年末将至,2019年北京供地计划完成如何?

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7月26日，北京市规委公布了《2019年北京国有建设供地计划》，2019年安排商品住宅用地600公顷，保障性安居工程用地350公顷，集体租赁住房用地200公顷。其中，商品住宅用地的年度供应下限为300公顷，剩余300公顷住宅用地结合市场情况统筹推进，这是北京市首次设定商品住宅用地年度供应量下限。

图：2015-2019北京市住宅用地供应计划

2019年，北京住宅用地供应1150公顷，较去年减少50公顷，较2017年减少150公顷，已连续2年减少住宅供地。其中，共有产权住房用地大幅减少，这也是市场遇冷下政策调整的结果；棚户区改造用地亦大幅收窄，显示出棚改工作已接近收尾；公租房用地规模大幅增长，保障性住房建设力度显著增强，多维度住房体系建设进一步完善。

表：2017-2019北京市住宅用地供应计划明细

其次，根据供地计划，存量土地供应比例不低于总供地的55%。即在3760公顷的总供地规模中存量土地规模至少需达2000公顷。意味着城区腾退、拆迁及退租力度要持续加大，结合核心区、中心城区等规划落定出台，北京将持续盘活存量土地，推动建设新首都。

第三，根据供地计划，50%以上的住宅供地集中在近郊新城板块。在北京连续两年的供地计划中，都已经明确提出50%以上的住宅供地，都要集中在新城区。根据城市总体规划，门头沟属于生态涵养区，将严控人口迁入，不再新增供地。昌平则由于是未来科学城的主要承载地，将重点新增产业用地，因此新城区特指通州、顺义、房山、亦庄、大兴等地。根据发展规划，到了2020年，北京中心城区至少要疏解80万人，因此加大新城的住宅供地，基本上也是为了推动中心城区人口的外溢及疏解，新城的开发力度将会加大。

2015-2019年，北京商品住宅用地供应计划持续回落，实际供应量波动较大，受政策调控影响，2016年北京宅地计划供应量与实际供应量差距。近两年商品住宅用地供应计划完成率均超60%。2019年至今，北京商品住宅用地已供应213.09万平，与年度供地下限差距较大，预计12月北京将加快供地节奏。

图：2015-2019北京市住宅用地供应计划与实际供应量

2017年至今，北京宅地市场供求量呈逐步回落态势，成交楼面均价整体趋稳，溢价率持续走低。在限房价限地价等竞拍要求下，宅地市场支撑度依然充足，市场预期持续向好。

近3年来，不限价宅地无论是数量还是面积，都出现不断增长，同时“90/70”政策门槛有所降低。2018年北京仅成交1宗不限价地块，2019年至今，不限价地块成交数量已超过10宗，其中近半数以底价成交。一方面不限价地块将提高房企拿地积极性，降低宅地市场流拍率，另一方面房企在产品设计上拥有更加自由的灵活度，为市场补充更加多元化的产品供应体系，利于整个市场成交和预期的企稳。

?主城区：主城四区均未完成供地下限，海淀区供地下限完成率仅为23%

2019年，北京在国有建设用地供应计划中强调“多点”地区的承接功能，将新城区作为主要的供应区域，主城区的宅地计划供应规模由2018年的204万平降至172平，其中共有产权房计划供应规模由2018年的62万平降至35万平。分区域来看，朝阳区和丰台区的计划供应规模下降较多，分别减少31万平和27万平，海淀区和石景山区的宅地计划供应规模有所增加。东城区和西城区的计划供应仍为零。

表：2018-2019北京市主城区商品住宅用地供地计划

截止目前，主城区共推出11宗宅地，其中朝阳区、丰台区各4宗，石景山区2宗、丰台区1宗，推出土地除朝阳区1宗地块中止交易及丰台区1宗地块未成交外，其余地块均已成交，未出现地块流拍。

从年度入库任务完成情况来看，2019年至今，四大主城区实际供地均未达到供地下限，其中丰台区宅地供应规模为21.69万平，位居主城区供应规模首位，但供地规模较全年供地下限仍有7.31万平的缺口；朝阳区商品住宅用地已供应18.78万平，还需供应10.22万平才能达到供地下限指标。供地完成情况来看，石景山区供地下限任务完成率居主城区首位，为84%；丰台区和朝阳区供地下限完成率分别为75%和65%；海淀区商品住宅用地供应3.45万平，供地下限完成率仅为23%。

