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郊区楼盘还会跌跌不休,真庆幸当时没买到

房姐谈楼市 2020-02-12 08:05:42

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我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

 

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提问:房姐您好!目前北京工作居住六年有房票,家庭月收入3.5万,预计明年初回款有500,上海有套133平的三居室,满五唯一,市值450贷款还有120,但因为地段不好,升值较慢,现在出租明年九月到期,希望能置换到更具升值空间的核心地段,并且准备搬去上海。子弹有限,不知道能否兼顾北京买房与上海置换自住,兼顾投资。资金使用上,不知道怎么操作才能更有效率,也不想还款压力太大。方案一先全款买北京的某老破小,再dyd,同时卖掉上海的房子,换上海更核心的区域。方案二先置换上海的房子,再用上海房子dyd在北京购买一套出租。不知有没有更好的方案。另外北京和上海能否建议一下购房区域或者小区?多谢

回答:上海性价比的区域 康城,九亭和江桥, 建议先置换主区域上海,再根据资金情况选北京,主看东三东四老破小

 

提问:房姐好,我首套首贷在上海嘉定安亭,133平,210万入手,目前均价3.3万总价450万左右,还有大概120万贷款。 现在北京工作租房,有购房资格,目前手头大概40万,到明年可能会有500万左右。想问下我这种情况,如果希望兼顾自住和保值增值,是用上各种贷款方式现在就在北京买房(房东要在三个月内收回出租的房子),还是先换房子租,等明年有米后再上车?公司在国贸附近,如果买房,买哪里的房比较好?有无具体的标的可以参考。希望能上车100平的两室或三室。谢谢 另外,亦庄的林肯时代您怎么看?

回答:你好 嘉定的房产如果评估能到450贷款能到240以上,是很好的现金,可以抵押出来得到120万以上的资金,具体可以发我们工作人员房本征信看下评估。 3个月的时间买房是足够的,租房的顾虑可以先放在一边。 你的资金正常估计有140+40约180万,如果再有信用卡可以适当增加。 如果明年的500万是3月前到账,那么建议你拆借一个时间差直接用上这部分作为首付。 180万可以买到420万左右标的,可以买到东三环3房公房。 如果500部分能够及时到账,需要仔细沟通细节测算下可行的方案,有500首付1100左右标的有很多选择,3居很简单。

 

提问:珊瑚湾,珠江罗马家园,国美第一城,这几个小区都是6万多,如果要买一个大户型怎么排序?

回答:从选筹小区上来看,珠江罗马嘉园>国美>珊瑚湾。 从品质上来看,珊瑚湾反而最好,但是「地形不好」。 从大户型(150+)上来看,珊瑚湾是大户型主力,其次珠江罗马嘉园,最后国美。

 

提问:房姐你好,请教您对于一类经适房,要交10%网签价土地出让金的问题 1.目前有个一类经适房,中介反馈,业主去建委把房子比如1%份额转到孩子名下,这样房子就变成商品房了? 2. 由于孩子后续办理贷款过户不方便,所以孩子1%份额再转给业主,业主名下就一套房子,所以可以按照满五唯一商品房来卖,这样是满五唯一商品房么?真心没听过可以这么弄 3.这样操作,对于买家来说,有啥风险不? 谢谢您

回答:1.胡扯,这个中介可以拉黑了 2.不能 3.忽悠买家签约,签完了一切都是买家的责任,不能过户或者税费付不起是买家的责任,中介的责任是负责跑手续过户,买家自己卡住了导致手续无法进行是买家的责任。

 

提问:房姐您好,我这有220w,有购房资质,二套(外地有贷款记录),月到手工资2.6w,除去家庭花销也就能剩1w,当前在北京无房,香河有一套房自住,贷款已还清,想在北京买个小户型出租,等过几年在京再换个大点的自住,请您帮推荐下,当前没有城区倾向,但是不太想买2000年以前的小区

回答:如果想投资,北京90年后的都可以考虑,不然限制过多 甘露园淘02后的老小区,单价5.5内的。或者常营附近次新都可以看看

 

提问:房姐好! 独生子在北京工作目前名下有两套房,一套140平米在丰台马家堡角门西站南,一套60平米的在西城广安门外车站东街,准备4年后宝宝上学去住,现出租。去年我们老两口退休后户口迁入了北京。听说老人可以用接力贷买房,我们老两口经济条件还不错,所以有自己买房的念头,用于投资兼远期自主。但是在当前形势下拿不准,一是买不买;二是如果买在哪个区域?前期看了丰台白盆窑和大兴4号线的几处限竞房,也在中介网站看了一些现住马家堡大房子附近的二手房。看这边的原因是感觉儿子现住的角门这边生活挺方便,以后老了和他们住的近点。想请教房姐,1.现在有必要买吗?2.如果买,买二手房还是限竞房?买哪个区域的合适?谢谢啦!

