苟长远，唯大道。
要品质，也要规模。2019年的绿城哲学，让人耳目一新。
楼市资本论获知，3月22日，绿城中国发布2018年年报，执行董事、行政总裁张亚东等管理层高调亮相，向公众披露战果。年报显示，绿城去年合同销售金额约1564 亿元，实现收入603亿元，分别增长 6.9%和 43.7%；股东应占核心净利润37.96 亿元，大增62%。
在公司运营和盈利能力稳步提升的同时，绿城的财务也日趋稳健。截至报告期末，净资产负债率仅55.3%，低于行业平均水平；银行存款及现金约482.19 亿元，为一年内到期借款余额的 2.76倍；全年平均融资成本也处于5.4%的行业低位。
张亚东去年8月接手绿城，在新旧交接过程中达成以上业绩，整体表现不俗。
楼市资本论注意到，当天的业绩会上，这位新掌门提出三年发展规划，力争用三年时间实现销售总额，也就是在2021年达到3000亿元；今年目标锁定2000亿元，明年2500亿元。
所谓“不疾而速”，是早就有了谋划，早就洞悉了事物的原理，并且早就对各种问题胸有成竹，因此，当机会来临便能迅速把握，一击即中。
绿城是地产界精品路线的代表，素以慢周转、高品质独树一帜。在楼市下行，房企纷纷收敛聚焦、开始下半场搏杀时，绿城却雄心勃勃踏上规模扩张之路，显示的不仅是班子成员的自信，更有企业的基本面和实力支撑。
不疾而速的绿城，内心空前强大。
【一】三年规划锁定房企阵营
根据新制定的三年总体发展规划，绿城未来将坚持以“理想生活综合服务商”为愿景，品质为先、轻重并举，确保达成产品品质品级、客户满意度身位、综合业绩位列阵营三大战略目标。
今年是三年规划的开局之年。张亚东要求公司积极应对复杂多变的外部环境，为规划落地打下坚实基础；而能否如期完成2000亿的销售目标，显然是对三年规划的一次重要考评。
楼市资本论注意到，绿城制定年度销售计划时，往往设定两个目标。去年的考核目标是1300亿，争取达到1700亿，实际完成了1564亿；今年的考核目标是1800亿，争取目标是2000亿。执行董事李骏在业绩会上表示，今年有信心年站到2000亿平台上。
楼市资本论研究院梳理绿城往年增长数据，发现自2015年中交集团以28.9%的持股比例入主绿城以来，绿城的规模扩张表现不俗，销售金额从2015年的719亿，扩张到2017年1463亿，也曾实现三年。基于此，楼市资本论认为，张亚东的三年倍增计划并不意外。
但是，如今的绿城，一来自身体量已经大增，二来外部环境剧变，行业整体步入下行周期，在此情况下重演三年的扩张故事，难度着实不小。为此，绿城一方面加大投资力度，扩充土地储备，一方面提升组织效能，加快项目周转。
先看土地储备。楼市资本论研究院从年报获悉，绿城去年投入339亿，新增37宗地块，总建筑面积约719万平方米，平均楼面价11398元/平方米，预计新增可售货源1276亿元，权益金额751亿元。而今年，绿城计划权益投资金额为450亿元，新增土地货值1500亿元，土地投资和货值储备均比去年大幅增长。
截至2018年年末，绿城共有土储项目117个，总建筑面积3247万平方米，其中权益面积2032万平方米；总可售面积2238万平方米，对应货值5300亿元。去年，绿城一二线房源去化率达到71%，三四线库存去化也达到63%。目前持有的5000多亿土地货值中，今年可售货源约2900亿元，去化69%即可实现2000亿年度销售目标。
再看周转方面。张亚东在接棒绿城的半年多里，调整了公司组织架构和内部管理机制，人均效能显著提高，据测算达到15%左右。项目周转率也因此大幅提升，今年一季度获取的土地储备，下半年年就可转化为销售。
基于此，楼市资本论认为，绿城今年2000亿销售目标，不难实现。
【二】战略换仓，聚焦核心城市群布局
从业绩会披露的信息来看，绿城今年在土地储备方面将采取差异化投资策略，继续深耕五大重点城市群，在一、二线核心城市实施“以点扩面、拥核发展”，在优质三、四线城市实施“一城一地、流动性补仓”。
楼市资本论注意到，绿城去年新获取项目，就有近八成集中在一、二线城市，补仓了北京、上海、广州、杭州等性和区域中心城市。截至2018年年末，其土地储备总货值中，一、二线城市占比高达70%。
据张亚东透露，绿城今年新获取的土地项目，也有近80%集中在一二线城市，主要围绕大湾区、长三角、京津冀、中部城市群、西安、海南等六大区域，使绿城的布局更为均衡。
对这种布局调整，绿城名为“战略换仓”，目的是在楼市下行周期中，强化抗风险能力，发展更加稳健、更为全面。
中国城市群研究中心研究员马可对楼市资本论说，目前尽管主流房企都在向一二线收缩布局，但绿城在换仓过程中的优势是，可以与大股东中交集团深度协作，进行战略联动，以较低成本获取一二线优质土地储备。
比如，去年8月，张亚东接手绿城不久，便与中交集团签署战略合作协议，双方通过优势互补、整合协同，迄今相继在福州金山、天津陈塘、上海杨浦、广州南沙合作了8个优质项目，总建筑面积约 207 万平方米。
楼市资本论据此判断，大股东资源是绿城战略换仓的有力推手，也是其值得信赖的战略伙伴。
【三】百年人寿金融平台助推战略升级
除了大股东的鼎力支持，绿城通过收购百年人寿，搭建了又一个可以协同发展的金控平台。
去年12月，绿城以现金27.18亿元收购百年人寿保险股份有限公司9亿股股份，占比11.55%，成为其股东。
地产行业与保险行业关系密切，不少险企背后都有房企活动的身影，如前海人寿、恒大人寿等。业内预测，这笔收购不仅是房企向险企的一次跨界投资，预期还将产生交叉销售的协同效应，有利于绿城拓宽收入基础、增强财务状况。
在房地产调控升级的背景下，绿城提出“地产金融化”，着力构建金融服务平台，盘活沉淀资产流动性的同时，多元化布局轻资产业务。
在业绩会上，张亚东表示，绿城对百年人寿的战略性投资，将加速实现“地产＋金融”的协同发展。他说，百年人寿的客户与绿城的业主存在一定的叠合，百年人寿对于绿城的地产业务可以提供产品支持，绿城对百年人寿的业务推广也有非常好的业主和客户，双方的协同效应非常大，有很多合作机会。
楼市资本论预期，未来绿城将立足品牌优势，在保险产品、健康管理、养老服务和投融资等方面开展多层次业务融合，与房地产主营业务形成协同效应，为战略升级提供有力支撑。
朝着3年3000亿元的目标，如今绿城中国聚焦“品质为先”的战略原则，财务状况良好，投资策略清晰，开发效率稳步提升，围绕主业，各类业务多元发展。
我们期待这样一个绿城，战略致胜，早日跻身房企阵营。
楼市资本论官号2019-03-25 22:42:33
