2018年，随着房地产存量时代的到来，加之紧缩的调控政策及对新增建设用地规模的严控，房地产市场陷入寒冬，多数房企身处水深火热之中。不过，作为国内为数不多的，以轨道交通车辆基地一体化开发为主营业务的房地产开发企业，凭借在轨道物业开发领域长达十年的专业积累，京投发展交上了一份令行业瞩目令投资者满意的成绩单。
年报显示，2018年，公司实现营业收入总额79.75亿元，同比增长28.27%；实现归属于上市公司股东净利润3.57亿元，同比增长11.22%；公司资产总额318.67亿元，较期初增幅14.37%；房地产销售结转实现收入78.14亿元，较上年同期增幅28.84%；物业租赁收入2475.38万元，较上年同期增幅25.86%。
近几年，城市格局快速迭代，轨道物业开发强势来袭，据了解，目前已有超10家房企涉足该领域，不仅改变了城市发展的方向，也创造了便捷的生活环境和高颜值的生活空间。作为轨道物业开发的先行者，2018年，京投发展正式开启化扩张，并紧紧围绕其独有的“TOD智慧生态圈”理念，打造新型轨道物业产品。
此前，京投发展总裁高一轩曾公开表示，新时代下，企业仅仅抱守核心业务，已经不足以助力企业参与市场竞争，企业真正的核心优势在于构建品牌IP。而京投发展推出的“TOD智慧生态圈”这一商业模式无疑将成为新周期下强有力的竞争抓手。
各项指标实现“有质量的增长”
依托在TOD方面所取得的经验，京投发展近年来在竞争激烈的房地产市场上走出了一条依靠专业实力与专注度、特殊管理运营经验取得核心竞争力的独特发展道路，并且在多项财务数据上取得了优异表现。
报告期内，京投发展实现营业收入总额79.75亿元，同比增长近三成；实现归属于上市公司股东净利润3.57亿元，同比增长 11.22%；实现基本每股0.48 元/股，同比增长11.63%。京投发展在公告中表示，公司的利润主要来源于房地产项目结转产生的，期内，房地产销售结转实现收入78.14亿元，较上年同期大幅上涨28.84%。
期末，京投发展资产总额达318.68亿元，较期初上涨14.37%。公司存货主要包括北京地区轨道物业项目、檀香府、璟悦府、锦悦府及无锡公园悦府项目。
2018年，京投发展实现签约销售金额45.39亿元，据京投发展透露，报告期内，公司开发的项目主要集中在北京地区，公司签约销售额及营业收入也主要来源于北京地区的项目，北京地区的营业收入占营业收入总额的96.39%。
除业绩实现大规模上涨之外，稳健的财务指标也颇为亮眼。年报显示，2018年，京投发展不断优化公司融资结构，降低财务成本，公司通过发行债券及银行贷款等融资方式，有效降低公司的综合融资成本，借款综合资金成本为7.84%，较上年同期下降0.09个百分点，低于行业平均水平。其中，去年9月，公司面向合格投资者非公开发行20亿元的公司债券，票面利率仅为5.50%，是去年前三季度所有房地产公司里面发行债券融资成本的一笔。
此外，报告期末，公司资产负债率为85.52%，与年初相比基本持平。随着公司规模不断扩大，项目开发速度不断加快，各项目预售资金将快速回笼，且公司整体资产质量良好，资金结构持续优化，现金流状况不断改善，公司经营风险可控。
对于2019年的工作重点，京投发展表示，将密切关注市场环境、行业政策变化，坚守轨道物业开发主业，持续获取优质土地资源，深化“快周转、控成本”理念，重点开展“有效去库存”工作，在市场环境不容乐观的情况下，2019年计划签约销售额76.80亿元。
布局 专注打造“TOD智慧生态圈”
在积累了丰富的轨道物业开发经验后，京投发展相继打造了公园悦府、琨御府、西华府等代表项目，凭借这些大体量项目所带来的业绩与利润回报，京投发展连续四年进入北京十强，连续两年进入房企百强，实现了社会效益和经济效益的双丰收。
拿地方面，京投发展始终坚持以轨道物业开发为核心的取地方向，不过，伴随开发经验日益丰富，京投发展的眼光并不仅停留在北京市场上创造令人瞩目的成绩，2018年，京投发展迈出了化布局的关键一步，除在北京获取北京市密云区檀营乡地块项目外；更以联合体形式获取三河市燕郊地块项目，该地块项目也是京投发展在环京区域获取的项目，两个地块项目总规划建筑面积约28万平方米。
此外，京投发展在年报中表示，公司积极与具有轨交车辆基地项目的重点城市地铁公司取得业务接洽。据了解，目前，已有包括无锡、西安等多个很多城市地铁公司纷纷向京投发展抛出橄榄枝。
正如上文所言，包括万科、绿城在内的十多家房企也在试水轨道物业领域，在与众多房企的抢滩战中，项目开发经验无疑成为京投发展扩张的重要资本。
2018年，以“亚洲轨道物业专家”为企业愿景的京投发展提出“TOD智慧生态圈”商业模式，“TOD智慧生态圈”即一个具有自我修复和优化能力的闭环系统，该系统包含三个要素：以轨道交通开发为导向，以智慧和科技为加速发展的主要工具，实现人文、自然、产业生态价值的共生。
这种商业模式强调对城市、地铁和市民三个价值端口提供持续性的服务，目前京投发展正在开发建设的多个项目，皆是基于“TOD智慧生态圈”这一商业模式。“TOD智慧生态圈”拥有较强的抗风险能力，且具备大规模复制和扩张的能力，因而相较于传统房企，成熟度高，市场适应力强，在融资上拥有更多的想象空间和便利性。
2019年伊始，京投发展便在土地市场上表现得极为突出。仅1月，京投发展接连斩获两宗北京地块，一宗来自北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期），另一宗则是海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目，两个地块项目总规划建筑面积约46万平方米。
以即将开发的北安河项目为例，京投发展拟将该项目打造成集生态、文化、科技创新于一体的TOD绿色地标级城市综合体和高科技近山美学小镇及高新技术产业发展区生态商务综合体。在后期开发上，京投发展将巧妙解决车辆段与开发区的交接及协调问题，充分利用车辆段规划条件和技术条件，变不利为有利，把车辆段影响降至。
数据显示，未来3到5年内，城市轨道交通车辆基地上盖开发将带来2.4亿平方米左右发展空间，投资效益可达4万亿，堪称前景广阔的蓝海市场。
依托在轨道交通车辆基地这一地产细分领域的专注拓展，众多投融资机构对京投发展表达出浓厚兴趣，亿翰智库董事长陈啸天表示，国有控股的背景实力、蓝海市场的无限前景及独特商业模式，将是京投发展应对行业转型的强大优势。
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和讯房产2019-05-01 04:41:57
