在中国经济转型升级的过程中，商业消费对经济增长的推动作用正不断增强；商业地产作为消费的空间、商务公共空间，拥有广阔发展前景；另一方面，新时代下人民对美好生活的向往加速了消费结构的升级，也驱动着商业地产不断走向高质量发展之路。2019 年，中指研究院、中房指数系统结合在商业地产领域多年研究积累与数据基础，进行“2019中国商业地产百强企业”研究，发掘行业中运营水平高、综合实力强、成长潜力大的企业群体，鼓励企业理性认识商业地产市场发展现状及规律，积极创新发展策略，实现更优更快发展。
经过多年的发展，中国商业地产整体上已进入到存量时代，同时开发商们也经历了一番摸爬滚打，积累了丰富的经验与强大的实力，但也面临着更加复杂更加激烈的竞争格局。在这一局面下，借鉴境外商业地产企业的发展经验，深入把握并驾驭行业发展环境的变动，同时加强自我磨炼，精益求精，商业地产百强企业有望开拓更大的天地。
▌借鉴：境外商业地产领先企业的成败启示
20世纪下半叶以来，全球经济迎来了快速成长期，现代城市文明和商业经济逐步兴起，在这一背景下商业地产经历了一轮轮的蓬勃发展。一大批以商业地产开发与运营管理见长的商业地产企业，历经多年发展，不断做大做强，引领着全球商业地产市场的发展格局。
1）乘势而起：境外商业地产企业核心发展模式解析
依据核心发展模式与金融的关系，商业地产企业主要分为三类。类是以金融为翼，发展商业地产实体的企业，这类企业大都以运营管理收入为根本业务收入，其主要代表企业为美国的西蒙地产等。
第二类为深度整合金融产业链条，其特征是除了开发运营效益好之外，其金融端的也被企业所格外看重，这类企业巨头主要有铁狮门等。
第三类几乎是纯粹的金融企业，收入较为依赖商业地产的发展，是商业地产各类资产的整合高手，其中以黑石最为瞩目。
2）穿越危机：差异化运作模式带来不同的命运
不同的发展模式，注定了企业将演绎不同的命运。在市场形势好的时候，不同的企业之间表现差别不大。当危机到来时，几乎所有行业、所有地产企业都无一例外遭遇到剧烈震荡，商业地产企业受到的波及尤其深刻。深入分析来看，一方面国际金融危机爆发时，经济形势急转直下，商务办公需求大幅减少；另一方面，金融危机意味着金融泡沫的退潮，潮退之时，商业地产这类此前金融资本大举重仓的大宗资产必将遭遇严重贬值。
在危机过后，类企业普遍逐步得到了复苏。以西蒙地产为例，在危机中，其股价从高峰时期下跌了2/3以上。随着其经营有序、收入稳定的优势逐渐显露出来，西蒙地产股价较金融危机前的高点上涨了几乎一倍。从实际的商业地产市场表现来看，亦是如此。
在第二类企业中，不少企业在股市和实际的商业地产市场上遭遇了一蹶不振的痛局。以铁狮门为例，在金融危机到来前，铁狮门通过大举加杠杆的方式收购了多处商业物业。但随着金融危机的到来，铁狮门旗下澳大利亚上市的基金所对应的物业遭遇到资不抵债的困境。
3）透视危机：不断优化升级发展模式、迎接美好明天
纵观境外商业地产企业长达近70年的成长史，我们可以发现，商业地产企业的发展离不开金融的支持。对于商业地产企业而言，商业地产企业通过发债、上市以及资产证券化等方式来打通金融链条。
从境外商业地产企业的发展史来看，地产应为根基，金融作为一种手段，过度金融化，必然根基不牢靠。尤其是当前，我国正处于去杠杆、稳杠杆的市场环境下，多个行业尤其是商业地产行业将面临流动性相对紧张的局面，这更加考验国内商业地产企业的运作模式。
▌前瞻：机遇与挑战并存，须洞悉大势抢占先机
新时代赋予了商业地产企业新使命、新愿景。具体而言，经济发展、消费振兴、城镇化下沉、商业繁荣等一系列时势环境将深远左右商业地产行业的发展大势。只有前瞻性地洞察这些时势因素的细微变化，我们才能看到更远更美好的未来。
1）经济发展压力和机遇并存，行业发展宜密切把握大势
从根本上看，中国经济的走势决定着商业地产的发展空间和高度。40年来，中国经济以波澜壮阔的姿态一路奔腾跨越，蓄积了继续昂首向前的势能，持续引领着世界经济前进的浪潮。2018年，我国国内生产总值达到90万亿元，较上年增长6.6%，对世界经济增长贡献率接近30%。
当然，当前我国经济发展也存在着一定的波动性，尤其是在外部环境复杂多变的局面下，经济发展还面临着下行压力。2019年，我国经济发展目标为GDP同比增长6%—6.5%。相比于近几年，这一速度有所降低，其对商业地产的影响存在两面性，这一方面意味着商业地产的经营环境有下行的风险，但另一方面也表明经济依然在一定的高位运行，风险是可控的，商业地产行业仍有较大的机遇。
长期来看，中国经济体正加快形成强大国内市场，增强经济内生动力。一方面，我国在稳定并扩大有效投资；另一方面，我国在发力挖掘并释放消费潜力，通过落实促消费的各项政策措施，改善消费环境，推动消费振兴。
2）消费振兴走势喜人，做大“商业蛋糕”可期
经济增长和收入增长，基本决定着消费走势。2018年，我国居民收入与经济增长基本同步。居民人均可支配收入28228元，实际增长6.5%，快于人均GDP增速。随着2019年各级政府部门对中央经济工作会议的有力贯彻落实，我国经济增长和人均收入将得到有力支撑，预期后续这一系列积极政策因素将会持续发挥作用。
