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这一次不做地产强国!明年房价是涨是跌?懂行人“8字”揭开谜底

楼市奇说 2019-09-09 06:45:00

两年多来,房住不炒的调控大锤抡得高砸得重,虽然楼市普降、房价普跌的理想状态未能出现,但是有些城市还是取得了显著效果,比如环京诸城中的燕郊,两年过去了,被调控打回原形的睡城始终没有换过气来,房价跌去了三成以上不说,到现在还有一大批投资客被牢牢套住,用他们自己的话说,“我们不是不想卖房套现离场,只是苦于找不到接盘者,房子挂牌了两年,价格一降再降,可购房者就是无动于衷,很多资金不充裕的高位接盘者,早就赔掉了首付款。”

睡城燕郊

燕郊的前车之鉴,能阻挡住投资炒作者前进的步伐吗?显然不能。时至今日仍然有人不死心,在很多投资楼市群组中,经常能看到投资客互相打气,一旦有政策祭出,不管是利空抑或利多,他们都可以顺理成章地解读为“重磅利好”,自我安慰,楼市下一轮牛市即将到来,或比上一轮更疯狂。

不管世事如何变迁,为何国人都能始终不渝地保持对房地产的热爱呢?

归根结底是过去这二三十年房地产一直是“常青树”,它的造富能力是任何暴利行业都无法企及的。事实证明,过去20多年不管是否懂地产投资,但凡有勇气提前买房的人,现在都是“人凭房贵”躺着就实现了资产暴增,很多人读书不行,做生意不行,但也靠投资楼市发家致富了。地产大佬潘石屹说,无数购房者用亲身验证了一个颠扑不破的真理:买房赚钱,无出其右。所以才招致无数后来者蜂拥进场,所有人都想在楼市中分一杯羹,投资买房赚钱的欲望无限膨胀,这支撑着楼市在一天天走向歧途。

但房地产造富的同时,也在全力扭曲着人们的思想——踏踏实实做实业被看做“没前途”,炒房投机地产这个民生产业却风靡一时,不仅不以为耻,反以为荣,在我看来这种发展模式不值得推崇,应该尽快连根拔除。

幸而国家及时意识到了“房地产经济”存在的巨大弊端,不算晚地明白了“靠炒房拉动经济是走不长久的”,“国家崛起靠实体,靠高科技”,“不做地产强国”。所以从16年底首次提出房住不炒,回归房地产居住本源,便开启了对楼市乱象和违法行为的集体轰炸,其根本目的是稳住楼市,帮助亿万刚需解决居住需求。虽然一开始很多人质疑国家的决心,对调控不抱有期待,尤其是一些投资炒房客和地产开发商,豪赌政策会在短期放开,但是后来发生的一切很好地证明了国家的坚强意志,狠狠扇了“经验主义者”一巴掌。

18年底时我说过,投资炒作楼市暴富的时代彻底结束,房地产这课“常青树”不再可能一直开挂上涨了,它会回归以亿万刚需的需求为根本发展的模式,也会逐步适宜经济发展的步伐,而不是再充当经济发展的巨大引擎。那时有很多人反驳我,19年楼市会用行动打我的脸,但庆幸的是,到今天房地产依然没能重启火爆,非但如此,到了今年下半年房地产的一些基本面又发生了巨大变化,这一次没有利好,只有利空。 

很多媒体报道当下的楼市,用“入秋”一词来形容;在我看来,楼市“入冬”才是最正确的说法。当下的楼市变化太快,总结起来就是一句话,国家正在想方设法逐步颠覆过去20多年大家锚定的炒房投资发财致富的思维,房地产回归居住属性,恢复对实体经济、科技经济的支持,才是强国之道。

首先、国家重磅表态:房地产不再作为刺激经济发展的手段。

土地财政、地产经济、造城模式、城市森林……这些关键词大火的背后,是中国经济发展离不开房地产的最好证明。过去房地产的确对经济发展有功,这不容置疑,但未来房地产依然是发展的主要动力吗?

