乐璟生活社区新加坡LUMOS公寓项目正式开业，市场规模占据前

乐璟生活社区新加坡LUMOS公寓项目正式开业，市场规模占据前三甲

中富旅居旗下LOGIN（乐璟生活社区）正在新加坡市场快速发展，并计划在2021年公寓数量突破900套，可容纳4000名租客居住。据乐璟新加坡负责人蔡先生介绍，乐璟除了继续巩固在新加坡的业务，还将拓展公寓项目至日本、澳大利亚市场。

图：乐璟生活社区位于THE LUMOS拥有4个卧室的顶层复式公寓

在前几年新加坡，共享办公被证明是一种有吸引力的解决方案。商业业主们想通过此方案来解决闲置的办公空间。同样，现在的共居公寓，依附于新加坡32000套未出售房屋，也被视为一种有效的公寓市场解决方案。

“自2018年以来，房地产开发商受到了政府更为严厉的降温措施冲击，即土地购买者需要额外支付土地印花税（ABSD），并提高到25%。如果开发完成，并且所有单位在取得销售许可证后五年内出售，这笔土地印花税是可以免除的。但还有5%的土地印花税必须提前支付，而且这个费用是不可免除的。因受到地产政策的影响，地产开发商会优先销售他们的公寓项目”，来自乐璟公寓新加坡区域总经理蔡先生说道。无论是拥有大量存量物业的地产商来说，还是对于有多套物业的投资者，共居公寓模式或许是一个有效的解决方案。

图：

拥有53套房的LUMOS外观

LIMOS的尝试

比如乐璟生活社区，它从2019年11月起，获得了位于在Leonie Hill的LUMOS楼15套公寓房。其中有些房间约530平米全装修，配置豪华双卧，由当地知名建筑设计师Jau Goh设计成斯堪的纳维亚（现代）风格。乐璟对这15套公寓进行整体改造，分割成50个居住房间。“房客还可以在居住期间去购买这些地产商或房东的房子，这是共居公寓给他们带来一种价值”，蔡先生介绍道。

据了解，乐璟生活社区在新加坡的平均出租率达到了95%。在2021年底，乐璟生活社区在亚太地区的房屋数量增长至900套，并计划拓展业务覆盖区域至日本和澳大利亚。

【

蔡先生表示：“现在共居公寓已经成为一个有粘性的小社会了。他们分享居住空间，同时提供瑜伽、绘画、品酒等各种社区活动” 】

创造价值

在新加坡,共居公寓吸引着年龄22-27岁的千禧一代人群,其中99%的共居公寓租客是外籍人士。在2020年，蔡先生带领的乐璟品牌将更聚焦到“创造价值”层面。现在乐璟的租客们，除了有齐全的家居配套、WIFI等硬件设施，还有作为服务套餐的周末保洁。“我们试着与更多品牌商进行异业合作，创造更多价值。比如住在乐璟的租客可以获得GRAB、REDMART等品牌的独享优惠券和福利”蔡先生补充道。

根据新加坡现有的市场规模和份额，乐璟生活社区品牌已经占据新加坡前三甲的地位。 “现在共居公寓已经成为一个有粘性的小社会了。租客们分享居住空间，分享生活。乐璟定期会举办瑜伽、绘画、品酒等各类社区活动，营造互动氛围”， 蔡先生补充道。

挖掘存量物业是一种挑战

轻屋置业的顾问总监—Samuel Eyo说道，“虽然在公寓市场已经出现供大于求的现象，但对于共居公寓的运营者面临的挑战依旧是挖掘新的存量物业。因为开发商想去销售他们的房屋，而不是去出租他们。”

“共居公寓的界限是模糊的”，Eyo补充道。某些品牌因为持有酒店特许证，所以可以进行日租。作为一个服务公寓，最短的租期是7天。他们也可以签订长租合同，因此他们很灵活。像乐璟这样的纯共居公寓运营商，他们关注的是公寓市场。在新加坡URA管理条例下，最短租约是3个月。蔡先生带来的乐璟品牌也将坚定的专注于服务公寓市场。

共居公寓需要更好的交通便利，才能吸引千禧一代的外来人士。

交通便捷，生活便利

共居公寓另一个挑战就是需要找到一个好的交通位置。“位于乌节路的Delfi 对我们来说，是一个很好的案例”蔡先生解释道。“那是一个建造于1985年的老建筑物，没有配备设施，但我们拿下该物业后，只通过了45天内就把它全部出租出去了。因为在乌节路上，房屋租赁需求很旺盛，但要找到一个合适的物业是很具有挑战的”。

除了交通位置，生活便利也是相当重要。“物业周边需要有公共交通、商店、娱乐或奥特莱斯等”，蔡先生说道。这也是乐璟生活社区LUMOS公寓项目吸引那些千禧外来人员的主要原因。

新加坡共居公寓发展

目前，新加坡大约有近20个共居公寓品牌，其中包括了韩国的Commontown、Cove Living

、ST公寓以及市场份额的Hmlet。蔡先生估计新加坡的市场实际可以支持3-5家运营商，而现在市场上有约20家运营商。这是因为资本投入对于公寓运营商来说相对较高，Eyo解释道。他估计一个装修完工的房间需要大约5000至7000新币的成本。这些家具设备未来需要持续的折旧，因此，公寓运营商为了获得运营收支平衡和获利，就需要签订一个为期5年的长期主租赁合同。“如果你只是签订一个1-2年的主租赁合同，运营商是很难赚到钱的”，蔡先生说道。

蔡先生同时认为，Wework 对于我们这些在共享市场中竞争的企业来说，是一个警钟，特别在新加坡。一些稍小一点的共居公寓运营商已经退出了。明年，我们预计在共居公寓市场会看到一些并购案例。