苏州存在结构性错配?一文读懂苏州楼市近况

近年来，苏州经济增长促进了城市的升级与发展，土地价格也逐年高企，从而导致改善、高端的项目大量涌现，刚需供应明显不足，这将意味着刚需客群在苏州的买房压力与日俱增。接下来我们将带着大家一起了解一下苏州商品住宅供需存情况，看看苏州楼市是否存在结构性错配？

01

新房供应

刚需新批上市不足供应市场的三分之一

俗话说，供需供需，先有供给，再谈需求。那么，2018年1-11月份新批上市的新房的面积段配比如何呢？数据显示，刚需供应17456套，占比31.94%；刚改供应12311套，占比22.52%；改善供应16418套，占比30.04%；再改善和高端改善供应8472套，占比15.50%。也就是说，2018年苏州刚需供应套数不足市场供应总量的1/3。

图1：苏州2016-2018年1-11月商品住宅供应面积段分布图

我们再来看一下2016年、2017年的新房供应情况。2016年刚需供应套数占比37.27%，刚改供应占比16.66%，改善供应占比29.78%；再改善和高端改善供应占比16.29%。2017年刚需供应套数占比33.28%%，刚改供应占比25.83%，改善供应占比27.45%；再改善和高端改善供应占比13.43%。2016年-2018年刚需住房供应套数占比逐年下跌。

02

新房成交

受供应限制， 2016年-2018年刚需成交套数占比逐年下跌

巧妇难为无米之炊，供应决定成交。2018年1-11月份苏州新房成交49264套，基本供需平衡，其中：刚需成交16282套，占比30.65%；刚改成交11240套，占比21.16%；改善成交16489套，占比31.03%；再改善和高端改善成交9120套，占比17.17%。

图2：苏州2016-2018年1-11月商品住宅成交面积段分布图

我们再来看一下2016年、2017年的新房成交情况。2016年刚需成交套数占比39.31%，刚改成交占比17.14%，改善成交占比28.96%；再改善和高端改善成交占比14.59%。2017年刚需成交套数占比34.97%，刚改成交占比23.40%，改善成交占比27.00%，再改善和高端改善成交占比14.63%。受供应限制，2016年-2018年刚需住房成交套数占比也逐年下跌。

03

新房存量

刚需仅占库存24.12%，出清周期最短

苏州可售面积段配比如何？截止2018年11月，苏州可售房源有48041套，其中：刚需11586套，占比24.12%；刚改10431，占比21.71%；改善14300套，占比29.77%；再改善及高端改善11742，占比24.40%。出清周期：刚需为7.8个月，刚改为10.2个月，改善为9.5个月，再改善及高端改善为14.1个月。

图3：苏州2018年11月商品住宅库存面积段分布图

结合供需及可售，不难发现：不是小户型不受热捧，而是市面上的刚需小户型房源越来越少了；而144㎡以上的再改善及高端改善户型供大于求，去化乏力。

04

土地成交

刚需用地仅占24.9%，供地亟待增加

一般而言，新房价格是土拍成交楼面价的2-3倍。整理了2017年至今的苏州土拍，低于1w楼面价共计有20块（纯住宅用地），大部分还是无限接近1W的。目前来看，这20个纯新盘，预计将会是未来苏州新房市场，刚需准入门槛较低的机会。

表1：苏州2017年-2018年11月刚需商品住宅供地情况

注：吴江区其他板块（如盛泽镇、七都镇、横扇镇等）因距离市区太远，那些板块成交的地块虽然楼面价较低，但没有列入本次刚需地块范围。

2017年-2018年，苏州成交的纯住宅用地有724.98万平，刚需住宅用地有180.77万平，仅占24.9%。并且这些刚需地块也不会全部建成100㎡以下的刚需房。相对于30.65%的刚需房销售比例，苏州的刚需住宅地块供应略显偏低。

苏州刚需何处安身？

高新区两块地位于浒通板块，距离主城区相对较近；吴中区两块地集中在临湖镇，周边配套缺失。相城区有四块地，两块在望亭，一块在漕湖，距离市区都较远，只有高铁新城的一块地地理位置相对优越。吴江区是低楼面价大户，不过大部分低价都集中在偏远的乡镇板块，且同里、黎里、太湖新城南板块地价也都在近一万元每平。

从苏州低于1W楼面价地块分布可以看出，大多集中在乡镇板块，有的都到了与其他城市交界处。

乡镇盘距离主城区偏远，到达相对较繁华的商业中心都有接近20公里以上，如果在跨区域上班，长距离的通勤半径也是很难接受的。