我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好！目前北京工作居住六年有房票，家庭月收入3.5万，预计明年初回款有500，上海有套133平的三居室，满五，市值450贷款还有120，但因为地段不好，较慢，现在出租明年九月到期，希望能置换到更具空间的核心地段，并且准备搬去上海。子弹有限，不知道能否兼顾北京买房与上海置换自住，兼顾投资。资金使用上，不知道怎么操作才能更有效率，也不想还款压力太大。方案一先全款买北京的某老破小，再dyd，同时卖掉上海的房子，换上海更核心的区域。方案二先置换上海的房子，再用上海房子dyd在北京购买一套出租。不知有没有更好的方案。另外北京和上海能否建议一下购房区域或者小区？多谢

回答：上海性价比的区域 康城，九亭和江桥， 建议先置换主区域上海，再根据资金情况选北京，主看东三东四老破小

提问：房姐好，我首套首贷在上海嘉定安亭，133平，210万入手，目前均价3.3万总价450万左右，还有大概120万贷款。 现在北京工作租房，有购房资格，目前手头大概40万，到明年可能会有500万左右。想问下我这种情况，如果希望兼顾自住和保值增值，是用上各种贷款方式现在就在北京买房（房东要在三个月内收回出租的房子），还是先换房子租，等明年有米后再上车？公司在国贸附近，如果买房，买哪里的房比较好？有无具体的标的可以参考。希望能上车100平的两室或三室。谢谢 另外，亦庄的林肯时代您怎么看？

回答：你好 嘉定的房产如果评估能到450贷款能到240以上，是很好的现金，可以抵押出来得到120万以上的资金，具体可以发我们工作人员房本征信看下评估。 3个月的时间买房是足够的，租房的顾虑可以先放在一边。 你的资金正常估计有140+40约180万，如果再有信用卡可以适当增加。 如果明年的500万是3月前到账，那么建议你拆借一个时间差直接用上这部分作为首付。 180万可以买到420万左右标的，可以买到东三环3房公房。 如果500部分能够及时到账，需要仔细沟通细节测算下可行的方案，有500首付1100左右标的有很多选择，3居很简单。

提问：珊瑚湾，珠江罗马家园，国美城，这几个小区都是6万多，如果要买一个大户型怎么排序？

回答：从选筹小区上来看，珠江罗马嘉园＞国美＞珊瑚湾。 从品质上来看，珊瑚湾反而，但是「地形不好」。 从大户型（150+）上来看，珊瑚湾是大户型主力，其次珠江罗马嘉园，最后国美。

提问：房姐你好，请教您对于一类经适房，要交10%网签价土地出让金的问题 1.目前有个一类经适房，中介反馈，业主去建委把房子比如1%份额转到孩子名下，这样房子就变成商品房了？ 2. 由于孩子后续办理贷款过户不方便，所以孩子1%份额再转给业主，业主名下就一套房子，所以可以按照满五商品房来卖，这样是满五商品房么？真心没听过可以这么弄 3.这样操作，对于买家来说，有啥风险不？ 谢谢您

回答：1.胡扯，这个中介可以拉黑了 2.不能 3.忽悠买家签约，签完了一切都是买家的责任，不能过户或者税费付不起是买家的责任，中介的责任是负责跑手续过户，买家自己卡住了导致手续无法进行是买家的责任。

提问：房姐您好，我这有220w，有购房资质，二套（外地有贷款记录），月到手工资2.6w，除去家庭花销也就能剩1w，当前在北京无房，香河有一套房自住，贷款已还清，想在北京买个小户型出租，等过几年在京再换个大点的自住，请您帮推荐下，当前没有城区倾向，但是不太想买2000年以前的小区

回答：如果想投资，北京90年后的都可以考虑，不然限制过多 甘露园淘02后的老小区，单价5.5内的。或者常营附近次新都可以看看

提问：房姐好! 独生子在北京工作目前名下有两套房，一套140平米在丰台马家堡角门西站南，一套60平米的在西城广安门外车站东街，准备4年后宝宝上学去住，现出租。去年我们老两口退休后户口迁入了北京。听说老人可以用接力贷买房，我们老两口经济条件还不错，所以有自己买房的念头，用于投资兼远期自主。但是在当前形势下拿不准，一是买不买;二是如果买在哪个区域？前期看了丰台白盆窑和大兴4号线的几处限竞房，也在中介网站看了一些现住马家堡大房子附近的二手房。看这边的原因是感觉儿子现住的角门这边生活挺方便，以后老了和他们住的近点。想请教房姐，1.现在有必要买吗？2.如果买，买二手房还是限竞房？买哪个区域的合适？谢谢啦!

