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【楼盘测评】白盆窑的好时代,中铁赶上了

中国房评报道 2019-10-10 08:31:26

原创: 房小评 中国房评报道 昨天

做房地产的都知道,对门是冤家。

今年北京房地产市场急转直下,房子不好卖。市场不好的同时,同区域项目扎堆进场、扎堆开盘引发的“惨案”越来越多。各项目之间为争夺市场份额,不乏“明枪暗箭”。

但是对门,往往又是最好的合作伙伴,北京多个热门住宅板块的崛起,都得益于互为竞争对手的开发商们合力托举当地土地市场和楼市价值。大家一起抬轿子,舞台上才有大戏可唱。

正因此,如何权衡好这两者之间的微妙关系,实现利益最大化,考验着开发商的智慧。尤其是当两家开发商还有着千丝万缕的联系。

本期楼盘测评的主角,就是这样两个亦敌亦友的楼盘,中铁在白盆窑的两个限竞房项目:中铁诺德春风和院(以下简称:春风和院)和中铁诺德逸府(以下简称:逸府)。

赶上白盆窑的好时代

2015年,白盆窑曾经诞生了北京总价地王,成为南城崛起又一个风向标。如今,地王项目首开华润城面临清盘,在城南计划的持续拉动下,北京南部的楼市价值已经毋庸置疑。

不同于陷入限竞房厮杀红海的五里坨和青龙湖板块,白盆窑拥有更稀缺的地理位置,整体区域的配套提升很快,已经进入价值兑现期,持币待购的改善购房客群基础非常强大。

天坛医院新址、万达广场、花乡奥莱、永旺梦乐城等大型配套设施改善区域生活品质。规划在2020年通车的房山线北延线在区域内设有樊羊路站,通车后可与10号线、16号线分别在首经贸站和丰益桥南站实现换乘。加上大兴机场的启用,丽泽金融商务区的发展,区域自身的价值和潜在客群足以支撑改善和刚改产品立足。

从当初首开华润城日销30亿,便可看出市场对这一区域价值和改善型产品的认可程度。

此时入市的春风和院和逸府,可以说是赶上了白盆窑的好时代。白盆窑是一个可以沉下心来做好产品也有人买单的区域。即便是限竞房也可以顶着均价上限销售,做出利润的区域。

尤其是中铁两项目未来的对手,京投发展所拿郭公庄地块距离入市尚无确切时间,而且由于公建较多,住宅体量较小。因此今年四季度,在没有竞品的情况下,应该是中铁两个项目沉下心来,做好产品和口碑,甚至联动把中铁品牌影响力充分发挥出来,实现1+1>2的机会。

春风和院和逸府加在一起有约28万平米的住宅体量,这在如今的北京楼市是非常可观的,完全可以针对改善客户提升优化产品力,甚至做出更具品质的改善项目。如果两项目互相通气,大户型上就可以通过拉开产品面积空间,淡化相近户型比拼,用房屋功能引导买房人选择。比如:春风和院主打129和139平米的户型,逸府则可以尝试118和150平米以上的产品组合,在户型面积上保持10平米或一个房间的空间及功能差异。

营销上,如两项目联手相互抬轿子,实现错峰开盘,每个项目开盘节点相隔超过1个月,便能实现区域客户的轮番收割,即便不合作,也可以最大化避免“相互伤害”的竞争,共同做大利润。

不过,从房小评现场踩盘了解到的情况来看,两个项目似乎并不打算在营销上抬轿子,产品上做联动,反而是陷入了价格战和抢客战。

叔侄同台据悉,开发春风和院的北京中铁诺德房地产开发有限公司隶属中铁建工集团有限公司,逸府项目则由中铁置业集团有限公司开发建设,两开发商之间是“叔侄”关系。中国中铁股份在2007年成立了专门负责房地产开发的中铁置业集团,整合旗下房地产开发业务,但中国中铁部分子公司下属的房地产公司仍然在全国各地拓展房地产业务,北京中铁诺德房地产开发有限公司便是其中之一。此前曾有媒体透露,虽然中国中铁股份下属房地产公司,有不少已经纳入中铁置业集团,但还有部分公司成立得比中铁置业更早,且拥有较强的实力,因此整合之路并不顺利。一位接近中铁股份的朋友表示:“很多子公司都有自己的地产业务,甚至有些公司的主要收入来源已经从轨道工程建设转向房地产开发,集团业务的整合要从源头做起才会有效”。也许这正是白盆窑两个项目虽然系出中铁,但并没有通力合作的根源。反而在同一天拿地,同样的容积率,同样受“70/90”限制,同样的限售价格,注定中铁白盆窑两项目之间会有太多的相似处,不可避免陷入同质化竞争。

据项目销售介绍,虽然拿地时间相同,但春风和院跑得更快,5月份就开始蓄客,工期和售楼处开放都要比旁边项目早很多。如今,中铁诺德春风和院首期528套住宅销售接近尾声,在“十一”期间利用价格和赠送精装修的优惠将首期尾盘清盘。“一期价格要低于政府给出的限竞房均价,还有精装赠送,比二期能节省30万元左右,而且‘十一’期间订房还有现场抽奖,”对于新访客户,春风和院的销售都会告知二期产品将调价到政府审批的最高限价出售,而且不再赠送精装修。

一街之隔还未拿到预售证的中铁诺德逸府眼看区域客户被收割,准备用价格优势找回主动权。“关于优惠,我可以告诉你,未来逸府的89平米中间户南向三居,首期单价在6.2万元/平米左右,我们这才叫‘真优惠’!” 逸府项目销售如是说。

两个项目的户型都早已对外公布,春风和院的户型更受网友的认可。不过,逸府的销售倒是提醒了一个春风和院在产品上的硬伤:89平米中间户北向窗外的廊桥,影响了居住的私密性。

房小评了解到,由于春风和院想把中间户做成南北通透的户型,将电梯和安全梯设置在了楼体两端,而高层建筑一梯两户的设计消防验收无法达标,必须做到两梯四户,因此连接两部电梯的连廊就必须经过中间户的北侧。请点击此处输入图片描述

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“你能想象北侧卧室或者淋浴间窗外会有人经过的那种尴尬么?而且这个位置保不齐会成为烟民抽烟聊天的聚集地,毕竟是公共区域,谁都有权使用。”逸府项目的这位销售人员对于竞品项目的研究已经足够生活化,这种戏谑的提醒方式也确实容易触及买房人紧绷的神经。不过,相比于这种在购房者面前互相揭短的行为,如果中铁两项目能一起把产品做得更好,那才是对购房人更有益的事情啦。

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