沈艳:大数据显示房地产业在向平稳发展期转型

沈艳

北京大学数字金融研究中心副主任

自上世纪九十年代中国全面推进住房市场化改革开始以来，经过二十多年的快速发展，如今中国房地产业已经发生了巨大的变化。一是城镇化率从不到30%上升到57%，二是城市建成区面积从2万平方公里上升到5.2万平方公里，三是城镇人均住宅建筑面积从16平方米上涨到33平方米，四是累计竣工住宅8654万套。

房地产业的快速发展得益于经济的高速增长，同时房地产业也对宏观经济产生了持续的拉动作用。一是对GDP的拉动平均为0.5个百分点，达到1.2个百分点，二是带动了服务业和建筑工业的增长，三是房地产业每年贡献了2.3%左右的城镇就业。

在多年的发展中，房地产的功能逐渐清晰。就整体背景来看，一方面，中央明确定位指出，房子是用来住的，不是用来炒的，另外，随着中国未来人口结构老龄化以及金融市场的完善，住房的投资投机需求逐步弱化。住房的居住功能会得到强化，住房的消费和服务属性强化，要求房地产企业提供高质量的房屋、配套和多元化的附加功能，突出表现为教育功能依然被重视。房地产业的抗风险功能也将得到强化。收入风险增加最快的城市，其房价增长快；金融市场投资风险大时，房地产需求会增加。

北京大学国家发展研究院课题组的研究显示，整体来看，中国房地产业从高速发展期向平稳发展期转型。房地产业短期债务风险可通过加强监管和促进经济发展化解，发生整体泡沫风险并且迅速破裂的可能性不大。

展望未来，十年到二十年内是房地产业重要转型时期，房地产市场分化的局面还会持续，房地产行业的集中度会进一步上升，购房者会持续关注房屋的居住功能，特别是教育功能、抗收入风险功能和抗金融风险功能。