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三四线的房子还能买吗?别犯傻了,四个理由让你心服口服

十三画生 2019-03-01 18:03:36

去年8月份在博鳌房地产论坛上,地产大佬余英就直言劝诫到:有些在三四线城市投资房产或土地的,我建议大家赶紧卖掉,落袋为安,把钱收在手上。

2年前还在保利任职时,他也曾一针见血地揭露过,“部分房地产企业盲目生产,造成存货增加,存货产生首先是管理失控,尤其是三四线城市为了卖地,忽悠了很多开发商。”言外之意,三四线不具备投资价值。

当时很多人就产生了质疑,毕竟在如火如荼的大调控下,唯有三四线城市还是在逆势上涨的,在这种状态下,很多觊觎靠投资房产赚钱的人,哪能轻易放过机会。任凭地产大佬和专家学者如何警告,他们却是仍然我行我素,把大笔的资金投向三四线城市。

事到如今,依然有人不死心地咨询,三四线城市房子还能买吗?投资还有前景吗?

奇哥不止一次敲响过警钟:三四线城市早已是强弩之末,还在不断上涨的三四线就是“甜蜜的陷阱”,切不可拿一二线的投资逻辑来套用三四线城市,这样做的结果只会让自己被牢牢套死。从18年下旬开始,奇哥就多次呼吁,在三四线城市投资者要尽快撤离,奈何无人听劝。

时间推进到19年,一些预言正逐渐成真,三四线城市之前埋下的隐忧也在慢慢显现,从这些逐渐显露的隐忧中,我们迫切能够感受到,一些盲目冲三四线的投资者,恐怕要遭受严惩了:

首先,19开年房企销售额大幅下滑,碧桂园恒大等龙头企业也早已酝酿“逃离三四线”。

19房企开局销售额下滑的新闻早已被媒体们铺天盖地的“楼市小阳春”淹没了,这几天所有人都沉浸在楼市“回暖”的迷幻中不可自拔,但奇哥却深知这不过是演绎了多年的剧情又再次上演了。

市场的真实情况却是:销售额迎来了大幅下滑,开发商早已急不可耐。数据显示,2019年1月份,100房企的权益销售规模较去年同期下滑了8.6%。其中,超过三成房企的权益销售金同比下滑。其中,1月份销售前三甲依旧是万科、碧桂园、恒大,但业绩同比去年下滑近30%。销售数据缩水如此严重,楼市何来“小阳春”之说呢?

中原地产首席分析师张大伟表示, 2019年龙头房企业绩放缓很大程度上与三四线城市楼市降温有关。事实也的确如此,拿碧桂园和恒大来说,整个18年,这两家企业在三四线城市销售额占总销售额的比例高达75%和50%,19年春节返乡置业的大风没有刮起来,自然销售总额就会迎来急速下滑。

对此,嗅觉灵敏的房企早有准备,像碧桂园、恒大、融创等等这些以快周转出名的大开发商,已经在逐步退出三四线小城。

恒大高层不止一次强调过,未来在一二线城市拿地的比重将会增加,三四线的比例将会减少,其总裁夏海钧更直言,中国房地产的未来在人口和产业相对发达的一二线城市。减少三四线城市的土地布局,就意味着不看好三四线城市的未来,这也是恒大布局的大调整,业内更将此看做是恒大“撤离三四线城市”的转折点。

碧桂园作为三四线城市开发的老牌企业,其实这两年随着调控的不断下沉,也开始有微妙动作了,去年不仅紧急叫停了“城镇全覆盖战略”,其主席杨国强还强调,未来几年要把开发速度慢下来,以稳为重。但据知情者透露,其实去年10月之后,碧桂园已经叫停了开发利润较窄的项目,不仅如此很多四五线的项目都执行了降价抛售。

其次,重大利空来袭:棚改失速,三四线房价岌岌可危?