回答：现在入手挺合适 考虑离的近的话，可以看马家堡到宋家庄，目前自主投资都没有问题 考虑增值属性，买二手房

提问：你好，房姐！本人疑问去下：1.现金400左右，大连一套100平房产市值约在250左右，出售中。有过贷款记录，非首套，目前已可得北京房票，自主和投资兼顾，想近期入手一套，选择总价在600-800间的是否合适？2.有些新盘信息如亦庄首创远洋天著或未来科技城周边，有投资价值吗？3 .如选择二手，参考区域有推荐奥体、望京、酒仙桥、东坝、双井，九龙山，四惠，百子湾，劲松，哪个板块更有长远发展？4.看上几个次新，金地名京loft. 76平，700-720；万科星园，天畅园，国美城，天鹅湾loft,东坝的首开常春藤，酒仙桥的丽都壹号，哪个更合适些？谢谢！

回答：总价600-800需要挑区域找性价比盘 投资不要碰 800左右主看望京、酒仙桥、九龙山、双井，这几个都不错 天鹅湾有轻微溢价不过也可入 国美城整体更稳妥， 其他都溢价

提问：你好房姐老师，看上一套北苑单价4万多的2房，中介约的星期天去和业主谈房价，但是价格和我预期还差十几万，还是晾业主几天再谈？

回答：现在的市场如果是优质房源，谁晾谁还不一定了。 北苑一般不选，4万多应该是老北苑的几个小区。 选筹是位的。

提问：抱歉呀房姐 问题有点多 看到您不推荐限竞房，这个主要是因为什么呢？是因为目前其价格偏高么？如果周边二手房价格普遍高于该限竞房定价，这类限竞房能考虑么？ 另外，对于经济适用房，如果户主已经缴纳综合地价款并转为商品房，这类房子能考虑么？

回答：限竞房不能光看「限竞」二字。 限竞的价格是针对开发商的，不是针对购房者的。 对开发商限价，不等于购买者占便宜。 土地本身就是溢价拍下的，土地市场，二级市场，三级市场的投资逻辑和定价都是不同的，混为一谈的话妥妥亏光光。 一百个限竞房里，出现一个价格还不错的概率大概在1% 经适房买卖后就是商品房，可以考虑

提问：房姐老师，之前看到有人转你在中山买房的记录，我们不是建议买一二线吗？ 为什么您跑去买三线？还是误导我们？

回答：中山环境好，物价低，饮食休闲都是前列，所以是给老人买的养老房。 刚好赶上了好时机，过户时候价格比签约时涨了快一倍。 在此之前，我并没有预估到会涨这么多。 与此同时，各大三线城市基本都经历了一波。 货币棚改和5年不涨的能量释放集中在一起促成的上涨行情。 这种随机性上涨很难预估，而从基本面上来说，长期涨幅没有充分的价值支撑。 今年中山部分涨过头的地区也回落了下来，好在我市区的站稳了。 虽然我涨了，不代表我支持继续购买。 买房不靠运气。

提问：房姐好，最近在网上看了一些房源，刚需自住兼投资，在阜成门上班，考虑通勤方便，请帮忙点评一下，下列房源是否值得入手？ 1、海淀定慧寺永安东里，77平，报价615万，两室两厅，朝向南北，98年公房 2、海淀田村永达逸家，102平，报价710万，两室一厅，朝向南，04年商品房 3、海淀田村自由度，101平，两套报价598–625万，两室一厅，朝向西南，02年商品房 如果值得入手，合理的价格应该是多少？

回答：定慧寺老公房，回避 田村老小区，7万+价格堪比朝青 自由度同2，主要问题是距离地铁比较远，交通地理位置不方便。 如果不是老人需求自住田村，一般不建议，学区也一般。 阜成门上班可以买朝青。

提问：天通苑西三区200平电梯塔楼感觉比东一区同户型还要便宜一点点，请问是什么原因呢？因为17号线地铁预期更方便吗？感觉5号线也挺方便的？还是因为东一区挨着公园，学校稍微好一些呢？

回答：1.东区的电梯房也分很多类型，板楼，一般塔楼和八大金刚，都是不同的价格。 2.东一二三区有学区，西区没有学区。 3.东二三区离17号线比较近，西区距离5号线比东一区距离17号线更近。 4.在天通苑，你能看到不同户型价差30%，你也能看到类似户型仍然价差30%，可能只是因为楼栋的不同。 北京选筹，一定要对比一套套具体房子。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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