国家给出了答案:短期不再将房地产作为刺激经济发展的手段。倒不是一锤将房地产“打死”,只是未来不会再允许房地产像过去这些年那样疯狂发展,大肆上涨了。稳楼市、稳房价、稳预期已经不单单是地产行业的事情,它关系着整个国民经济的兴衰。而且,毫无疑问,中国经济要想走上高质量发展道路,摆脱对房地产的过度依赖,是第一件必须解决的事情。

其次、国常会一锤定音,未来钱不准流向楼市,高房价难以为继。

很多人说,楼市已经被压控了两年多了,经济发展也的确存在下滑的趋势,未来会重新启用房地产这个“夜壶”,或许“救市”很快也要开始了,因为国际经济形势也很严峻,尤其是美联储降息,势必会导致我们的央行也跟着降息降准,释放流动性,钱最终还是会流向楼市这个蓄水池的,有了资金的支持,房地产怎么可能稳得住?

这个逻辑看似天衣无缝,但预测的结果却大错特错——9月4日国常会上,的确提到了要运用普遍降准和定向降准等工具,引导金融机构将资金更多用于普惠金融。但目的也很明确,是加大对实体经济支持,而非房地产。而且首次明确指出在加快发行使用地方专项债的同时,专项债不得涉房涉地。

9月6日,“全面+定向”基准释放流动性合计0.9万亿,可谓天量资金,但是指向性也非常明显:加大对实体经济支持力度,不仅从资金来源上给予支持,并且将降低实际贷款利率。

事实上,这也完全符合预期,从过去一个季度金融政策方面的变化来看,我们对此确实不用感到意外——过去这三个多月银保监在做的事情就是在严查严打违规向房地产企业或个人输血,叫停或收紧了开发商赖以生存的信托融资、海外发债融资、开发贷款融资等。那边在封堵,这边在开口子,岂不是打自己的脸,这可能吗?

再者、土地市场迎来降温,面粉降价,面包还能涨价吗?

在密集的调整措施下,6-8月份的楼市一直都处于退烧阶段,尤其是到了7、8月份,各种指标逐渐恢复正常,真实的情况也显露出来,市场首次出现房产市场、土地市场“双降”现象。7月单月业内机构监测的40个重点城市新房成交面积环比下降8%,一线城市环比上月下降10个百分点,18个三四线城市下降12%。

土地市场也有一个特殊状况,重点城市土地成交溢价率连续三月回落,自6月开始溢价率下跌,流拍率走高,土地市场整体热度下降,7月份一二线城市合计土地成交溢价率仅12个百分点,同比前几个月下滑明显,而8月份以来,市场降温趋势持续,在成交总价5亿元以上的地块32宗里,有底价成交的18宗,占比达56个百分点。

每每谈及房价,很多人都不忘说一句,“地价不跌,房价怎么可能跌?”现如今地价已经三连跌了,未来房价走势又当如何?

第四、对实业发展越来越重视,曹德旺、任正非建言献策。

我多次强调过,高房价的危害不容小觑,它不仅挤压消费,还对实体产业造成不可估量的资金挤占。房地产业不回归正轨,实体制造业很难有实质性进步。

曹德旺说,钱都用来买房,而且赚钱的速度和利润都比开办工厂好,又苦又累的制造业就更没人愿意干了。但房地产经济终究是不可持续的,也是虚假繁荣,日美都用历史证明了,靠房地产国家是不可能崛起强大的。所以,我们不能再把房地产高高捧起了。

任正非也曾炮轰过房地产和深圳的高房价。作为一个年盈利超过恒大3倍的企业,作为一个不炒房地产的企业,依然摆脱不了楼市高昂的房价带来的影响。2016年的时候,任正非就炮轰到,深圳除了生产用地成本之外,高房价还增加了企业员工的雇用成本,严重可能会摧毁企业的竞争力。

华为的崛起,任正非有底气说一句,科技发展才是硬实力,有硬实力我们才有发言权。房地产的崛起不是真正的崛起,2019财富世界500强,中国有4家地产企业上榜,影响又如何呢?恐怕还不如一家科技公司吧?

