2019年3月，40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，自2017年11月融资达1246.18亿以来（其中包含恒大600亿元的股权融资），首次突破1000亿大关。
3月40家房企融资总额环比2月大幅上涨85.25%；各债权融资方式融资额度均大幅上涨，涨幅达464.84%；股权融资值占比双升。
从融资趋势线来看，自去年底开始，40家典型房企融资额度实实在在回暖了。同策研究院研究院朱莉莉认为，3月融资总额的大幅上涨，是否意味着房企融资环境有放松趋势，还需后续观察。
3月40家房企融资综述
2019年3月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计1024.20亿元，环比2月的552.88亿元大幅上涨85.25%。与上月环境大相径庭，本月融资笔数、融资额度都创下了历史新高。
图 ：2019年3月典型上市房企融资方式占比（单位：亿元，%）
本月债权融资额为985.15亿元，占房企融资总量的96.19%，环比上涨78.49%（2月债权融资总额551.94亿元）。其中发行公司债（386.40亿元，占比37.73%）、其他债权融资（324.9亿元，占比31.72%）、信托贷款（158.64亿元，占比15.49%）、境内银行贷款（74.81亿元，占比7.30%）、中期票据（40.40亿元，占比3.94%）、委托贷款、海外银团贷款融资金额为0。
本月股权融资金额为39.05亿元，占总融资金额比重为3.81%，主要来自境内再融资总额的提升。
同策解读
①融资渠道：各类型债权融资方式额度均上涨显著，债权融资总额继开年来达历史新高位，涨幅达464.84%。
图 ： 2019年2月、3月典型上市房企融资情况对比
名，公司债。本月共发生18笔公司债，共融资386.40亿元，环比上月的363.25亿元小幅上涨6.37%。
第二名，其他债权融资总额324.9亿元，较上月57.52亿元大幅上涨464.84%。
第三名，信托贷款融资，融资总额158.64亿元，环比上月32.91亿元大幅上升382.04%
第四名，境内银行贷款融资额度74.81亿元，环比上月的44.74亿元上涨67.21%；
第五名，中期票据，融资总额为40.40亿元，较上月的53.52亿元下降24.51%。
本月无海外银团贷款、委托贷款发生。
②融资额度：其他债权融资成亮点；融资面额也创新高
本月，创新型融资方式融资总额创新高，融资总额324.9亿元，较上月57.52亿元大幅上涨464.84%，成本月亮点。主要有几笔大额债券发生，其中笔金额来自招商蛇口发行的150亿元可交换债券，其次是金地集团发行的30亿元超短期融资券。
另外，除了招商蛇口、金地外，房企融资额度较此前也明显有提升，大额债券及票据较多。碧桂园发行的5.5亿美元于2024年到期的6.5%优先票据和9.5亿美元于2026年到期的7.25%优先票据；万科的70亿美元中期票据计划下的6亿美元，5.25年期固息票据，票面利率为4.2%。金科股份为子公司担保贷款13笔，共融资50.05亿元，中南建设为子公司担保贷款8笔，融资总额20.40亿元。
③融资成本：融资成本较上月有明显下降，约在3%-7%之间
在已披露的数据中，融资成本的是招商蛇口发行的150亿元可交换债券，票面利率0.1%；融资成本的是华夏幸福境外间接全资子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外发行5.3亿美元的高级无抵押定息债券，票面利率为8.625%。总体来说，本月房企融资成本较上月有明显下降，约在3%-7%之间。
④海外融资：外币融资总额较上月下降明显
本月，外币融资总额272.51亿元，占比26.53%，环比上月外币357.71亿元融资金额下降23.81%。据同策研究院监测，2019年3月房企融资以人民币为主，美元次之、港元第三。其中，美元融资总额271.70亿元人民币（40.35亿美元），环比上月美元融资金额356.77亿元人民币，下降23.84%；港元融资总额为0.8171亿元人民币（0.9526亿港元），占比0.08%；本月无以其他外币为货币单位的融资行为。总之，外币融资总额较上月下降明显。
图：2019年3月典型上市房企融资币种占比（单位：亿元，%）
⑤股权融资：值占比双升，主要来自出售项目公司股权获取融资
2019年3月份监测的40家上市房企实现的股权融资总额折合人民币共计39.05亿元，股权融资占总融资金额比重为3.81%，相比上月份的0.94亿元（占比0.17%），值及占比双升。
本月股权融资的融资金额主要来自境内再融资，融资总额38.236亿元，均来自房企出售项目公司股权；剩余的0.9526亿元全部来自监测房企中的7家港股上市公司执行股票期权计划，的一笔金额为融信中国执行的0.4247亿港元的股票期权计划。
同策研究院研究员李朱莉莉认为，对于资质等条件受限的房企，出售项目公司股权进行融资虽可能是下下策，但也不失为一种变通渠道。
总结
以往，房企融资额度的提升主要是因为海外渠道的货币流进来，但本月在融资总额大幅上涨，外币融资总额明显缩水的情况下，说明绝大多数热钱都来自于国内市场，国家对房地产行业依然是保持稳定发展的态度。
另一方面，以境外融资为主或因国内政策影响而绕道境外融资的房企融资成本短期内仍处于美元加息通道，因此境外融资成本较高。而本月融资成本明显下滑，而从SHIBOR走势看出国内市场的利率走势还是平稳为主，所以房企融资成本总体才能有所下滑。
因此，不管从国内市场政策触底回温考虑，还是从成本方面考虑，房企融资应抓住时机“舍远取近”主攻国内市场，积极拓展国内融资渠道。
40家典型房企名单：万科、恒大、绿地、瑞安房地产、中国海外发展、碧桂园、保利地产、华润置地、融创中国、华夏幸福、绿城中国、世茂房地产、金地集团、招商、龙湖、富力地产、雅居乐、远洋、荣盛发展、新城控股、泰禾集团、首创、旭辉、中国金茂、阳光城、融信中国、首开股份、金科股份、九龙仓、越秀、华侨城、中天金融、建业地产、滨江集团、中南建设、宝龙地产、当代置业、京投银泰、龙光地产、花样年控股
注：本文数据来源仅来自于各上市房企公开披露的公司公告
文章来源：同策资管
地产红榜2019-04-03 17:15:57
