本期看点
1、宏观环境：
2019年一季度，GDP同比增长6.4%，国民经济运行稳定；第三产业增加值同比增长7.0%，增加值占国内生产总值的57.3%。2019年5月，服务业商务活动指数为53.5%。
2、市场表现：
2019年1-5月，写字楼销售面积与商业营业用房销售面积同比均下降；
2019年5月，商办用地推出规划建筑面积同环比均上涨，成交规划建筑面积同环比均增长；楼面均价同环比均下降。
3、关注点：
1、宏观环境
经济运行稳定，5月服务业延续良好发展态势
社会消费品零售总额增速扩大，CPI涨幅扩大
?GDP与经济结构：2019年一季度，GDP同比增长6.4%，国民经济运行稳定；第三产业增加值同比增长7.0%，增加值占国内生产总值的57.3%。
?服务业经济：2019年一季度，批发和零售业、住宿和餐饮业同比增幅均有所收窄；金融业增加值同比增幅显著扩大。2019年5月，服务业商务活动指数为53.5%。
?消费水平：2019年5月，社会消费品零售总额同比上涨8.6%；2019年5月，CPI同比上涨2.7%，涨幅扩大。
▌GDP与经济结构：经济运行总体平稳，稳中有进，第三产业占比为57.3%，经济结构继续优化
?经济运行平稳：2019年一季度，我国GDP同比增长6.4%，比2018年一季度下降0.4个百分点，国民经济总体平稳，稳中有进。
?第三产业增加值同比增长：2019年一季度，第三产业增加值为122317亿元，同比增长7.0%，增幅较第二产业高出0.9个百分点。第三产业增加值占国内生产总值的比重为57.3%。
图：2011年一季度-2019年一季度第三产业占比、同比增速及GDP累计同比增速
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
▌服务业经济：服务业延续良好发展态势，金融业增加值同比增幅显著扩大
?服务业商务活动指数：2019年5月，服务业商务活动指数为53.5%，较上月增长0.2个百分点。
图：2018年1月-2019年5月服务业商务活动指数走势
?批发和零售业、住宿和餐饮业：2019年一季度，批发和零售业累计同比增长5.8%，增幅较去年同期回落1个百分点。住宿和餐饮业同比增长6.0%，增幅较去年同期回落1.1个百分点。
?金融业增加值：2019年一季度，金融业增加值累计同比增长7.0%，同比增幅显著扩大；金融业增加值占GDP比重为9.0%。
图：2012年1季度-2019年1季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业累计同比增速
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
▌消费水平：社会消费品零售总额同比增速扩大，CPI同比涨幅扩大
?消费品零售总额：2019年5月，社会消费品零售总额32956亿元，同比增长8.6%。2019年1-5月，社会消费品零售总额161332亿元，同比增长8.1%。
图：2013年3月-2019年5月各月消费品零售总额及同比增速
?居民消费价格指数（CPI）：2019年5月，CPI同比增长2.7%，增幅较上月扩大0.2个百分点。食品烟酒、教育文化和娱乐、医疗保健等同比涨幅显著，导致CPI同比涨幅扩大。
图：2013年1月-2019年5月居民消费价格指数（CPI）走势
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
2、市场数据
写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降
商办用地推出规划建筑面积同环比均上涨，成交楼面均价同环比均下降
?需求：2019年1-5月，写字楼销售面积与商业营业用房销售面积同比均下降。
?供应：2019年1-5月，写字楼新开工同比增速放缓， 商业营业用房新开工同比下降。
?租金与空置率：2019年一季度，多数城市优质写字楼空置率环比上升；多数代表城市优质零售物业首层租金环比上涨。
?土地市场：2019年5月，商办用地推出规划建筑面积同环比均上涨，成交规划建筑面积同环比均增长；楼面均价同环比均下降。
▌成交：1-5月，写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降
?写字楼：2019年1-5月，写字楼销售面积为1251万㎡，同比下降12.2%，较2019年1-4月的降幅收窄0.2个百分点。
?商业营业用房：2019年1-5月，商业营业用房销售面积为3293万㎡，同比下降12.9%，较2019年1-4月的降幅扩大4.1个百分点。