3）新型城镇化为商业地产开辟多重发展空间
新型城镇化是中国发展的强大内在动力，也为商业地产发展带来了黄金机遇。城镇化与商业地产天然具有着相得益彰、共生共荣的关系。随着中央大力推进新型城镇化建设，并且进入到全面高质量发展阶段，这将为商业地产开创多重发展空间。
4）商业力量创新升级为商业地产发展打下坚实基础
在商业消费规模不断壮大的历程中，以商业组织、商业主体为代表的商业市场力量也迎来了长足的发展。一大批的传统商业企业趁势迅速发展，更有大量的新生商业力量乘着消费环境的巨变迅速崛起。
在当下，商业市场力量的创新尤其是商业模式的创新一刻也不曾停歇。新零售、无人零售自有品牌IP等，各种创新层出不穷。不少大中型零售企业通过跨界合作，借助业态、业种全新跨界组合，更好地满足了市场需要。
▌建议：恪守五字诀，开创新天地
在一个城市、一个区域，商业地产的容量是有限的，一个新项目的建设，往往意味着对老项目市场份额的分割，甚至将难以避免你死我活的较量与争夺。如今进行商业地产开发的难度必然更大、挑战也更多，商业地产企业要想立于不败之地，必须进行全方位的变革，进行全面提升，始终做更好的自己，才能把握现在、赢得未来。
1）“远”字诀——放长击远、谋定后动
相比于住宅业，商业地产的更稳定、更可持续，尤其是一旦经营得好，其投资回报相当可观。但与此同时，商业地产的竞争更激烈，对开发商的资质、实力要求也更高，加上开发周期长，一个项目的全生命周期中将面临着持续的市场竞争，而存量时代的特征将进一步加剧运营风险，这就需要商业地产开发商不能盲目行动，而要谋定而后动。
就外在而言，商业地产百强企业需要提升对商业地产行业的认识。包括对商业地产市场现状、整体和区域市场动态、量价走势、竞争格局、宏观经济等进行纵深的把握，更需要结合已有的实践等，加深对商业地产发展规律的认识、理解。
就内在而言，商业地产百强企业需要充分考量并建立强大的内在发展优势，即培育核心优势，并在不断地开发实践中增加新的内涵，拓展其核心竞争力。
2）“大”字诀——胸怀大格局，按一盘棋思维落子
经过多年发展，商业地产发展已由重开发转向重运营，商业地产已基本告别“人无我有”的阶段，进入到高质量发展阶段，面临着更高级的“人有我优”、“人优我特”的竞争，开发商之间的竞争是基于各个环节之上进行的全面竞争。
就外部关系而言，商业地产百强企业需要高度关注并处理好与商业资源之间的关系，在重运营的模式中，商业地产开发商的商业租金收入最终是通过商业经营来实现的，因此这是商业地产开发最重要的外部关系。
就内部关系而言，鉴于当前中国商业地产经营处于特定阶段，开发商普遍存在着住宅与商业双轮驱动、甚至多业经营的现状，商业地产百强企业需要妥善处理与住宅开发及其他关联业务的关系，包括商业地产经营与公司全部主要业务的关系。
3）“准”字诀——全程动态精准决策、充分释放价值空间
每一块土地，都有其独有的地缘属性，尤其是商业用地，由于运作周期长，回收成本时间长、与地块内外部环境的联系更紧密，准确把握其商业属性、商业发展空间和商业趋势，就显得格外重要。
这种“准”性，实质上是在精准把脉基础上的科学决策。在现代科技条件下，商业地产开发商的决策更需要借助的科技工具，尤其是广泛深入采用大数据技术。对于商业地产百强企业而言，还需要进一步开阔视野，建立更加科学的决策机制，包括跳出当前的决策机制，在更大的思维框架之下，探索更高效更长远更精准的决策模式。
4）“变”字诀——以变应变，无惧未来
在商业地产市场，每一次拿地、每一笔投资、每一次引入资源，这都意味着市场力量的改变，这样的改变发生在商业地产的每一个角落、每一个时刻。但是，比改变更重要的，是市场革新的力量。因此，商业地产百强企业要带着改革创新的基因进入市场，以新理念、新模式、新产品的面貌出现在市场，以一种积极健康的形象气质，与其他开发商展开同台竞技。
5）“稳”字诀——打造和谐资金链，稳健发展持续
从商业地产的经营属性来看，商业地产最终是依靠商业资源经营来获得收入，而商业资源经营是一种持续性、长期性的经营活动。因此，如今要想在商业地产市场有所建树，获得大的持续的，就需要通过赚慢钱的方式来实现。从短期来看，商业地产的常常处于相对较低的水平，而一次性投入又较大。另一方面前期收入少，前期经营的风险必然相对较高。发展的稳定性就显得尤为重要，资金链这一端更是其中的重中之重。为保持资金链的稳健性，就需要不断优化长短期融资结构，有效降低资金的成本。
结语
中国商业地产市场格局正发生着十分深刻的变化，其显著特征就是存量时代渐渐来临。面对更加激烈的竞争，为更好地承载消费振兴所需、服务人民美好生活，商业地产百强企业主动适应“开发商—运营商—服务商”的角色转变需要，全方位打造更好的消费与办公场景，取得了更大成就。
展望未来，机遇虽大却易逝，挑战虽多犹可越。企业应紧跟时代大势、借鉴先进经验，以运营为根基，打造百年名企。坚持深化运营为核，并以合理的金融手段为翼，真正地追求和实践行稳致远。此外，对于企业来说，应深刻把握经济发展、消费振兴、城镇化下沉、商业繁荣等时代大潮流，善于因势利导，抢占发展先机。
中指研究院2019-03-21 12:04:09
