2018年上半年，在调控政策不放松维持“房住不炒”总基调的大背景下，进一步通过强化市场监管、监控房企贷款等方式规范市场秩序，保障合理购房需求。市场方面，商品住宅供应与成交较去年同期双双回落，新开盘项目以平价入市为主， 90-120平米首改产品为成交主力；商品住宅用地推地速度放缓，成交处于近五年。预计下半年商品住宅成交量仍将维持低位，成交均价趋稳。
政策篇
实现建设用地总规模负增长，加快建立租购并举住房制度
2018年1月4日，上海市政府发布《上海市城市总体规划（2017-2035年）》（以下简称“《规划》”），《规划》提出，要转变城市发展模式。牢牢守住人口规模、建设用地、生态环境、城市安全四条底线。按照规划建设用地总规模负增长要求，锁定建设用地总量，控制在3200平方公里以内。另外，《规划》明确，上海将加快建立租购并举的住房制度，多渠道增加租赁性住房比重。
强化市场监管、监控房企贷款等方式规范市场秩序，保障合理购房需求
上海银监局于2018年上半年下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》，提到严格控制并购贷款投向，尤其对用于房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的贷款应穿透监管。按照穿透原则评估并购贷款业务的合规性，严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求：对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款，并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金，防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用。
市场篇
商品住宅供应：上半年新增供应维持跌势，供应节奏放缓
上半年商品住宅供应231.7万平米，同比下降14%，处于2014年来同期低位水平。上半年除1月及4月份，各月供应量同比均有不同程度下跌，2月及6月同比下跌幅度相对明显。整体来看，上半年月度供应波动明显，供应节奏放缓。
图：2014年1月以来上海商品住宅（不含保障房）供应面积走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
商品住宅成交：上半年商品住宅成交同比继续回落
上半年上海商品住宅成交总量为264.1万平米，同比下跌25%，处于2014年以来同期低位。上海住宅市场限购限贷限价政策严格执行，购房者逐渐回归理性，加上新增供应不足，导致商品住宅成交维持低位。
图：2014年1月以来上海商品住宅（不含保障房）成交面积走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
商品住宅价格：上半年商品住宅成交均价47253元/平米，同比下降2%，走势趋稳
上半年，上海商品住宅成交均价为47253元/平米，同比下降2%。一季度成交均价趋稳，5月突破5万元后，6月有所回落，环比下跌1个百分点，为历年来月度成交价的次高位。整体来看，上半年成交均价走势较为平稳。
图：2014年1月以来上海商品住宅（不含保障房）成交均价及环比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
商品住宅存量：截至6月底市场存量升至521.78万平米，出清周期略有增加
截至6月底，商品住宅可售面积为521.78万平米，环比上升5%，同比下降13.3%。出清周期为11.85个月，较上月增加0.68个月，同比增长1.53个月。
图：2014年1月以来上海商品住宅（不含保障房）可售面积与出清周期走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
商品住宅区域结构： 上半年奉贤、嘉定、青浦供求活跃
上半年，奉贤、嘉定、青浦供求最为活跃，三区域供应占全市供应量超过四成，成交量占全市成交量超过四成。
图：2018年上半年商品住宅（不含保障房）分区域供求走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
商品住宅成交结构：90-120平米首改产品为成交主力
上半年，90-120平米首改为主的改善产品仍是成交主力，占比38%。其中，70-90平米产品较17年全年上涨5个百分点，涨幅。140-180平米再改产品、180-210平米高端改善产品占比分别下跌了1个百分点、3个百分点。
图：2014年至今上海商品住宅（不含保障房）分面积段成交占比年度走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
上半年，3-4万元项目为成交主力，占比29%。从占比变化看，18年1-6月单价2.5万元以下项目较17年全年占比下降3个百分点。2.5-3万项目占比提升7个百分点；5万元以上项目占比下降4个百分点，成交价格段有所下移。
图：2014至今上海商品住宅（不含保障房）分价格段成交占比年度走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
商品住宅排行榜：桐南美麓、新里波洛克公馆分别获得2018年上半年上海商品住宅销售金额榜、销售面积榜
上半年销售金额10项目主要集中在黄浦，占据2席。 2018年上半年销售金额10项目套均面积基本在100平米以上，套均总价1000万元以上的高端住宅占四席。桐南美麓以30亿元的成绩获上半年商品住宅销售金额。
图：2018年上半年上海商品住宅成交金额排行榜
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
上半年销售面积10项目主要集中在奉贤、嘉定等郊环以外区域，上榜项目套均面积均在100平米上下。新里波洛克公馆以10.02万方的成绩获上半年商品住宅销售面积，泰禾大城小院以9.09万方的微弱差距获亚军。
图：2018年上半年上海商品住宅成交面积排行榜
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
二手住房成交分析：上半年成交同比小幅下降，为2013年以来
上半年，上海二手住房成交套数78666套，同比下降4.15%，成交量为2013年以来同期。新房市场的“限购、限贷、限价”政策调控效应依然深入影响到二手房市场，造成了购房者的观望情绪，2018上半年各月二手房成交量整体来看呈下降趋势。
图：2012年1月-2018年6月上海二手住房成交套数走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
土地篇
住宅用地供应：上半年商品住宅用地推地速度放缓，供应同比下降超过五成
上半年共推出宅地324.13万平方米，同比上涨2.94%；商品住宅用地推出5宗，规划建筑面积55.43万平方米，同比下降54.9%。其中，1-3月份无商品住宅用地推出，4-6月份各推出1宗、1宗和3宗。
图：2014年1月以来上海商品住宅用地供应面积走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
住宅用地成交：上半年商品住宅用地市场降温，成交面积为五年新低
上半年上海成交住宅用地291.98万平方米，同比下降3.36%，其中商品住宅用地成交2宗，成交面积为16.23万平方米，宝山区和嘉定区各1宗。
图：2014年1月以来上海商品住宅用地成交面积走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
住宅用地地价走势：上半年商品住宅用地仅成交2宗，均底价成交
上半年上海住宅用地成交楼面均价5581元/平米，同比下跌43.32%；商品住宅用地成交楼面均价为30326元/平米，均底价成交。
图：2014年1月以来上海商品住宅用地楼面地价及溢价率走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
市场展望
上海下半年受政策调控影响，成交量维持低位，成交均价趋稳
上海房地产市场调控年内预计不会松绑。6月以企业名义购房数量大增，引发限购升级，企业购房受到约束，调控进一步收紧。下半年，趋严的调控仍为主基调，购房者将逐渐回归理性，进而抑制成交量。同时，限价政策短期不会取消，上半年受此影响成交均价呈小幅回落。
预计下半年受政策影响，成交量仍将维持低位，成交均价趋稳。下半年商品住宅市场或许会受到开发商冲业绩以价换量的影响而有所回暖，但预计市场成交量仍不及去年同期。同时，受限价和严格调控影响，成交均价将继续趋稳。
严/肃/广/告/时/间
中指研究院2018-07-24 14:52:38