图：2010年-2019年1-5月商办销售面积及同比增速
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
▌投资：1-5月，写字楼投资额同比下降，商业营业用房同比下降
?写字楼：2019年1-5月，写字楼开发投资额为2106亿元，同比下降3.6%，较2019年1-4月的降幅扩大1.2个百分点。
?商业营业用房：2019年1-5月，商业营业用房开发投资额为4650亿元，同比下降9.7%，较2019年1-4月的降幅收窄0.1个百分点。
图：2010年-2019年1-5月商办开发投资及同比增速
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
▌供应：1-5月，写字楼新开工同比增速放缓， 商业营业用房新开工同比下降
?写字楼：2019年1-5月，写字楼新开工面积为2451万㎡，同比增长17.5%，较2019年1-4月的增幅收窄8.7个百分点。
?商业营业用房：2019年1-5月，商业营业用房新开工面积为6667万㎡，同比下降4.7%，较2019年1-4月的降幅收窄0.7个百分点。
图：2010年-2019年1-5月商办新开工面积及同比增速
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
▌商办土地：商办用地推出规划建筑面积同环比均上涨，成交规划建筑面积同环比均增长；楼面均价同环比均下降
?推出：5月，商办用地推出2139.4万㎡，同比增长27.2%，环比增长0.98%。
?成交：5月，商办用地成交1582.1万㎡，同比增长49.8%，环比增长17.5%。
图：2013年-2019年5月300城商办用地推出及成交面积
?楼面均价：5月，商办用地成交楼面均价为2549.7元/㎡，同比下降5.7%，环比下降11.0%。
?溢价率：5月，商办用地平均溢价率为10.7%，较上月下降2.2个百分点，较去年同期下降21.5个百分点。
图：2013年-2019年5月300城商办用地楼面均价及溢价率
数据来源：CREIS中指数据，3Fang.com
3、关注点
?企业动态：
印力在山东项目济南印象城开业；
红星美凯龙拟发行14.5亿元资产支持票据；
苏宁易购48亿元收购家乐福中国80%股权；
每日优鲜联手腾讯智慧零售，打造全触点零售成就新增量。
?新开项目速递：
上海虹桥绿谷广场、苏州新湖广场、无锡万达茂等项目开盘
▌印力在山东项目济南印象城开业
6月1日，印力集团旗下印力北京城市商业公司携手中信资本与山东宏海卓邦置业成功签约，通过收购聚隆广场购物中心，将在济南布局山东首座印象城。
中指点评
印力集团通过此次收购首次落户济南，看好济南洪楼商圈的区位优势，同时结合自身品牌优势和商圈客群特点，打造不同类型的商业业态。同时，项目开始运营，不仅丰富了消费者的选择，而且项目还能够享受到城市发展带来的资产溢价，实现多方共赢。
▌红星美凯龙拟发行14.5亿元资产支持票据
6月17日，红星美凯龙家居集团股份有限公司发布公告称，拟发行2019年度第二期资产支持票据。
中指点评
此次票据的发行，在行业去杠杆和融资渠道收紧的大背景下意义重大。其顺利发行有利于优化公司资产结构，创新融资模式，提高了资金使用效率。但是其实施的顺利与否还将受到政策环境和市场利率水平等多种因素的影响，存在一定的不确定性。
▌苏宁易购48亿元收购家乐福中国80%股权
6月23日，苏宁易购集团股份有限公司发布公告称，该公司的全资子公司苏宁国际以48亿元人民币等值欧元向转让方收购家乐福中国80%股份，以现金方式支付。
中指点评
在互联网电商的冲击下，家乐福中国表现欠佳。没有根据行业的发展趋势，对公司战略做出及时调整，才造成今天被收购的局面。而另一方面，苏宁易购通过收购家乐福中国能够进一步丰富公司智慧零售场景布局，符合公司战略规划和市场趋势。与此同时，加快快消品类目的发展，有利于降低采购和物流成本，提升公司市场竞争力和盈利能力。
▌每日优鲜联手腾讯智慧零售 打造全触点零售成就新增量
6月13日，每日优鲜联手腾讯在上海召开主题为“鲜到千亿，智在必得”的战略合作发布会。
中指点评
每日优鲜与腾讯智慧零售的合作，以生鲜品类为切入口，同时紧紧围绕以“用户为中心的数字化全触点模式”展开，通过对线上、线下多触点的用户精细化运营，以数字化为基础，让企业经营更加智慧和高效。这种智慧零售模式不仅极大的节省了运营成本，而且还大大提升了用户体验。
往期商业地产市场月报
?2019年5月|?2019年4月|?2019年3月
?2019年2月|?2019年1月|?2018年12月
中指研究院2019-07-10 15:55:51
