对于购房者买房难度越来越大，因为各大城市严重分化，要求专业性越来越高；买房难度越来越小，因为房价越来越稳定，大的悬念几乎没有。只要认准“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位，基本上没有太大的问题。
说到城市分化，我也经常跟大家讲，买房的一个重要原则就是看城市的未来人口净流入情况。像一二线城市基本上，有人口、产业和资源支撑，所以不太用担心购房需求问题。但是一些三四线城市甚至更小的城市可能连人都没有，又没有资源和产业，更谈不上未来，那么在这些地方买房就要小心了。当然，如果是这么简单那就好办了，市场还是在大稳定中有点小意外，买房也就需要更加专业和高难度的判断能力了。
因为一些表面的你看到的并不一定就是真相，很简单，一线城市房价哪怕下跌，是不是就意味着没有价值了呢？显然不是。三四线城市房价上涨，甚至出现火爆的买房局面，那是不是就可以随便买了？更不是！
最近有一个市场现象，可以给大家参考下，或许会打破你的传统认知，但是揭开现象背后，依然是我说的不变的买房逻辑。
据10月10日新京报报道，北京CBD核心、一直“高高在上”的北京市朝阳区西大望路区域，近期，二手房房价也开始出现波动了。业内传言，最近，西大望路区域的二手房挂牌价格持续下跌，珠江帝景、风度柏林等小区的二手房挂牌价降幅更超过了10%。记者实地探访，该区域二手房的跌价，已跌出了“三大现象”。现象1：个别捡漏房比市场均价低百万；现象2：挂牌价直降10%的房源不算金贵；现象3：业主愿以开盘价抛售。
“珠江帝景有很多‘捡漏房’，有些报价低于市场均价一百多万元！”西大望路珠江帝景小区附近的一名中介人员声称。西大望路区域稍微新一些的楼盘，比如今年前后刚收房入住的住总香榭8号项目，甚至出现了业主愿以原开盘价抛售的现象。住总香榭8号的个别房源跌回了2016年开盘价。
文章并没有对房价下跌原因进行深入分析，由于成交量较少，所以也不太可能具有普遍性，但是有一点可以说明，哪怕是最有需求的北京，哪怕是最核心的CBD腹地，也不是说房价不能下跌。
我认为，首先北京的房价就一直在稳中回落，给大家的预期也在不断释放出一个信号，房价稳定势在必行。另外，过去业主的报价太虚，越是占据核心区域的越觉得自己的房子价值连城，越敢肆意报价。随着全北京房价的整体降温，一些业主也开始接受这个客观事实，放低姿态和预期，特别是一次次放低预期后，还是会被严酷的市场打脸，他们的心灵防线也在被击破。所以能够把房价降到3年前的水平，也可见业主是真的急了。这也证明一大批业主属于炒房投资客，并非真正意义上的普通购房者。
近期，北京二手房市场下行趋势明显。国家统计局数据表明，7、8月份，北京二手房交易价格已经连续两月环比同比双降。据诸葛找房数据，第38周（9月16日~21日）北京二手房市场价均价为59072元/平方米，环比前一周下跌0.29%。这也是北京二手住宅市场价连续8周下跌，二手房市场热度持续减退。
据报道，北京6月70个大中城市新房价格也经历了年内首次环比下降。北京新建商品住宅价格环比下降0.1%，为年内首降。虽然数据是微乎其微的变化，相对于房价上涨，也根本就算不了什么，但有时候要知道，预期比实际更重要，信号意义更明显。为什么北京的业主都扛不住不断降价，就是这个原因。
这就意味着在过去房价过快上涨的基础上，房价想稳定，可能不少城市就要面临一定程度的回调，如果不是这样，又何谈稳定呢？北京的房价回落有多方面的原因，比如调控最严厉，执行最彻底等，在具有极好的示范效应。
经济学家马光远表示，2019年中国房地产的政策可能是最难的。对北京这样的大城市，并不见得房价不能调整，下调10%到20%问题不大。对于中间的大城市来讲，房价处在停涨的状态，政策可能会维持相对稳定，既不放松，也不加严。要确保房地产市场不出现大起大落。
既然北京的房价降了，是不是可以出手抄底了？实际上，我们来看，总的来说，一线城市的新房市场还是比较稳固的，出现大幅降温的多为二手房。这也体现出二手房市场泡泡比较大，业主报价比较乱。作为购房者已非常清楚，一线城市不同于三四线城市，尽管市场出现降温，这只是短期调整，并不会一直持续。就好比三四线城市房价上涨也不会持续一样，大城市有着强大的资源和人口做支撑，所以需求是有的，只是降温是在强烈的调控重压下的正常反应。但要记得，无论有没有需求支撑，都不能炒房。
当大家一直观望观望后发现，调控不但不会放松，反而会越来越紧，比如房贷利率的提高，甚至首套房利率也在提高，预示着未来买房的机会越来越难，如果是真正的刚需，或许可以趁机买房，特别优惠力度达到预期时，但是论抄底这个问题，技术性太强，现实中，几乎没有谁能真正抄到底部，只是一个区间范围。
所以，买房要调整好自己的心态，遵循房住不炒的原则，看自己的需求是啥，结合自己的资格和实力选择是否买房。把更多的精力花在选房子上，而不是过度关注房价上，着眼于长远和未来，而不要计较眼前的得失。
光宇吐楼市2019-10-11 17:13:56
