周一谈市场:如期降准 催生金九行情

【 市 场 关 注 】

• 9月4日，上海银保监局近日向辖区内各信托公司下发《关于辖内信托公司报备新增房地产信托业务和通道业务相关要求的通知》，要求辖内信托公司定期报告两项业务的新增、到期和存量规模。从《通知》来看，为进一步落实银保监会信托部关于地产信托及通道业务规模“双压降”的要求，压实信托公司主体责任，提高日常非现场监测精细程度，确保三、四季度末辖内房地产信托业务规模和通道业务规模持续下降。

• 9月4日下午，上海市政协举行十三届十二次常委会议，围绕“建设上海自贸试验区新片区，打造更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区”专题协商议政。

• 日前，奉贤区规划建设4年的公共租赁房汇丰名都正式交付，首批推出270套现房。此次推出的公租房由东方美谷企业集团股份有限公司和上海临港创新经济发展服务有限公司联合投资，建筑总面积为60万平方米。项目共分两期建设，一期已建成2660套，住宅建筑面积约21万平方米。

• 据浙江省杭州市住房保障和房产管理局微信公众号“杭州住保房管”消息，杭州市将开展为期1个月的住房租赁市场专项检查工作，进一步摸清住房租赁市场运行情况，集中整治和规范住房租赁市场经营秩序。《通知》称，随着住房租赁试点工作的有序推进，杭州住房租赁市场快速平稳发展，然而租赁市场底数不清、部分企业违法违规经营等问题一直存在。

【 一 周 综 述 】

月初成交呈现调整惯例，据上海中原地产数据显示：上周（9.2－9.8）新建商品住宅成交面积16.9万平方米，环比减少36.3%。

月初开局多少可以定调当月成交高低，9月首周成交超过15万平方米属于不错的起步，并且随着供应增加，成交稳步向上不成问题。并且上周公布降准消息，虽然从目的来看不是针对楼市，但对可以提振市场信心，从近期一些项目认筹来看，去化能达到8成以上，金九行情将就此展开。

为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点.在此之外，为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。

对对楼市的影响：

1、心态转变。今年初有过降准，从市场反应来看并不积极，但在持续降准后，效应会逐步显现。当前市场资金充足，对于买房抵抗货币贬值的想法会再度萌生。尤其是临港等个别区域还附带政策利好，在多重刺激下或提升买家入市步伐。随着市面上资金供应增多，叠加楼市金九银十档口，不排除有资金想绕道地产。

2、资金充足不代表买房成本会降低。降准后市场资金宽裕，但近期房贷业务利率已经挂钩LPR，深圳试水LPR首单房贷利率比现行房贷利率上浮0.005%，因此并不意味房贷利率会有所降低。对于普通买家而言，利率上的实际优惠才是真正降低买房成本，因此对买房者来说实际影响并不大。

3、短期造成楼市波动，不改变楼市运行趋势。虽然降准主要为实体经济服务，和楼市无关。但随着社会资金充裕总有部分资金会绕道房地产，因此短期或造成楼市交易量波动。从08年以来的降准与楼市走向的关联来看，只有部分降准动作，对楼市危机起到了缓和作用，也有多次降准对楼市走向没有产生明显效果。比如，15年9月的降准，新房一个月成交比降准前增加28.2%，而到了10月份的降准，新房一个月成交环比则下降到15.2%。

由于目前上海楼市从2007年低谷中爬出，但今年新房周度交易大约15万方，离20万方的正常流量仍有一定落差。短期来看叠加金九、银十档口，有助于强化市场向好的信心。预计9月新房成交量可能达到90--100万方的水平。虽然短期市场向上，但考虑到楼市调控的大基调，这种反弹不具备长期性。并且没有成交量的支持，价格也不具备持续上行可能。