【 市 场 关 注 】
11月24日，中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院与中国诚信信用管理股份有限公司联合发布《中国宏观经济分析与预测（2018-2019）》报告称——中国消费者在房地产去库存中债务率大幅度上升，消费基础受到严重削弱。新一轮去库存将储蓄存款相对薄弱阶层的可利用资金，基本上全部投入到了房地产市场。
住建部副部长黄艳日前在2018中国城市规划年会上说，当前我国在城市规划和建设中要摒弃急功近利和大拆大建，注重“绣花”功夫，突出地方特色和人居环境的改造。“转型期的调整，需要我们从过去高负债、高增长、高速度的开发建设模式和城镇化模式里跳出来。”黄艳说，在这个转型期，需要了解政策环境的改变，转变规划理念和方式。
11月23日下午，在国家会展中心5.1HE03真如城市副中心展区，首发了真如城市副中心规划建设方案。据悉，新一轮控规调整，着眼于完善城市功能分配，引入多种功能的混合，重点丰富高品质生活性服务、综合公共活动等功能，加强文化娱乐、体育、医疗、国际教育等功能的导入，注重综合开发对城市形象、品质和活力的提高，打造功能复合、文化多元、生态优先、创新引领的综合性城市副中心。
11月20日，时代中国公告称，将发行于2020年到期的3亿美元优先票据，年利率10.95%。19日中国恒大称，其间接全资附属公司也将发行10美元优先票据，利率为11%。值得注意的是，近期房企密集通过债市和票据市场融资解渴。融资利率持续上升，接近14%。
【 一 周 综 述 】
上周楼市成交迎来反弹，据上海中原地产数据显示：上周（11.19－11.25）新建商品住宅成交面积10.1万平方米，环比增加28.4%。结束连续4周在10万平方米以内运行的局面。
近期多个城市房贷利率有所松动，从部分此前定价较高的银行比时期有5%左右的下降并且放款也有提速，某种程度对缓和市场焦虑情绪有帮助。近期政策面也较为稳定，市场运行有稳定的大环境。上周供应也出现补量，并且从供应项目来看以首次改善类产品为主，这对提升后续交易有积极作用。未来一到两周这类产品会马上反应到网签数据上，实现月末的翘尾目标问题不大。
近期以来房企转让股权、债权现象频发。上海联合产权交易所数据显示，房地产企业产权正式挂牌项目约为19个，转让总额为83.86亿元。预披露项目更是集中上线，比如中铁二局房地产集团预转让成都中铁置业、都江堰青城旅游开发有限公司100%股权和相关债权；上海古北转让上海地产古北安亭置业有限公司100%股权。这种现象下半年比上半年明显增多，原因在于：
一，资金回笼应对债务兑付。年底是房企偿债高峰，虽然三四线城市销售还有热情，但后继乏力的信号越来越明显。此外，当前很多房企都在优惠促销，以价换量虽能取得去化效果但对利润是负面影响。但靠销售一端力量能力不够。卖项目股权甚至继续发债借新还旧是近期常见现象。
二、资产盘整，准备“过冬”。有些地区项目还处于开发阶段，需要不断投资，基于对明年预期转变，加上资金压力，需要重新评估是否有能力继续投入。而有的项目虽然已经处于销售阶段，但基于市场销售环境转凉，去化速度减缓。销售速度放缓等于减少流动性，对房企而言流动性最为重要，打包销售是资金回笼的最快方式。有资金既可以为过冬做准备，也可以重新选择投资项目，掌握主动权。
当前楼市调整成为市场普遍共识，预计并购、转让等案例会维持高位。
卢文曦2018-11-27 17:29:26
