年初楼市成交还处于低迷状态。但是进入小阳春时节，伴随周边城市，比如苏州、南京等多地出现交易潮，千人看房团，一房难求，再现地王等事件烘托下，上海也感受到交易热情。成交顺势放大，此后量能基本维持在60-80万平方米/月运行，年末虽有翘尾，但基于供应量有限，翘尾高度受到抑制。
供应平稳个别项目推盘积极
截止到22号，新建商品住宅供应758.1万平方米，同比持平。从区域分布来看，远郊区域依然是市场供应主力。供应前三的区总量之和几乎占全市供应量的4成。供应总量没有太多释放，某种程度也限制成交高度。
图：全市各区新建商品住宅供应分布
从入市价格来看，延续平价入市的惯例，在预期平稳的前提下，认筹率保持在区间内稳定运行。但是相比去年，今年认筹效果不如去年年底。今年全部认筹完毕的项目不多，一些远郊楼盘认筹率甚至不到20%。
此外，一些项目推盘积极。以往推盘喜欢少量推盘，以增加人气，为下一步涨价做铺垫。但是在限价背景下，不少房企放弃涨价幻想，很多项目一口气推出10万方以上的量，不少楼盘几乎整个项目一次性拿出来销售。原因在于限价导致后续项目涨价预期不足，甚至会有降价压力，与其等政策松动不如快速出货，掌握主动权。
表：供应面积前五项目：
项目名称 | 区县 | 供应面积（平方米） |
上港滨江城明东苑 | 宝山 | 158069 |
金地云筑 | 南汇 | 122094 |
高逸尚城（A4地块） | 普陀 | 108862 |
瑞虹新城天悦郡庭 | 虹口 | 107158 |
佳晟里 | 南汇 | 95757 |
成交增两成 临港再掀成交潮
截止到22号，新建商品住宅成交749.9万平方米，同比增加19.1%。从成交节奏来看，虽然有小阳春以及金九银十，但是季节性波动越来越小，淡旺季特征不如以前那么显著。此外，虽然今年成交比去年好，但是市场情绪确没有因此大幅转变，急于入市的客户不多。在平稳的交投中，均价也维持稳定。
从区域来看，青浦、原南汇和奉贤位列全市成交前三。青浦区得益于前两年积极供地，今年诸多产品陆续入市。此外，今年长三角一体化概念被市场重视。青浦区位特殊，是上海连接江苏和浙江的重要节点。并且今年青浦的一些镇和江苏以及浙江的部分区域列为长三角一体化试点区域，激发市场购买热情。
图：新建商品住宅供、求、价走势
8月份临港自贸区成立新片区使得市场关注点聚集到此，2013年抢自贸区房的热象再度上演，原先冷清的临港售楼处一下门庭若市。短短2个月，新片区周边的房源几乎销售一空。伴随成交量的活跃，该区的库存去化周期也从2年降低到安全区内。虽然当前临港的购买热情比8、9月份位有所回落，但是12月份新开的项目也有不错的去化率，可见大家对领港的关注度再度回归。
此外，新房豪宅化特征越发显著。即便是临港这样的区域现在新推盘的项目销售均价也在3万元/平方米。并且今年成交前十的榜单中没有一个项目是3万元/平方米以内的刚需产品。虽然2017年后土地价格开始逐渐回落，但是对开发商而言，拿地成本仍不低，加上多数项目需要精装修。为此多半采取产品升级方式获得更多利润，比如造花园洋房等产品。随着产品越来越讲究品质，价格自然相应抬高。
截止到22号，新房库存总量为871.2万平方米，去化周期为12.7个月，属于正常区间内。但是从库存分布来看，呈现远郊区域高，市中心少的格局。从库存也能反映出，市中心依然处于稀缺状态。
图：各区存量
明年预测：地产不拖后腿量价“稳”增长
年底中央经济工作会议对楼市定调，近日住建部对明年楼市调控再次提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并重申“房住不炒”的定位不变。值得注意的是，此次会议新闻通稿中连续提了20次“稳”字，坚定调控决心一目了然。因此，这里的“稳”可以理解为，防止楼市的大起大落。所以近期不少城市，甚至部分一线城市也对楼市政策进行松绑。这些举动都释放一些暖意。
此外，房地产和经济密不可分，明年经济增长要保6，这种背景下房地产不能拖经济发展后腿。考虑到释放流动性，明年仍会有降准以及定向降准的可能。对房地产而言，流动性宽松是利好。
上海在调控方面一向严格，楼市政策松绑的可能性不高。但是目前供求关系颇为稳定，因此明年成交量依然会有780万左右的成交量，和今年类似。而价格方面，受到产品升级，结构性因素影响，或呈现小幅上涨走势。
卢文曦2019-12-27 10:37:02