图：主城区2019年至今商品住宅用地供应情况

?近郊区域：多数区域住宅用地实际供应量不足，仅顺义实际供应量超过年度计划供应下限

2019年北京市近郊六区计划供应商品住宅用地下限约为168万平，入库任务约为337万平，近郊多数区域实际商品住宅用地供应低于年度计划供应下限。截止目前近郊区域商品住宅用地累计供应面积约为111万平。其中，大兴区实际供应商品住宅用地面积居近郊区域首位，累计供应商品住宅用地面积约45万平，低于年度计划供应下限值11万平；顺义区累计供应商品住宅用地约37万平，已超年度计划供应下限4万平，居近郊区域第二位；房山区累计供应商品住宅达20万平，低于年度计划供应下限2万平，居近郊区域第三位；通州区、门头沟商品住宅供应不足，实际供应面积远低于年度计划供应下限值，累计供应面积分别为7万平、3万平，分列第四、五位；昌平区至今无商品住宅用地供应。

图：2019年至今北京近郊区域商品住宅用地供应情况

2019年至今，北京近郊区域累计推出商品住宅用地16宗，仅房山区1宗共有产权房用地。截止目前，推出的16宗宅地仅房山区1宗地块未到交易截止日期，其余15宗宅地均已成交。

表：2019年至今北京近郊区域推出共有产权房地块

表：2019年至今北京近郊区域已挂牌/招标未成交地块

?远郊区域：合计供地52.97万平方米，平谷、密云完成年度供地下限

2019年，北京市远郊区域商品住宅用地年度入库任务合计91万平，供地下限合计50万平。截止目前，怀柔、平谷、密云、延庆四个远郊区域合计供地52.97万平，完成年度入库任务的58%。2018年，北京远郊区商品住宅用地计划供地62万平，全年完成供地58.08万平，完成年度任务的94%。

图：2019年至今北京市远郊区域宅地供应情况

实际供应分区域来看，密云区商品住宅用地累计供应16.38万平，超额完成年度入库任务；平谷区累计供应19.21万平，提前完成年度供地下限计划；怀柔区累计供应17.39万平，较年度供地下限还有3.61万平缺口；延庆区截止目前暂无商品住宅用地供应，10月31日，北京市规划和自然资源委员会新挂出3宗预出让土地，其中1宗为延庆区八达岭经济开发区天佑路东侧YQ02-0102-6016、YQ02-0102-6018地块。该宗地为限价地块，建设用地面积约7.24万平，建筑控制规模约10.13万平。整体来看，全年远郊各区基本均能完成年度供地下限任务。

表：2019年北京远郊区域推出共有产权房地块

2019年推出土地成交情况来看，截止目前，远郊区域推出的7宗商品住宅用地已成交6宗，其中2宗为共有产权房地块（怀柔区、密云区各1宗），规划建面合计14.42万平。另外1宗地块尚未成交，该地块为怀柔区雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6047地块，预计12月19日成交。

2019年土地供应计划紧密围绕北京城市总体规划，继续推进城乡建设用地减量要求，力争实现城乡建设用地规模控制在2885平方公里以内，逐步实现减量集约、高质量发展，这已是北京连续三年减少城乡建设用地规模。未来土地供应能力将继续受限；同时北京逐步强化土地分类调控，坚持房住不炒、构建长效机制、推动供给侧结构性改革，在“多点”区域、轨道交通沿线和园区周边扩大中小套型商品住房、共有产权住房、保障性安居房有效供应，实现城市“有效疏解”和“职住平衡”。

未来，土地供应将基于“减量提升、提质增效、结构优化、均衡发展”的原则，实现弹性供应机制，根据市场运行情况适度调节供地节奏与供地规模，增强政府市场调控能力。

整体宅地供应多集中于新城区域，通州、顺义、房山、亦庄、大兴等地供应规模或将持续高位，近郊区域人口规模或将呈现加速上涨态势，门头沟属于生态涵养区，将严控人口迁入，新增供地相对较少，昌平是未来科学城的主要承载地，将重点新增产业用地，而四环以内的各类用地限制调整为住宅用地，宅地竞争激烈程度明显提升，新建商品住宅逐步稀缺，整体市场将快速进入二手房存量市场，而公租房、共有产权房将成为政府人员、人才引进的重要工具，城市更新改造或将存在大量机会。