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楼市调控重点由“防大涨”转向“防大跌”,刚需该不该买房明确了

楼市奇说 2018-10-26 23:50:00

奇哥一直强调,今年的7月31日可以看做是本轮房地产调控的转折点。因为去年3月政府工作报告中关于楼市调控的描述还是“坚决遏制房价过快上涨”,到了7月31日的中央政治局会议,这一描述就彻底变成了“坚决遏制房价上涨”,虽然只是几字之差,但是释放的信号却截然不同——前者是允许房价有一定幅度上涨,说白了是“防止房价大涨”,后者就变成了“房价不准上涨”了。

正应验了奇哥之前所说,当房价预期彻底转变之后,各大城市既想“房价不涨”,又想实现房价“不跌”,从而达到楼市整体稳定,是不现实的,毕竟预期扭转后购房需求会呈现断崖式下跌,供需天平失衡转向后,房价是无论如何都难以稳住的。从贝壳研究院释放的数据来看,也确实如此,2个月以来,各大热点城市均出现了不同程度的量价齐跌,其中以西安、厦门、杭州、青岛、大连、北京、上海等城市降幅最大。

到了今天,我们不得不承认,楼市调控的重点又发生了明显变化——从近期发生的几件大事来看,当前阶段楼市调控的重点已经彻底变成了“防止房价大跌”了。所有这一切都基于一个难以动摇的事实:房地产是支柱产业,当经济发展面临下行压力的时候,被多数人诟病的地产行业依然居功至伟,有着无可替代的作用。

事实更能善于雄辩:央行最新的数据显示,今年前9个月里,一共发放了13.14万亿的人民币新增贷款,其中5.69万亿给了“住户贷款”,占比达到了43.3%。不用解释大家也看得明白,银行贷款仍然是鼓励民众购房的。

首先,多个热点城市按揭利率下调了,住房贷款审批发放速度加快了。涉及城市包括北京、广州、杭州、佛山、南京、合肥、深圳、上海等十几个城市。专家亦预估,后续会有更多的城市商业银行跟进调整信贷政策。

这如何能够看做是“防大跌”的信号呢?奇哥说过,从二十多年的历史来看,房价的涨跌很大一部分原因取决于货币政策的调整:货币政策松,购房成本降低,民众购房热情升温,房价就会上升,反之亦然。

2年多来,在“防风险去杠杆”的大局指导下,各大商业银行纷纷上浮了首套、二套房贷款利率,且购房贷款发放周期也相应延长,正是在信贷政策的收紧下,各大热点城市才有了降温的事实。众所周知,当市场一旦进入下行周期,后续是会出现“滚雪球”效应的,从“微跌”到“大跌”有时只是一瞬间的事,因此也就不难理解,为什么在这个时间节点各大热点城市商业银行纷纷采取了按揭利率下调,放款加速的举动了——明着是要楼市成交活跃,根本目的还是为了“防止房价大跌”。

其次,部分城市“限价疑似松动”。近期媒体报道,北京一批售价高达9万的楼盘拿到了预售证,个别售价甚至达到了不可想象的11万;广州的增城、南沙、花都也出现了类似情况。

财经大咖刘晓博对于该情况的解读是:政府放松限价、允许开发商以真实市场价备案,这是最新出现“隐性放松”的方式,利于市场稳定。

限价政策的放松,恰恰说明市场已经降温了,限价不同于限购。如果这个时候政府还不放开限价,那么楼市将有一夜入冬的可能。原因很简单,在限价政策的制约下,我们可以清晰地看到,开发商的利润被压缩到了最低,很多开发商现在是四面八方受敌,融资受限、偿债到期、发债受阻,再加上限价压制,他们拿地的热情在降低,多数城市如果一直保持这种“限价”状态,楼市降温的趋势会加重不说,开发商也会选择从该城市撤离,土地就更卖不出去了,房价因此出现大幅回调就是大概率事件。

在这个关键节点,部分城市“低调放开限价”,表面看似讨好开发商,提高其利润,暗地里是为了“防止房价大跌”,防止市场一夜入冬。但需要明确的是,这些下调按揭贷款利率的城市都只是微调,从20%回调至15%,或从15%回调至10%,而不是一下回调到基准利率,或直接回到历史原点打九折、八折时代。这同时说明,中央“遏制房价上涨”的指令依然在。

再者,中央发文,点名部分城市降低落户门槛,新一轮抢人才大战即将来袭。10月11日,国家发展改革委网站发布关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知。其中有一条要求非常显眼:户籍人口比重低的超大城市和特大城市,要进一步放宽外来人口落户指标控制,加快提高户籍人口城镇化率。

毫无疑问,国家发改委发文要求户籍人口比重低的城市进一步放宽落户政策,是楼市调控“防大跌”的又一确凿证据。在调控重压之下,各大热点城市之所以出现明显降温,本质上还是购房需求的锐减,而放宽落户政策恰恰是给城市人口引流,人来了,首先需要的就是落实住房问题,或买或租,这都大大有利于房地产市场的发展。

君不见,本轮调控降温最明显的两个城市燕郊和厦门,实际上就是收紧了落户政策,一个是要求本地户口三年社保,一个是要求本地社保两年,而且落户门槛都很高。燕郊至今还依然保持高门槛模式,厦门实际上在完成一轮30%的降幅之后,已经降低了落户门槛,引进人才试图力挽狂澜,确实也收效显著。

中央此时发布该文件,其实说白了就是给那些楼市即将出现大冷的城市,一个自我拯救的机会——假如通过其它途径不能使成交量回暖,楼市保持稳定,大可以降低落户门槛,来吸引人口,给楼市输血,进而达到防止房价大跌的目的。

通过上述分析,事实已经非常清晰,刚需该不该买房也有明确答案了:当前阶段国家调控楼市的重点工作是“防止房价大跌”,也就是说未来期待房价大跌买房的刚需们,可以彻底打消妄想了,这种情况大概率不可能出现了。毕竟当前中国超过40%的经济增量跟楼市有关,所以楼市不能冷,尤其是一二线城市,是国家主抓的重点。

而在奇哥看来,事实上这两个月是刚需购房者买房上车的最好机会,一方面国家调控楼市“遏制房价上涨”的目标依然存在,这等于是国家按住房价不涨让你买房,这种情况历史上也是第一次出现;另一方面,以上种种“防大跌”的举动其实是有滞后性的,而且现在还只是局部实施,真等到全面实施了,可能楼市又由冷转热了,买房不能说不利,可能会竞争较大。

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