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新政公布两周后,临港楼市发生了什么?

大卢侃楼市 2019-08-21 23:15:46

8月6日,国务院印发《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》,标志着临港新片区正式设立。昨日上海自贸试验区临港新片区正式揭牌!今天和大家聊聊这两周临港楼市的变化。

历史会不会复制?

2012年楼市是调整的一年,2013年上半年的确在复苏,但是经过3月的爆发后,2季度成交又开始震荡调整。而在8月自贸区消息发酵,区域成交开始活跃,在新概念的推动下后续迎来一波量价齐升的行情。并且这股热情传导至全上海,使得2013年成为房产“大年”。

外高桥自贸区设立前后新房量价走势

不仅仅是自贸区周边楼市火热,并且带动土地市场走强,以往临港位置偏远房企感兴趣程度不高,但是当年溢价率节节攀升。并且很多溢价率记录也是临港在当年创下的,从今后发展角度来看,这个记录前无古人后无来者了。

2013年以来土拍溢价率前十,没想到临港占了7成,可见市场对临港的热衷程度。

这次情况和上一轮何等相似,经过2018年的调整,2019年有从底部复苏迹象,又是到了8月,临港公布新片区规划。最近两周临港地区开始升温,传统淡季楼市成交一般,但是连续两周临港项目都能上成交前十榜单,并且上周成交量出现放量,带动全市成交反弹。

那么这次热点会不会传导到全市?这个可能性不高。一方面,2013年自贸区是有几个片区,影响范围相对广些,而这次仅仅是临港增加新片区,市场影响主要集中在临港范围内。另一方面,当前楼市调控政策比2013年严格的多,临港虽然是政策洼地,但其他地方还是严格执行限购限贷政策。

临港楼市有多大发展空间?

最近两周临港楼市表现的确不错,各路媒体也在进行跟踪报道,不少售楼处人气满满,以前一个月的来访量一周就搞定了。这点从成交数据能反映出来,市场有升温迹象。但是有些消息就要大家仔细分辨了,有自媒体说一夜涨价3000元/平方米,如果是二手房的确有这种可能,因为房东可以随时变更自己的意愿。如果是新房那么可信度就是0了,因为现在新房都是一房一价,现在卖的房子都是以前备案好的,不存在上涨的可能。

最近三周成交量走势

临港的房子究竟值不值得去投资?

那么灵魂拷问来了

你的“接盘侠”在哪里?投资的目的是获得差价,买进不卖是自住。临港有人才吸引政策,人才有买房补贴,一些企业也会在区域周边造房子给员工,此外,临港还有限价房,大概也就1万出头点,虽然是针对特定人群,但也足以分流市场需求。

其次,有没有算过账?买卖一次成本是房价的7-9%,还不算持有成本和时间成本。而且限价政策短期不太会取消,临港就算有政策倾斜,也不会让临港出现雷士2013年这样的热度,因此如果1年内没有10%以上的涨幅就是亏本的。

最后,持有耐心有多长?2013年临港变成为自贸区试验区,但是从这几年发展来看,人口导入还是比较慢,这个政策会有多大影响还需要时间检验。而临港规划在于打造产城融合的区域,融合不是一朝一夕就能实现的,可能还需要5年甚至10年,此时临港的价值才会真正体现出来,你有没有那么长时间的耐心?

也别忘记,上海房票有限,合理规划收益最佳。认真想清楚这些问题再去投资临港也不晚。

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