上海一季度楼市翘尾收官,哪些楼盘成交最积极?

在经历了上海楼市连续两年小阳春“爽约”后，今年三月楼市在各地政策微调下，迎来一波小阳春行情，一季度楼市翘尾收官，那么在接下来的第二季度，楼市走势将会怎么走？今天大卢就和大家聊聊。

01

远郊项目积极跑量

上海季度新房供应160.6万平方米，同比增加74.9%。从区域分布来看，远郊区域成为供应重点。比如南汇、奉贤和松江供应面积都超过20万平方米，仅这3个区就占全市供应近一半。由于南汇和奉贤多为刚需以及3-4万元/平方米的首次改善产品，小户型居多，低总价吸引诸多买家。

图：上海新建商品住宅区域供应图（2019年一季度）

此外，从去年开始，地王项目陆续亮相，季度维持这一格局，比如金地祝桥地王年后开卖。从产品定价来看，虽然比区域内其他项目略高些，但基于产品品质等因素，却比预期价格要低很多。季度新盘在报价上延续低价入市惯例，如果没有大的变动，这一现象会长期延续。

02

中高端成交踊跃 地王压力不小

上海季度新房供应160.6万平方米，同比增加74.9%。从区域分布来看，远郊区域成为供应重点。比如南汇、奉贤和松江供应面积都超过20万平方米，仅这3个区就占全市供应近一半。优于南汇和奉贤多为刚需以及3-4万元/平方米的首次改善产品，加上小户型因素，低总价吸引诸多买家。

今年新房季度成交146.6万平方米，同比增加22.9%。从成交热点区域来看，还是以青浦、嘉定的几大新城为主，中环周边的三林、大场等区域也是市场重点关注区域。从产品分类来看，呈现中间大两头小的分布，即3-6万元/平方米的产品占交易总量一半，这也符合上海进入改善时代的结构性需求。此外，10万+的项目也成交13万平方米，同比增加170.8%。

图：上海新建商品住宅供求价走势

中高端项目成交活跃一部分原因，是高价房因限价关系性价比突出，尽管价格涨得慢，但是现在新房外郊环都要在4万元/平方米左右，而一些中环附近项目还不到9万元/平方米，显然市区地段好价格更有竞争力。

由于二手房市场活跃程度提升，让买家换房有了底气。有些置换买家看中新房，但是二手房挂牌后没人看，什么时候能卖掉心中没底，因此不敢下定买。但是年后二手房市场回暖迅速，给了房东卖掉房子的信心，促使他们快速入市。

表：成交面积前5板块（2019年一季度）

虽然市场成交回暖，但有些迹象也值得警惕，比如新盘当天认筹情况不理想。比如2018下半年，有新盘开盘当天可以全部认筹完毕，但是今年这种项目已绝迹。尤其郊区项目认筹有压力，有的当天认筹甚至不足40%。

地王项目销售似乎也没有当初拿地时那么风光，比如某地王项目3月11号开始网签，到本月8号去化还不到20%。其实地王项目已经低于市场预期价入市，如果有更多地王项目去化不理想，可能挫伤大家看好市场的信心。

03

市场第二季度预测

三月交易情绪的确升温，但是市场需求还没释放完，尤其是三月以来，新房市场供应不畅，只有最后半个月释放较为充分，因此这轮小阳春行情会贯穿整个第二季度。

图：二手住宅成交走势

从政策环境来看，也开始转暖，尤其是信贷方面经过连续降准后市场资金紧张情况有所缓解。其他购买问题可以通过技术手段解决，唯独资金层面问题很难逾越。

当然，市场成交持续回暖但不意味价格就会展开一轮反弹，从当前供求关系来看较为稳定，尤其是供应略大于成交的背景下要涨价谈何容易。新房的“压价”导致二手房价格也难有反弹的支撑，因此二季度楼市呈现量增价稳走势。