【 市 场 关 注 】
3月22日，中国人民银行发布今年一季度城镇储户问卷调查报告显示，一季度收入感受指数为54.8%，环比上升1.3个百分点。其中，89.7%的居民认为收入“增加”或“基本不变”，环比提高0.9个百分点。收入信心指数为54.0%，环比回落0.4个百分点。
3月23日，住建部副部长倪虹在中国发展高层论坛对媒体表示“没有”，房地产调控不动摇，保持政策连续性。对于一些城市传出限价、限购松动的消息，他表示：“这个消息不准确。”
2019年以来，房企融资迎来小高峰，尽管火热的融资潮给资金困境中的房企注入强心剂，但密集发债说明房企面临沉重的资金压力。中指院的数据显示，2019年房地产行业需偿还债券规模为4994.5亿元，到2020年，这一规模将上涨至6513.4亿元，并于2021年接近万亿元。债务到期规模连年增长，房企资金链承压。
3月19日，绿地控股（600606.SH）与东航集团举行“投资入股上航国旅”签约仪式，宣布绿地以2.51亿元成功竞得东方航空（600115.SH）旗下全资子公司上海航空国际旅游（集团）有限公司（简称“上航国旅”）股权项目，绿地将持有上航国旅65%的股权，东航股份持有35%的股权。根据重组方案，绿地将推动上航国旅进一步混改，绿地计划逐年释放达25%的股权给上航国旅管理团队，形成绿地、东航、管理团队“三元股权结构”的“绿地模式”。
【 一 周 综 述 】
上周楼市成交大幅反弹，据上海中原地产数据显示：上周（3.18－3.24）新建商品住宅成交面积17万平方米，环比增加186.1%。
前期成交出现非常规性缩量，市场需要“补量”的过程，因此上周出现大幅反弹意料之中。近期连续两周供应量站在20万平方米以上水平，预计很快会推动成交进一步攀升，而地王项目的稳定发挥对稳定市场情绪有积极作用。而3月最后一周是季度末，对于上市公司而言又有季报需求，因此月末的翘尾效应会推动成交进一步向上，甚至会冲击20万平方米的高度。
3年前出了“3.25”政策，最有杀伤力的内容是“提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。”短期内市场降温，楼市过热的局面得到控制。
从时间节点计算，当初那批被限购的客户现在有了“房票”，甚至一些自媒体在鼓吹将有30万人会拿到房票。不可否认，这些买家是“准购买力”，但是这部分购买力不宜过分夸大。
一方面，限购只是步门槛，但更高的门槛是限贷。“3.25政策”后市场的确有调整，但是随着一大波地王成交，市场又被带热，当年11月份信贷再度“认房又认贷”，并且上海是认贷，即你在外省市有买房贷款记录，在上海买房就被认定为2套，首付要7成。此后市场进入全面降温。
17、18年上海进入调整，但是三、四线城市楼市却依然活跃，房价还在上涨。不少买家或是在上海买了商住房，或是在周边先买套“上车房”，打算以后有购买资格了再置换，但是“认贷”很有可能让这批买家提高回上海置业的准入门槛。
另一方面，需求的转化问题，具备购买资格不等于马上就会出手。虽然最近市场有所回暖，但是在稳定预期下也不认为房价会猛涨，甚至还有人认为后面还有震荡回落的可能，尤其对于刚需而言，最近外围区域新入市的楼盘去化似乎并不理想，所以在趋势没有明朗前不必急于入市。反正3年都等下来了，再等一等又何妨？
如果能有2-3万人在今年入市已经是比较理想的状况，平均每月至少可以增加1600多套成交量。但最近3年月均成交量在1.9万套左右，即便有这些量入市离开平均值还有约25%的差距，因此不宜过分夸大这部分力量对楼市带来的消费利好。
卢文曦2019-04-18 15:35:28
