社科院：2019年房地产融资政策仍然从紧 调控政策面临边际性宽松

近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2018年1月-2019年10月纬房指数监测分析的基础上，运用大数据挖掘分析方法，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》，对2019年市场形势做了相关分析。

房地产融资政策仍然从紧，但房贷利率趋于回落

2018年底至2019年初，随着定向降准等货币政策的实施，资本市场的资金紧张状况显著缓解，部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%-15%降至基准利率水平。但防范宏观风险仍是政策底线，“大水漫灌”的情形并没有出现。房地产相关信贷也仍然受到严格的管控，房地产融资政策环境仍然从紧。2019年8月25日，央行发布个人房贷利率新规，重启了房贷利率的调整机制。在全球经济存在下行压力的条件下，货币环境总体仍将适度宽松，这意味着市场利率将处于在合理区间的下限。考虑到信贷利率有走低的趋势，在房贷利率形成新规下，既使存在房贷利率加成机制，房贷利率中长期也将趋于下降。但在短期内，房贷利率不会有显著变化。

土地市场格局或将发生重大变化，但短期不会对房地产市场构成直接冲击

在较长时间内，集体土地无法直接进入土地市场，土地市场的城乡二元分割特征显著。修改后的《土地管理法》改变了多年来只有国有土地才能入市的单一土地供应渠道，符合条件的集体土地可合法直接入市，土地市场供应格局或将发生重大变化。短期内，由于可用的集体经营性建设用地规模较为有限，城乡土地市场并轨的尝试尚不会对房地产市场构成直接冲击。中长期看，虽然集体建设用地仍然不能用于房地产开发和商品房建设，但通过建设租赁性住房等渠道，集体土地入市也能对房地产市场格局产生重大影响。

抑制住房投资投机方向未变，但调控政策面临边际性宽松

在复杂的内外部经济形势下，中央和相关主管部门领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”，充分表明了中央控制房价上涨的决心。2019年4-5月，包括佛山、苏州、大连、南宁等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示，表明了政府对房价上涨的现实态度。房地产调控政策仍将总体保持延续性与稳定性。另一方面，随着土地改革等重大制度改革的推进和房价稳中趋降，部分城市住房限购、限价政策有一定的边际性调整需要。作为一项被动成为长期制度的短期行政手段，虽然住房限购政策对于抑制住房投资投机、稳定房地产市场起了积极的作用，但是也在一定程度上降低了市场效率。作为短期应急手段，一些城市的限价政策中长期效果也不明确，但对市场效率的影响却较为显著。

经济增速下滑对房价的影响逐步显现，房价上涨预期有所减退

经济增速下滑使得房价上涨预期进一步减退，更多潜在购房者的房价预期转向悲观。在全球贸易摩擦加剧的背景下，世界经济前景趋于复杂化，全球经济不确定因素进一步增加。受世界经济大环境及国内结构调整的影响，我国经济增速也不断下滑。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联，这将导致市场观望情绪增强，抑制房地产投资投机。