2017年3月，随着粤港澳大湾区被写入政府工作报告，上升为国家战略，粤港澳大湾区瞬间被点燃了。无论从国家层面还是区域各个城市，都开始根据城市特色，着手规划和明确城市的发展战略定位。同时各大房企也看到了粤港澳大湾区的投资发展机会，纷纷加快步伐攻城略地，本土房企凭借深耕优势继续加大土储快速扩张，外来房企则更多通过合作开发、项目收购等曲线方式来进入粤港澳湾区城市。
下面主要通过近5年湾区城市土地供求情况、企业拿地布局、湾区城市未来供地方向来分析粤港澳大湾区城市投资方向。
01
粤港澳湾区9市土地供求变化趋势
供应层面：近两年宅地供应大幅度提升，城市分化明显
从近5年宅地供应来看，2016年整体供应，只有3479万㎡，2017年，达到5509万㎡。2018年截止11月，已供应5055万㎡，预计全年供应将超过2017年。
从单个城市宅地供应来看，佛山、惠州、广州、肇庆整体供应量名列前茅，深圳、东莞、中山、珠海城市由于土地资源的稀缺性，整体供应量较小，尤其在土地开发强度较大的深圳、东莞等城市表现最为突出。
从供应变化趋势来看，肇庆、江门近两年宅地供应上升幅度十分明显，尤其肇庆2017年全年供应1351万㎡超越佛山成为宅地供应市场的龙头。
图：粤港澳湾区9市近五年住宅用地供应情况（万㎡）
备注：2018年1-11月统计时间截止至11月25日
数据来源：中指数据库
成交层面：2016年以来土地市场火热，成交量价齐升，2018年下半年降温明显
受成交端市场火热以及供应端的大幅度提升，2017年住宅用地成交量达到近5年，共成交5173万㎡。2018年1-11月共成交3733万㎡，随着年底各城市加大土地的供应，预计2018年全年成交量将突破4000万㎡。
从单个城市来看，佛山市成交较为平稳，连续5年位居住宅用地成交建筑面积首位，2017年成交量达1120万㎡，2018年1-11月成交1121万㎡，已超越2017年全年成交。其次肇庆2017年成交量为1001万㎡，紧随佛山之后，惠州、广州成交量均超过700万㎡。
受粤港澳大湾区规划利好，以及江门、肇庆土地供应充足的影响，近两年江门、肇庆住宅用地成交表现十分抢眼，同时也为许多外来房企进入提供了机会。
图：粤港澳湾区9市近五年住宅用地成交情况（万㎡）
备注：2018年1-11月统计时间截止至11月25日
数据来源：中指数据库
招拍挂条件趋严，土拍门槛逐步提高
2016年11月，佛山首宗“限地价+竞配建”地块成交，表明土拍市场调控的趋严，紧随着，珠海、东莞、广州、深圳、中山等城市相继开启多样化的竞拍条件，包括“限地价+留物业+竞配建+竞自持”、“限地价+竞配建+竞自持+摇号”、“限地价+竞人才住房或公共租赁住房+100%自持”、“限地价+竞配建+现房销售”等方式。
图：粤港澳湾区各城市土地竞拍条件
资料来源： 中国指数研究院搜集整理
粤港澳大湾区9市宅地竞拍条件中，以深圳、中山最为严厉。其中，深圳宅地供应主要以租赁用房为主，且需要企业100%自持，中山则在竞拍方式中加入“现房销售”的条件，其余城市更多的是以“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的方式，肇庆最为宽松。
高价地频现，土拍市场竞争激烈
虽然招拍挂模式增设多种拍卖条件，但是依然阻挡不了房企拿地的热情。2016年底至2018年以来，随着土地市场的持续火热，房企在招拍挂市场竞争愈演愈烈，期间也诞生了多个高价地。
其中深圳宅地供应多以100%自持为主，其楼面价无法直接比较，且深圳未来宅地供应也多以租赁用房为主，在此就不列入参考。相比较之下，广州楼面价是其余8市中，为55437元/㎡（剔除竞配建）。其次为珠海，达到29120元/㎡，东莞楼面价为26646元/㎡（剔除竞配建）。
图：粤港澳大湾区各城市成交楼面价地块信息
数据来源： 中国指数研究院搜集整理
