土地市场是楼市温度的另一种体现，今年上海经营性土地市场延续去年冷清格局。上半年个别地块排除了高溢价，但到下半年底价拿地成为常态。虽然今年成交经营性土地105幅（截止12月23日）比去年增加11.6%，但偏冷的市场并没有出现房企抢地现象，价格也得到控制。在调控大背景下，土地市场回归理性。
土地市场呈现几大特点：
1、低溢价是主流。从平均溢价率走势可以看出，个别月份出现走高外，绝大部分处于低位运行，尤其是下半年，几乎都在1%以内运行。
图：上海经营性土地平均溢价率
2、随着拿地竞争不激烈，楼板价合理回归。目前起拍楼板价基本在周边在售产品价格6折左右，已经回落到合理区间。比如融创拿下市北高新技术服务业园区N070501单元18-01地块，总价30.52亿，楼板价4.66万元/平方米，而周边在售新房均价大约在8.8元/平方米左右。去年离开这幅地块不远的凉城出现地王，楼板价超过6万元/平方米。
3、中小房企拿地空间狭窄。今年拿地主力除了国企、央企外龙头房企也瓜分不少地块。相比以往，今年小房企在上海拿地机会越来少。按此趋势，除非合作开发或联合拿地，否则连入围拿地的资格都很小。
4、租赁住宅用地占重要比重。今年上海租赁住宅用地共成交33幅，未来至少可以提供35077套租赁用房。从区域分布来看，杨浦、静安、浦东等市区范围仍是主要成交区。今年松江、青浦、宝山等外围区域成交逐渐增多，但是这些地块离开轨道交通站点不远。虽然租赁地块质地不错，但从成交价格来看，楼板价多为市场价格的2折左右，延续去年低价成交惯例。当然，这些地块最终也被国企和央企瓜分。
综合打分拿地难 明年地价低空运行
今年土地市场降温有几方面因素：
1、楼市降温导致预期下降。尽管溢价率下降了，但是限价因素使得利润空间也被限定，在市场预期转变情况下，防风险会放在总要位置。
2、综合打分导致只有大房企才有高分数，中小房企入围机会不多。打分制使得参与竞争的房企多半是龙头房企或者国企央企，最终只有1家或者2家能进入围。竞争者少自然不会非理性加价了。
3、资金压力。上海楼市遇冷2年，地方分公司要拿地资金上有压力，对中小房企而言压力更大，所以拿地意愿降温不少。
从范围来看，土地降温之势明显，三、四线城市土地土地流标案例越来越多，上海虽然还没有出现流标，但不会独善其身。
首先，从供应端来看，应该会保持平稳，尽管楼市趋冷，但土地投放节奏不能因为冷就慢，一旦断档对后续供应产生压力。其实2015年这轮行情也和土地有关，2014年土地供应比2013年少了近3成，所以15年房价出现快速上行。这些是前车之鉴，所以明年土地投放节奏不会慢。
第二，不排除起拍价格适度调低。如果上海也出现土地流标对市场信心也是挫伤，适度让一部分利润给房企也利于平稳度过这轮调整。
第三，中小房企抱团取暖。现在高杠杆推到，房企资金链已经比较紧了，但是又要拿地，比较好的出路就是联合拿地。现在我们看到2家联合拿地，以后说不定可以看到3家甚至更多家抱团拿地的案例。
卢文曦2018-12-25 14:53:19