90年代的日本宣称,卖掉东京,可以买下美国。可是后来又怎样?还不是泡泡吹到一定程度,最后不得不破裂。过去二十年日本一直处于恢复阶段,甚至于到现在还没有完全填补楼市崩塌造成的空缺,年轻人的生活更是一团糟。日本早早进入了超高龄社会,满大街都是老年人在工作,很多60、70岁的人依然要出来工作赚钱养家。也许这是多种因素叠加造成的,但是房地产的过度发展有不可推卸的责任。前车之鉴,后车之师,我们唯一应该学习的就是日本地产覆灭之后全民提倡的对实体科技的足够重视。

明年房价是涨是跌?懂行人“8字”揭开谜底

无论媒体、中介、开发商、销售员如何的给你画大饼、如何的给你诱惑性的政策,你都要把自己抽离出来,站在更高的角度去看待一切,否则只能变成他们的猎物!我们只所以如此迷恋房产投资,主要是因为我们被一两次突然间的翻倍暴涨给吓坏了,再加上媒体报道和地产营销人的集体洗脑,让我们大多数人都没了辨别能力。

目前,楼市各方百态丛生,一二线热点城市成交量大幅下滑。面对这一尴尬现状,买房者“持币观望”,炒房者抛售也难找到“接盘侠”,楼市“有价无市”格局愈发明显。

明年房价到底是涨是跌?马云新预测未来楼市或从神坛跌落;曹德旺直言不讳,未来有钱人不缺房,刚需又承担不起高房价,房子只会在有钱人手里轮转,演变到最后就是卖不掉租不出。这两位大佬的话都太过笼统,对于刚需购房没有参照意义。

但是有一位地产专业的懂行人士说的一席话,对于刚需置业还是有很大帮助的。他就是地产大佬冯仑。前不久在和地产专家卢俊的对谈中,他说,如果是刚需,比如要结婚生子,或者说手里有钱,想要安顿下来,买个房子自己住,那什么时候买房都对;如果是投资,作为资产配置,我认为目前还是应该慎重。因为有很多的“政策不确定”。未来的资产,包括交易以后的利益分配、产权、税收等都不确定。

总结起来其实就是8个字:刚需按需,投资暂停!对于刚需来说,房价涨跌其实都关系不大,房价便宜的确可以节省很多资金,但是你要明白,这个社会终究是多个阶层并存的,任何政策都不可能完全偏向谁,稳住楼市控制房价其实就是在保护刚需,但是我们也要看到,商业银行贷款利率对于购房者来说,还是没什么便宜可占。所以早买晚买都是要买的,别想占便宜,更不要有投资赚钱的心态。

为什么投资要暂停呢?说白了还是市场稳定住了,未来房价很难有巨大波动,像过去两年那样疯涨更不可能出现。今年下半年到明年,估计楼市都是横盘震荡,三四线城市会购买力缺失的影响会逐步显现,房价下行压力不小;但人口有显著增量的强二线城市,房价大概率还会有微幅上涨。但对于投资来说,都是蝇头小利,真的不值得留恋。尤其是在未来政策不明确的情况下,投资炒作楼市,真的没必要也不划算了。

这两类刚需未来会得到特别“关照”

调控依然在持续,而且短期不可能放松,这一点刚需完全不用忧虑。虽然房价没有太大跌幅,但是刚需买房难的问题国家终究是看在眼里的。未来会不会加大刚需买房支持的力度呢,尤其是低收入人群和城市新居民?答案是肯定的!

前不久央行副行长潘功胜表示:将催促我国银行进行差异化的定价战略,继续支撑和保证中低收入人群和城市新市民的合理购房需求。住建部对此也有同样的发声:对于城市中低收入人以及新市民要保证其住宅需求。

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