回答:现在入手挺合适 考虑离的近的话,可以看马家堡到宋家庄,目前自主投资都没有问题 考虑增值属性,买二手房

 

提问:你好,房姐!本人疑问去下:1.现金400左右,大连一套100平房产市值约在250左右,出售中。有过贷款记录,非首套,目前已可得北京房票,自主和投资兼顾,想近期入手一套,选择总价在600-800间的是否合适?2.有些新盘信息如亦庄首创远洋天著或未来科技城周边,有投资价值吗?3 .如选择二手,参考区域有推荐奥体、望京、酒仙桥、东坝、双井,九龙山,四惠,百子湾,劲松,哪个板块更有长远发展?4.看上几个次新,金地名京loft. 76平,700-720;万科星园,天畅园,国美第一城,天鹅湾loft,东坝的首开常春藤,酒仙桥的丽都壹号,哪个更合适些?谢谢!

回答:总价600-800需要挑区域找性价比盘 投资不要碰 800左右主看望京、酒仙桥、九龙山、双井,这几个都不错 天鹅湾有轻微溢价不过也可入 国美第一城整体更稳妥, 其他都溢价

 

提问:你好房姐老师,看上一套北苑单价4万多的2房,中介约的星期天去和业主谈房价,但是价格和我预期还差十几万,还是晾业主几天再谈?

回答:现在的市场如果是优质房源,谁晾谁还不一定了。 北苑一般不选,4万多应该是老北苑的几个小区。 选筹是第一位的。

 

提问:抱歉呀房姐 问题有点多 看到您不推荐限竞房,这个主要是因为什么呢?是因为目前其价格偏高么?如果周边二手房价格普遍高于该限竞房定价,这类限竞房能考虑么? 另外,对于经济适用房,如果户主已经缴纳综合地价款并转为商品房,这类房子能考虑么?

回答:限竞房不能光看「限竞」二字。 限竞的价格是针对开发商的,不是针对购房者的。 对开发商限价,不等于购买者占便宜。 土地本身就是溢价拍下的,土地市场,二级市场,三级市场的投资逻辑和定价都是不同的,混为一谈的话妥妥亏光光。 一百个限竞房里,出现一个价格还不错的概率大概在1% 经适房买卖后就是商品房,可以考虑

 

提问:房姐老师,之前看到有人转你在中山买房翻倍的记录,我们不是建议买一二线吗? 为什么您跑去买三线?还是误导我们?

回答:中山环境好,物价低,饮食休闲都是前列,所以是给老人买的养老房。 刚好赶上了好时机,过户时候价格比签约时涨了快一倍。 在此之前,我并没有预估到会涨这么多。 与此同时,全国各大三线城市基本都经历了一波翻倍。 货币棚改和5年不涨的能量释放集中在一起促成的上涨行情。 这种随机性上涨很难预估,而从基本面上来说,长期涨幅没有充分的价值支撑。 今年中山部分涨过头的地区也回落了下来,好在我市区的站稳了。 虽然我涨了,不代表我支持继续购买。 买房不靠运气。

 

提问:房姐好,最近在网上看了一些房源,刚需自住兼投资,在阜成门上班,考虑通勤方便,请帮忙点评一下,下列房源是否值得入手? 1、海淀定慧寺永安东里,77平,报价615万,两室两厅,朝向南北,98年公房 2、海淀田村永达逸家,102平,报价710万,两室一厅,朝向南,04年商品房 3、海淀田村自由度,101平,两套报价598–625万,两室一厅,朝向西南,02年商品房 如果值得入手,合理的价格应该是多少?

回答:定慧寺老公房,回避 田村老小区,7万+价格堪比朝青 自由度同2,主要问题是距离地铁比较远,交通地理位置不方便。 如果不是老人需求自住田村,一般不建议,学区也一般。 阜成门上班可以买朝青。

 

提问:天通苑西三区200平电梯塔楼感觉比东一区同户型还要便宜一点点,请问是什么原因呢?因为17号线地铁预期更方便吗?感觉5号线也挺方便的?还是因为东一区挨着公园,学校稍微好一些呢?

回答:1.东区的电梯房也分很多类型,板楼,一般塔楼和八大金刚,都是不同的价格。 2.东一二三区有学区,西区没有学区。 3.东二三区离17号线比较近,西区距离5号线比东一区距离17号线更近。 4.在天通苑,你能看到不同户型价差30%,你也能看到类似户型仍然价差30%,可能只是因为楼栋的不同。 北京选筹,一定要对比一套套具体房子。

 

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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