一向崇尚低调的万科，这次不仅没有低调，还歇斯底里的高调了一把。仅凭借一张图，万科和郁亮就占据了所有新闻平台的头条，成了业内外议论争执的焦点。现在全中国人都知道，万科未来三年的首要目标和基本底线是可怜的“活下去”。
从昨天开始，很多人都在仰天感慨，房地产大势已去，这次是真的药丸了，严酷的寒冬要来了，2008年的光景又要重现了。也有悲观派认为，当行业龙头万科都开始悲观、唱衰中国楼市的时候，可以预见未来2、3年房地产必将迎来翻天覆地的变化，这期间地产商、炒房客、中介机构等一众嗜血的资本都将遭受重创，当前时节做好“过冬”的准备是每个地产商人应该考虑的首要问题。
奇哥这两天也集中看了很多专家大咖的观点，总结来看我倾向于认为，万科带头高喊“活下去”，有“唱衰中国楼市”嫌疑的背后释放了三个清晰的信号：
，万科这次说了“一半真一半假”的话，给地产行业敲响了警钟！
“一半真”指的是万科现在对房地产局势的判断的确是真实的：调控重压之下，楼市已经开始转向，尤其是近期泰禾、恒大、万科、碧桂园等企业接连自发降价打折销售；南京、合肥、西安、上海等地亦出现了量价齐跌的回调局面，其中一个月前还是“万人抢房”火爆局面的西安更是近日连推两盘，近700套房源只有2人认购，这背后楼市入秋甚至是入冬的意味十分浓厚。
因此，万科在这个时候叫苦称要为“活下去”而努力，合情合理。毕竟万科本来就是一家忧患意识极强的企业，07年喊出“拐点论”，12年喊出“白银时代”， 这次变本加厉地喊出“活下去”并不足为奇。
“一半假”就如很多专家大咖所言，万科自己不可能“活不下去”，一家极为重视现金流，要求任何时点账面现金都能够覆盖掉未来一年即将到期负债，财务极其健康的企业都活不下去，那么得有多少企业排队死在它前面。
数据显示，上半年万科持有货币资金1595.5亿元，短期借款+1年内到期长期负债是609.8亿元，净负债率仅为32.7%，同一数值恒大为86.2%，碧桂园为56.9%，而行业排名前十位的房企，平均净负债率大约91%。
郁亮的这次讲话非常大胆、直率，把他的忧虑全盘托出。“活下去”三个字无疑给整个地产行业敲响了警钟，万科厚积薄发、忧患意识又如此强烈，业内一众“缺粮少油”的中小房企应该能听出画外音：随着楼市调控不断升级、去杠杆持续推进，房企生存之道愈加艰难，是时候准备过冬了。我万科嘴上这么说，但是无论行情好坏，我都有应对之策，虽然前几次我都悲观预测，但是这并不妨碍我低价扩张、趁机壮大规模，而你们中小企业的确该为自己的未来长远考虑了。
二，万科不会活不下去，中小地产企业难苟活倒是真的。
在严调控去杠杆的当下，房地产行业风声鹤唳、草木皆兵，任何一丝悲观情绪都可能蔓延。相比于三个月前的夏季季度会主题“稳健发展”，秋季的主题“活下去”的确转变可谓巨大，一众房企顿感“瑟瑟发抖”也在情理之中。
但正如前文所说，万科嘴上这么说不会真的活不下去，相反一众中小地产企业危机重重，甚至多半都面临难苟活困境。
首先，两年多来，随着调控的趋严，一些中小房企在豪赌调控短期取消或松绑的同时，已经被现实狠狠扇了一耳光，很多企业自大的背后已经受到了惩罚：随着热点城市房价下跌，叠加“限价”政策制约，超半数企业已经陷入回款困境，资金赤字，捉襟见肘。
其次，随着融资渠道的不断收紧，现在很多资质不够的企业不仅面临借钱成本增高，更有随时借不到钱的可能，因此出现债务违约，叠加前几年疯狂扩张，钱借得多了，现在到了偿债高峰时期，多种压力之下，资金链断裂甚至面临破产风险。
再者，业内专家称，未来地方政府甚至可能去规定每年房价的涨幅。如果新房超过涨幅，则不让出售；二手房超过涨幅，则有可能出台更严厉的调控措施，或者加税。真若如此，小开发商因为项目少，资金底子薄，辗转腾挪的空间较小，整个企业因此垮掉的可能性也更大。
三，万科此举有“浑水摸鱼”的意味
首先，万科目前不缺货币资金，也不缺授信，因此不必为资金太过忧愁。从某种意义上看，中国可能再找不出比万科更安全的公司了。但是反观前几年极速狂飙的泰禾、碧桂园、恒大等企业，不仅借了太多钱拿了太多高价地，而且面临高息债务到期，偿还压力巨大。正如兽爷所说，在很多人看来，万科的举动让他们想起了上学时的学霸，面对着一张98分的试卷，告诉自己要坚强地活下去，不要放弃。万科把这一池水搅浑对自己非常有利。
其次，万科已经做好了过冬的准备。前天万科厦门白鹭郡别墅五折促销的消息，拉开了地产寒冬的序幕。而历次寒冬来临时，似乎万科都是个迎合政府、迎合市场的“降价急先锋”。奇哥认为万科不怕搞市场动静，众所周知他们家的房子几乎是最抗跌的，用降价把高杠杆企业和摊子太大的企业弄垮。同时，利用之前的回款资金逆周期收割土地储备。
事实上，不管是07年，还是12年，万科虽然口中叫嚣“楼市拐点来临”，给外界的假象也是万科在准备过冬，严阵以待度过难关，但实际上万科并没有错过任何一次的扩张机会。
通过上述分析，不难得出结论，房地产极速狂飙的势头的确要迎来减速了，不管是国家层面不愿意房地产失速难以控制也好，还是房价井喷上涨之后带来的社会弊端正在急剧凸显也罢，抑或是投机客炒作、地产商违规操作、黑中介浑水摸鱼等乱象扰乱了市场秩序，房地产行业亟待修正，现如今的楼市的确在逐渐回归理性，缓慢降温，这是不争的事实。
但我们也要清晰地认识到一个事实，房地产是中国经济增长的中流砥柱之一，房地产未来还有巨大潜力，这是不以任何人的意志为转移的。万科今天高调“唱衰”楼市，有多少是真情流露有待考证。但是可以确认的是房地产即将迎来盘整，未来胡作非为、毫无竞争的企业也好，投机炒作者也好，必将被淘汰出局。
十三画生2018-09-30 18:42:00