02
各大房企湾区布局情况
本土房企凭借先发优势，持续深耕
以保利、万科、恒大、碧桂园、雅居乐、富力、奥园等为代表的本土房企正不断深化湾区城市群的布局，随着2018年8月万科首入江门，介入蓬江里村262亩“旧改”项目的公示。截至目前，保利、万科、恒大、碧桂园四大房企均已实现湾区9市的全面布局。
其他本土房企也在加速湾区城市的布局，雅居乐2017年12月首入江门，与美的地产合作开发江门蓬江杜阮项目。奥园2016年4月以22.9亿元收购深圳坪山新区项目，成功布局深圳。
图：本土房企粤港澳城市布局情况
资料来源： 中国指数研究院搜集整理
外来规模房企进驻湾区节奏加快
从城市布局方面来看，广州、深圳两大核心城市是房企争相进入的区域，但由于深圳土地资源的稀缺性，土地成本较高，更多房企选择以广州为进入机会点。同时由于广佛同城化的战略实施，佛山享受广州核心城市的外溢性需求，近年来其价值逐渐凸显，在广州土地市场竞争较为激烈的情形下，佛山成为外来房企入驻湾区的据点。
外来房企中，融创以佛山为据点入驻粤港澳湾区，自2016年以来短时间内迅速完成湾区城市群全布局。泰禾集团则自2015年底首入深圳以来便加快湾区城市的布局，目前，已经分别进入佛山、惠州、东莞、珠海、广州、肇庆、中山8个城市。
图：首入广州知名外来房企
资料来源： 中国指数研究院搜集整理
图：首入佛山知名外来房企
资料来源：中国指数研究院搜集整理
03
湾区城市未来土地供应方向
“三旧改造”将是湾区大部分城市未来土地供应的主要方式
从目前土地供应来看，粤港澳大湾区部分城市面临“土地资源局限”。尤其深圳市的国土开发强度已超55%，已面临“无地可用”局面，东莞市的国土开发强度也逼近50%。从近5年一级土地供应市场来看，深圳、东莞、中山、珠海年供应总量已非常少。
在土地开发资源紧张的背景下，多个城市在“三旧改造”方面已加大投入力度，目前，“三旧改造”已纳入湾区城市发展的重要议程中。且从近期各个城市在三旧改造方面动作频频来看，未来粤港澳湾区城市加快“三旧”改造的项目进程已经常态化。
2018年6月，在广东省举办的首届“三旧改造”项目推介会上，推介的208个项目中，除广州、深圳外，珠海、佛山、东莞、江门等“三旧”改造项目也公开“露面”。其中，珠海市15个，佛山市18个，东莞市10个，江门市13个；其他地市合计103个项目。由此可见，未来城市“三旧”项目已成为土地供应的另一重要途径。
在一级土地市场地价上涨的背景下，“三旧”改造已经成为不少开发商拿地的重要渠道。且由于三旧改造可以带来多方共赢的结果，在各地政府大力推动三旧改造政策的支持下，各大房企正在加速介入三旧改造项目。
表：部分房企三旧改造项目
资料来源： 中国指数研究院搜集整理
粤港澳湾区9市三旧改造政策
粤港澳9市三旧改造中，深圳市场化程度，无论是从政策还是金融体系融资手段都十分完善，这也为参与主体在旧改项目上获取更多的资源。广州则更多的是以政府主导，开发企业积极参与，结合因地制宜的方式。东莞三旧改造以连片改造及单宗项目改造为主，操作主体多元化，政府积极引导各类主体参与。佛山三旧改造主要由政府主导、规划控制、连片改造、市场参与等改造方式。
表：粤港澳湾区9市三旧改造政策一览
资料来源： 中国指数研究院搜集整理
04
结语
从粤港澳大湾区的提出至今已近两年时间，也见证了湾区城市房地产市场的快速发展，同时近两年湾区城市的宅地供应量及成交量也大幅度提升，尤其是江门及肇庆，宅地供求量上升。出于湾区规划利好，各大规模房企竞相布局湾区城市群，不乏本土实力房企凭借首发优势重仓粤港澳湾区城市，外来房企也在加快速度入驻。
考虑到湾区城市群整体面临土地资源稀缺，房企通过一级土地市场拿地成本较高，未来开发企业通过“三旧改造”模式拿地不失为一个较好的途径。
中指研究院2018-11-27 20:01:52
