资色丨新城控股回复上交所问讯函:靴子终于落地了

在新城控股（SH601155）发布公告，就上海证券交易所对公司2018年年度报告的事后审核的若干询问予以公开回应，股东们悬着的心终于因此可以放下了。

昨日，新城回复的问询函在公开解答了上交所有关问题询问的同时，也回应了外界关切：年报的财务处理，都是基于会计准则合理、合法地处理。

新城的回复，也让其他的上市房企放下了紧绷的弦。因为，很多房企也在利息资本化等方面作出了类似的会计处理。新城对上述问题的具体回复，也减轻了他们财务解释压力。

此前，上交所询问新城控股，2018 年公司的投资性房地产公允价值变动为 28.09 亿元，同比增长 209.02%，占归母净利润的 26.78%。请公司补充披露：

（1）结合投资性房地产的区域分布特征，以及 2018 年房地产价格和土地价格的变化趋势，说明投资性房地产公允价值大幅增长的合理性；

（2）公司利润快速增长是否具有可持续性，并充分提示风险。

对上述投资物业公允价值的大幅增长，新城作出回复说明， 2018 年度公允价值变动损益较高，原因主要是：

截至 2017 年末已完工项目投资性房地产2018年公允价值变动损益主要原因 截至2017年末已完工投资性房地产在2018年度的公允价值变动损益为 6.85亿元。对于已完工的投资性房地产，评估机构按照投资法对其公允价值进行评估，评估价值主要受项目运营全周期内可以实现的租金收入影响，租金测算依据为：处于租期内的投资性房地产，采用实际租金收入作为依据；未签订租约或租约期限届满的，则参照所在区域周边市场租金及原已实现租金收入作为依据。

同时结合项目剩余年限及租金率计算项目的评估价值。2017年末已完工项目在2018年度实现的公允价值变动损益主要受项目在2018年度租金水平提高的影响。

根据公司 2018 年和 2017 年年度报告第四节、二（四）4“报告期内房地产出租情况”处披露的吾悦广场2018年度和2017年度租金及商业物业管理费收入，2018年度的租金及商业物业管理费收入较 2017 年度有较大幅度的增长。

在文字回复之外，新城还公布了一系列列表。列表显示，仅2018年一年，新城就有价值141.86亿元的商场交付，由此带来14.64亿元的投资物业公允价值变动。另外，新城旗下还有多个项目的租金大幅增长，由此带来投资物业价值的大幅增长。

除了投资物业公允价值的变动，新城还就选择参股或控股子公司并入合并年报的原因、利息资本化等作出了让投资人放心的回复。负责审计新城财务的审计师事务所对此进一步列出相关法律、法规的依据予以证明。

在新城公布收到上交所问询函的公告后，公司股价曾在后一个交易日下跌了5.7%。

这家因为业绩高增长，而成为地产行业的“贵州茅台”的公司，股票究竟能持续走高多久，成为近期A股市场的一大热点。

但是投资者对新城基本面依旧看好。一是因为新城的业绩是真实增长的，二是因为公司凭借的团队和治理，吸引到了大量专业投资者们的长期投资。

据参加股东大会的一位股东说，新城大量的市场流通股，掌握在一些机构和专业投资者手中。这些投资者很多都是持有新城多年的长线投资人。他们的财务专业能力，信息获取和分析能力远胜于一般投资者。

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