奇哥说过,三四线城市是后发的补涨,它不同于一二线城市,是靠人口、产业和资源堆砌拉动发展起来的,房价虽然有水分,但并不多。国家即使调控重拳砸下,这些城市的房地产也不至于伤筋动骨,更不可能出现大起大落,无非是流动性被锁住了,房价小幅调整罢了。

三四线城市有一个共同的特点就是,人少地多,产业落后,要知道在三年前很多三四线城市的开发商和地方政府都在为了库存发愁。那时候富力甚至喊出“未来永远不碰三四线”的狠话。近两年,很多三四线城市迎来了突飞猛进的发展,房子越盖月多,大楼越建越高,更不可思议的是,前几年随处可见卖不掉的房子,随着棚改货币化补偿政策的出台,摇身一变却成了香饽饽,价格不仅蹭蹭上涨,而且很多地区甚至出现了供不应求的局面,实在让人一脸懵逼。

正如奇哥所言,三四线城市房地产的发展终究是不可持续的,其主要推手“棚改货币化补偿”政策一旦失速或取消,三四线城市会迎来掉头向下。

如今,2019年棚改政策发生了变化,各省市对棚改的目标都做了巨大的调整,有的城市棚改计划被“腰斩”,甚至“膝盖斩”。试问三四线城市楼市还有多少好日子?

三、人口外流压力巨大,没有人的地区房地产如何支撑发展?

知名地产评论人卢俊说,未来房地产将正式告别普涨式的雨露均沾,市场的价值分层会更加的明显。有人口和产业的城市,才是价值所向,无人口和产业的小城,房产势必回归居住属性。

此言甚是。奇哥一直主张,房价永远离不开经济的支撑,说的更准确就是人口和产业。北上广深等一线城市房价之所以能够持续上涨,说白了就是人口和产业的支撑,有了人就有了买房和租房的需求,房价上涨顺理成章。再看三四线及其周边城市,这里不仅留不住人口,产业近几年发展也极其不理想,尤其是房价暴涨之后,大家把钱都投进了房地产市场中,早就没人寄情于实业之中了,说句不好听的,这几年随着房地产的一波行情,三四线城市实体业不进则退了。

这还没算一二线城市实施抢人才计划的倒吸影响。众所周知,人往高处走,水往低处流,大城市不单单有工作和高薪,而且有良好的教育和医疗等,三四线城市现在是房价上去了,但是基础建设和社会资源配套建设还处在追赶阶段,何以留住人才,建设家乡?

四,恒大9折卖房,三四线房价下跌大局已定!

还记得去年4月份碧桂园提速高周转的那场风波吗?业内很多知名专家就此进行了仁者见仁智者见智的分析,但奇哥看到的却不一样:在奇哥看来碧桂园火急火燎的提速“高周转”,是因为重仓三四五六线城市的碧桂园心知肚明,这一轮行情即将交尾,不开足马力火拼规模,就会错失套利良机,甚至很快被追赶超越,从这个侧面来看三四五六线城市危矣!

昨天恒大的举动更加印证了这一结论,许家印亲自挂帅,主持恒大销售大会抓卖房,会上更爆出猛料:恒大所有住宅项目都能打9折!这是什么信号?毫无疑问,从去年开始致力于降负债的恒大开始抢收了,抓回款,紧握现金流才是王道。

为何说三四线城市房价下跌大局已定呢?首先,恒大手上储备的可供销售货值,三四线城市占比较大,恒大直接9折卖房,等于给三四线城市的房产直接打了9折,这是实实在在的房价下跌;其次,一二线城市销量不是简单的促销就能带动的,因为这些地方还处在“限购”的包围圈中,外面的人即使有钱,即使开发商便宜卖房,也是进不去的,里面的人不缺房了。所以,恒大9折卖房,最终影响的还是三四五线城市的房价;再者,恒大9折卖房,于其他开发商而言是在抢购房需求,如果自己仍然按兵不动,购房需求都被恒大抢收了,所以总有人会受资金影响,而跟进打折降价促销,如此一来,房企之间的价格战或会就此打响了!三四线城市房价还能不降吗?

以上种种,三四线城市的房产自住购买无妨,但投资还是算了,烫手的山芋甩还来不及,谁还会傻傻的去接呢?

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