疫情防控，既是一次举国战“疫”，也是一次全民大考。所有公司和行业面对疫情考验，都要交出答卷。
楼市资本论发现，各地企业还没有大面积复工，长租公寓服务商“蛋壳公寓”就已经深陷“资金链断裂”“减薪裁员”“免租吃差价”等一连串舆情风波。这也让蛋壳公寓的创始人及CEO高靖异常焦虑。
蛋壳公寓创始人、CEO高靖
蛋壳公寓虽然出面辟谣，但行业整体经营环境几近冰冻，这家年前刚刚在纽交所上市的明星公司，仍难以平息市场疑虑。
疫情冲击下，蛋壳风波或将成为长租行业的告急信号。楼市资本论注意到，受疫情影响，不独蛋壳，其它长租品牌公寓也颇受非议，显示整个长租行业，继去年十余家公司集体爆雷后，如今大有“山雨欲来风满楼”的飘摇之势。
【一】蛋壳连爆舆情风波
蛋壳公寓的舆情危机发酵于1月29日，大年初五。
有多名加v认证的“蛋壳公寓员工”在脉脉爆料，称公司拖欠工资，借疫情变相裁员。多名员工直接在家被微信裁员，并且1月份工资拖欠到3月份发放，2月份开始让80%的员工留职停薪在家干活，只发北京市基本工资。
还有员工表示，当初面试时承诺的14薪没有发放；更有网友宣称“蛋壳公寓考虑疫情影响，正在安排部分员工延期到岗，此举为变相裁员，资金链已断裂。”
1月31日，蛋壳公寓回应，指以上言论纯属造谣。称“蛋壳公寓刚刚在纽交所上市，资金充裕，经营情况正常”；公司正常的人员优化一直在进行，不但没有大规模裁员，还将在近期启动新一轮校招，扩充一线管理培训生队伍。
紧接着员工爆料之后，蛋壳公寓又被爆出以不可抗力为由，强制要求房东免除1-3个月租金，甚至直接拒付房租，以应对近期疫情带来的损失。有房主称近日接到蛋壳方面通知，要求他们自2月份开始额外给予一定期限的“免租期”——武汉地区要求免租3个月，武汉以外的其他12个城市要求免租30天。
对此，蛋壳公寓解释称，受武汉封城影响，公司对无法正常返回的租客减免一个月租金，同时“积极跟业主协商，看看能不能共同承担，减免租金，一起度过这个难关。”
不过，从媒体报道来看，蛋壳公寓虽然对部分租客免租，但免租期一般只有几天，最长的武汉地区也仅免租一个月。而其以不可抗力为由，强制要求房东对疫情期间的房租进行减免，时长则为1-3个月。据测算，蛋壳公寓从两者的差价中可获利数亿元，难怪在网上被骂为“发国难财无耻！”
蛋壳公寓一向被业内视作长租行业的明星公司，但在这场疫情“大考”下，很快就褪去明星光环，碎为一地鸡毛。
【二】疫情防控或引爆行业性危机
受疫情冲击的，除了蛋壳，还有另一家长租公寓品牌自如。
1月29日夜，与蛋壳员工爆料同一天，北京海淀区图景嘉园的一位自如租户，返京后被小区保安和居委会挡在门外，要求自我隔离14天以上，才能获准进入。租户联系承租中介，自如多方协调，依旧无法返回原住址，最终表示只能临时协调附近空置房源安置租户。
在疫情防控吃紧的一线城市，返城租客有“家”难回，绝非个案。各地小区不但严控租户出入，也些地方如上海金山区的东新村，甚至要求空置房屋一律禁止对外出租，确保“0”新租、“0”疫情。这些防控措施，给租房带来很大困扰，也给长租公寓的正常经营带来一定冲击。
受疫情防控影响，自如的大部分管家（经纪人）无法按时返岗，服务租客；同时却以冻结智能门锁相威胁，要求所有租客必须按时提交租住信息。这种强横行径也使其饱受非议。
除了蛋壳和自如，知名品牌我爱我家也被网友爆出欺诈房东，一边拿着租客退租的双倍违约金，一边却要求房东免租。
鉴于这些龙头公司在业内的特殊地位和影响力，楼市资本论认为，疫情冲击下，目前品牌公寓的舆情危机，很有可能演化为行业性危机。
【三】长租公寓亏损扩张走到尽头
种种迹象显示，长租公寓作为一个新兴行业，其高杠杆扩张模式难以持续。
长租公寓兴起于2015年开启的这一轮楼市暴涨行情。为平抑房价，调控部门提出租售并举，鼓励各大城市租售同权，加快发展住房租赁市场。
2015年初成立的蛋壳公寓，就是在这个政策风口上高歌猛进，扶摇直上，在4年内完成六轮融资，由一家初创企业成长为估值超20亿美元的独角兽。今年1月17日，蛋壳公寓在纽约证券交易所挂牌上市，迎来前所未有的高光时刻。
招股书显示，截至去年11月底，蛋壳公寓共运营房间43万余间，比2015年底增长了176倍。然而，楼市资本论发现，在四年170多倍的极速扩张背后，却是蛋壳公寓运营上的巨额亏损。
招股书显示，截至2019年前三季度，最近三年净亏损超过41.57亿元，经营活动现金流净流出39亿元。
过去几年里，包括蛋壳在内，几乎所有长租公寓服务商都在亏损扩张，其必然后果就是现金流严重不足，即使通过租金贷的方式将租客未来一年的房租提前拿到 手，还是弥补不了巨额亏损，极度依赖融资支持。
2019年，资本市场风口转向，长租公寓开始集体爆雷，成为行业由盛转衰的“分水岭”。短短1年多时间，就有杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业等十多家长租公寓品牌，因资金链断裂而停止运营。
如今，跌入谷底还没有缓过气来的长租公寓，又雪上加霜，遇上前所未有的疫情冲击。各地租房市场急冻，节后租房潮遥遥无期，已经租出去的房屋很可能长期空置，刚刚收上来的房屋又因为疫情防控无法及时装修、入住……
长租行业最怕的就是房屋空置，收入断流。业务支出都沉淀为运营成本，很速就将吸干他们手中本来就捉襟见肘的现金流，成为压垮骆驼的最后一根稻草。
其实，针对长租公寓的亏损运营和高杠杆扩张模式，业内很早就有人预警。我爱我家前副总裁胡景晖曾炮轰长租公寓，“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”
如今，债务风险随着疫情扩散而迅速积聚，楼市资本论认为，某家头部企业的资金链一旦断裂，引爆的不仅仅是自身，很有可能将整个行业拖入深渊。
疫情冲击下，各大长租公寓品牌都已感受到阵阵凉意。长租行业能否挺过这场大考，值得继续关注。
楼市资本论官号2020-02-07 22:50:32
