“千亿房企只新增了五家，百强房企的销售额增速，从35.1%，下降到了6.5%。”12月31日，当一年一度的“丁祖昱评楼市年度发布会”，公布了几组合销售额有关的数字后，很多人流露出对未来的担忧。丁祖昱建议说，2020年的销售指标是不是不用增加了，因为企业融资现金流开始出现了负数，规模增长变得很难很难。

也因为销售增长变得越来越难，那些今年增长速度超过行业平均速度，并且成功晋升千亿俱乐部的房企，才更具备可见鉴的价值。

归纳今年实现千亿的房企的共有特征，可以发现运营高效、融资成本低、品牌杠杆突出，是这些企业在2020年实现销售规模高于行业平均水平增长，并成功晋升千亿俱乐部的一个重要因素。

制造业的效率

在今年的丁祖昱评楼市年度发布会上，丁祖昱抛出了一个之前从未提及的观念，房地产业的未来会越来越像制造业。

他说，把房地产今天和制造业每一项去对比都是一致的，特别是房住不炒之后，房地产投资属性逐渐减弱，消费属性逐渐加强，房地产是制造业这样的特征会越来越明显。

而在他提出类似观点之前，控股股东起家于制造业的美的置业（HK3990）早就看到了房地产行业正在越来越像制造业靠拢的趋势。

上半年，美的置业持续优化内部管理体系，打造大运营体系，拉通地产开发全流程的职能模块，科学高效决策；加快/推进数字化转型，通过建设经营信息数据化的营运体系，打通决策层、工程、营销、运营、采购、成本、财务、供应商以及客户等层面，贯穿房地产开发的全生命周期，实现快速跟进与反应，制定最优经营决策。

半年业绩数据显示，上述经营体系的建造初见成效。一个可以观察的重要指标是已竣工待售物业的账面金额从43.83亿元，减少至38.13亿元。库存的去化效率，以及资金的周转效率得到一定程度的提升。

为了进一步提升运营效率，美的置业自建销售渠道，打造了数据化营销平台，强化短期与长期的激励机制，提升集团-区域-城市-项目四级营销的体系能力，控制科学化的存销比，一盘一策，抢收市场。

同样是新晋千亿的滨江集团（sz002244）同样在降本增效上，拥有行业领先的优势。在去年年末进行的媒体恳谈会上，董事长戚金兴曾说，滨江有能力在品质相同的情况下，实现的建造和采购成本。

同时，滨江还通过输出管理，减少了管理费用的支出，使得单项目的平均管理费用支出远低于同行。截止2019年12月，滨江集团的员工总人数不足千人，而同等规模的其他企业总人数要高达千人。

房地产业也要实现零库存

丁祖昱说，制造业里最优先的企业会以零库存为目标。而随着房地产投资属性逐渐消失，未来地产行业也要向零库存的目标而努力。

9月份，和讯房产曾以预售款/存货，去计算房地产企业的库存变现效率。今年新晋进入千亿榜单的房企，比如滨江、新力、美的等的这一指标，均处于行业前三十的水平。

高效的存货变现能力，让这些企业的有息负债比例变得很低，滨江、新力、美的置业等上述指标都处于行业前三十的水平。

有息负债比例既低，平均融资成本自然就更占便宜。

美的置业、滨江等房企今年都曾有过低成本发债的案例。其中美的置业的加权平均融资成本仅5.95%，且2019年发行的公募公司债一笔利率低至5.2%，在民营房企中极具竞争力。

由于房住不炒的政策在未来大概率继续，中国的住房消费品属性会越来越突出。而从新近晋升千亿的滨江、美的置业、新力等企业的样本来看，越早向制造业学习、改造的房企，越有可能在未来的行业竞争中占有领先的优势。从这点看，也许今年的股市，地产股的选股，会有一个新的概念，叫制造业化。

和讯房产半年报榜单系列资色·榜单系列①| 扣非净利润增速：融创高达233%资色·榜单系列②|销售增速：大房企集体消失在前十名 ，“黑马”荣安首次进榜即夺冠资色?榜单系列③|4家龙头房企净资产负债率低于60% ，中海以31%负债率居榜首资色?榜单系列④|降负债成主流 大悦城以超9成有息负债增速扩规模资色·榜单系列⑤｜房企投资力度前三强出炉：华侨城、弘阳、中交资色·榜单系列⑥丨偿债能力哪家强？中海现金覆盖比遥遥领先资色?榜单系列⑦|龙头房企营收增速普遍放缓 合景泰富“黑马逆袭”资色·榜单系列⑧｜净资产率难达标：51家房企中50家都入不了巴菲特的法眼你点的每个赞，我都认真当成了喜欢