【 市 场 关 注 】
12月10日，央行发布2019年11月金融统计数据报告。其中，11月份人民币贷款增加1.39万亿元，同比多增1387亿元。分部门看，住户部门贷款增加6831亿元，其中，短期贷款增加2142亿元，中长期贷款增加4689亿元。分析来看，11月份住户部门中长期贷款新增额环比10月份有所回升，增加了1102亿元。
15日，沪通铁路太仓至四团段工程全面启动。上海市委副书记、市长应勇宣布开工。建成通车后，将填补上海东部地区干线铁路的空白，使上海与江苏及沿江、沿海城市的联系更加便捷，并进一步提升自贸区临港新片区、浦东综合交通枢纽、外高桥港区等重点区域的铁路服务能力，进一步改善上海营商环境，强化对长三角地区的集聚辐射功能。
近日，继海口、昆明之后，郑州市也推出了“租房落户”新政。在郑州中心城区租房，居住一年以上就可以办郑州市户口。
进入四季度以来，房企纷纷向全年销售目标发起冲刺，行业整体销售额稳步增长。不过，随着房地产调控持续、房企集中度上升、融资环境不断收紧，房企之间分化加剧，尤其是中小房企，生存压力持续加大，破产数量明显增多。业内机构统计数据显示，今年以来，截至11月底，房地产企业破产数量已经超过450家，超过2018年全年的破产数量。
【 一 周 综 述 】
经过短期调整后，上周成交反弹，据上海中原地产数据显示：上周（12.9－12.15）新建商品住宅成交面积16.3万平方米，环比增加39.3%。
上周成交出现反弹意料之中，不过基于临港项目投放量比较大，成交比较多，因此这一高度完全是个别项目在支撑，而其他各区虽有反弹，但成交量释放并不明显。因此伴随这个项目过签约高峰，后续成交可能会震荡回落。
上周中央经济工作会议有关房地产方面工作延续此前调控基调，也没有超过市场预期的内容。市场情绪会维持稳定，也不会对预期产生较大影响。因此，后续成交高度完全依赖市场供应节奏。
国家统计局今日发布了2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。部分城市出现政策微调，虽然指数总体延续上涨格局，但涨幅略有回落，随着年底临近，市场显示出一定疲态。
上海市场分析：成交反弹 价格正常波动
由于11月份没有长假影响，加上前期供应相对充足，因此当月新房成交出现明显反弹，并且周度成交中经常出现成交超过百套的项目，说明市场情绪维持不错。不过从成交量来看，只有70万平方米，离开80万平方米的“正常流量下限”尚有一段距离。尽管当月LPR利率有所下调，对买家而言有助于减轻总购房支出，但政策大环境并未发生转变。因此，尽管成交有所反弹，但无助入市意愿加强。因此当月指数出现小幅波动。
上海11月份二手房成交量比10月略有回升，但是只增加了11%，考虑到10月还有长假因素，成交节奏有所打乱，因此11月份成交回升力度其实是偏弱的。一方面，临近年底，房东挂牌意愿开始下降，11月后每周新增挂牌基本在9000套左右波动，是下半年以来时期。挂牌减少限制成交有力反弹。另一方面，新盘供应稳定，并且认筹率基本在一半左右波动，新房可挑选余地多，房源不紧张，也削弱了房东在销售中强势地位。因此，在价格谈判中5%左右的下降幅度是普遍现象。总体来看，市场仍处于正常波动中。
后市展望：年末有翘尾 价格或震荡下行
尽管一些城市出现政策微调，但作为上海，政策面保持稳定，这对稳定预期进而稳定市场有积极作用。在政策面没有变动的背景下，市场不会出现大幅变动。量、价变动主要取决于市场供求。临近年底，部分房企或加快投放，冲击销售指标。市场投放会维持在一定水平，但基于临近年末，不急于入市的买家也会选择继续观望。因此年末的“翘尾”的高度会有限。
不过基于新房市场投放的产品和以往相比有所提升，一些项目价格比前期或有小幅上行，因此不排除新房价格指数有小幅反弹的可能。二手房市场和新房市场略有不同，基于当前成交量已经低于月均成交水平，并且近期看房客流逐步下降，预计12月份成交继续维持低位震荡。价格方面，因为缺少成交量的支持，不排除指数有小幅下跌可能。
卢文曦2019-12-19 19:14:53
