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楼市飘红,经济韧性有底气

大卢侃楼市 2019-05-16 21:39:25

国家统计局今日发布了2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示,随着小阳春楼市复苏,4月价格全面上涨,其中上海全月成交78.6万平方米,创年内新高。

当全国范围楼市都在回暖,上海楼市行情又是如何?价格是上涨还是下跌?有没有议价空间?未来又将如何发展?

数据分析:楼市快速上行 全面飘红

01

价格全线上扬,二线城市首当其冲

4月新房环比下跌的城市只有两个,分别是韶关和赣州,下跌幅度仅0.1%。相比之下二线城市涨幅最为显著,比如杭州环比上涨1个百分点,重庆上涨1.2%。三、四线城市虽然也有上涨,但只有个别城市涨幅明显,比如秦皇岛环比上涨1.8%。

在楼市全面回暖后,资金层面也有宽松迹象,多个城市首套房房贷利率进一步下滑,此外不少城市进一步推动人才落户甚至启动买房补贴,提振市场信心。而一些二线城市土地市场开始活跃,土地高溢价现象频现,市场焦躁情绪再现。

02

二手房价格进一步上涨

相比之下,三线城市环比涨幅达到0.6%,超过了一、二线城市。4月二手房价格环比涨幅最大的达到2.0%,比3月扩大0.2个百分点。

相比新房市场,二手房市场有更快的反应速度,随着看房人数增加,交易节奏加快,议价尺度收窄。一些热点城市因为新房供应不充分转投二手市场,随着交易量增加,价格也开始上涨。

03

一线城市新房全线上涨

一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中:北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中:北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%,广州下降0.4%。

楼市成交升温 价格小幅上行

承接小阳春回暖势头,4月新房市场继续向好发展。4月首周成交量超过15万平方米,奠定成交放量基础,随后成交逐步增加,收官这周成交量稳稳站上20万方以上流量。全月成交78.6万平方米,创年内新高。

一方面越来越多城市调控政策有松动,全国范围楼市都在回暖,尤其是上海周边城市,比如苏州杭州等升温迅速,给市场带来信心支撑;另一方面,房企在投放上也比较积极,价格让步到位受到买家认同,投放产品也以首次改善为主,支撑成交进一步释放。在一些中高端房源入市带动下,4月新房价格出现环比上涨。

二手房市场仍然保持较高活跃度,平均每周的新增挂牌都超过1万套,对活跃交易有推动。虽然本月新房供应节奏恢复,但对刚需而言,300万以内的低总价小户型房源仍较稀缺,并且前期积压客户并未释放完毕,因此去化节奏开始加快。

伴随成交量增加,议价难度有所提升,尤其是总价200万以内的房源议价难度提升,目前收窄到1%左右,而500万以上的房源仍有3-4%的空间。在交易量推动下,价格指数延续小幅上涨格局。

后市展望:二季度量价温和放量

一线城市是市场风向标,他们价格全线上扬可以提振市场信心。随着楼市走好,土地市场也有所表现,房企拿地果断,这也是信心走强标志。土地市场走强也能进一步推动成交活跃度,因此5月成交仍会维持一定高度。

不过4月中央政治局会议再度重申“住房不炒”的定位,总体预期并没有发生变化,因此价格上并不会成交的增加出现快速上涨。前期刚需以及首次改善产品带动市场,预计后续一些中高端房源会加入成交队列,在成交结构上或有些许转变,但整个二季度还是以量增,价温和上涨为基调。

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