年底岁初，多家金融机构都给出了一致的结果：2018年房价还会小幅上涨，这下让很多期待房价下跌的刚需们又睡不安稳了。明明舆论一边倒的在说楼市降温迅速，房价下跌明显，为什么所谓专业机构的预测会南辕北辙呢？
笔者想说，看机构预测要不得，市场的真实成交量和价格曲线才是房地产的实情。房地产是政策市，受短期金融和行政调控影响，莫说一年，一个月的走势都可能根据政策的实施产生完全出乎意料的走势。
眼下诸多层面的改变都显示房价下跌大局已定。2018年房地产投资增速会出现罕见下跌，炒房投资就不要想有好日子了，刚需和改善型改需才是2018年的主角。
首先，“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位在未来的很长一段时间都会继续坚持不松懈，这就保证了房地产向居住属性发展的趋势，房子回归居住属性是房地产发展的最终结果。此外，炒房投机者注定会是严击猛大的对象，政策不仅不会有丝毫松懈，甚至会向较为宽松的炒房者扎堆的三四线城市蔓延，如此一来，在没有投机炒作的氛围下，房价下跌显而易见。
其次，知名专家周天勇认为，如果把现在开工和施工的房子，加上过去的存量算上，现在一个新楼盘不开，如果平均100平米一套，一点房子都不建，能吸收3.3亿人进来，也就是说11亿人住在城里一点问题都没有。另有说法是，中国的房子够40亿人居住，但有超11亿平是空置，房子越建越多，最后将落得没人买的地步。房地产大佬潘石屹也说过，中国如今新建房子的速度非常快，一年新增房子数量相当于英国的一整个维多利亚时代。中国现在根本不缺少房子，但很多房子都没有被合理利用。加上国民对于房子产权的“拥有”的思想正逐渐受互联网办公和人工智能的影响，有所转变，未来居住地离办公场所的距离不再是主要考虑范畴，房子未来会越来越不值钱。
第三，众所周知，在中国房价之所以能够肆无忌惮的上涨，的原因是供不应求，说到底是人口红利的支撑。但是的统计数据显示，2017年人口出生率下跌惨重，比预计的人口暴跌了近200万，且这还是建立在国家全面放开“二胎”的基础上的。业内专家预言，不久的将来中国人口会呈雪崩之势。大家之所以不想生二孩的原因是成本太高，专业数据显示，教育、住房、医疗等所有开销合计在北上广深生一个孩子要多花270万，这是很多家庭无法承担的。独立经济学家马光远甚至建议彻底废除计划生育政策，改为为生二胎的家庭奖励3万元的政策。
“房价长期走势看人口”，人口红利的消失将直接影响房价的下跌，房子越建越多，但人口红利消失这建出来的房子还能卖给谁呢？
第四，租赁住房和各类保障房的崛起，解决居住是首要目标，极大缓解购房需求，卸下房价上涨的压力。今年被称为是房地产改革的元年，之所以这么说，是因为房地产迎来了结构性的变化，过去国家在政策上鼓励居民买房，那是因为租房市场尚未发展，买房是选择。但2017年调控大年之后，租赁市场迎来了的发展，不仅有阿里巴巴、京东、腾讯等互联网基因的注入，而且有“租购同权”的遍地开花，山东、安徽、广东等省逐渐落实租房和购房享受同等落户、子女入学的权利，买房就显得没有那么迫切和必要了。有钱有能力有资格的可以率先考虑买房，但是对于钱包不鼓的中低层人来说，租房能暂时过度一下基本生活，也不是太坏的选择。等到能力充足的时候再买房也不晚。
第五，从去年底的中央政治局会议、中央经济会议再到住建部年底最后一次发声，我们可以确定2018年是房地产的“小年”，这一年房地产开发商增速会随着信贷的收紧下滑，基本可以确定开发商的日子会越来越艰难，这就为房价下跌补充了条件，开发商不得不面临钱紧的问题，降价卖房。除外，中央明确会在政策和住房供应上给予“首套刚需和改善刚需”以支持，2018年是属于刚需的一年。
那么2018年房价会下跌到什么程度呢？会出现暴跌吗？答案已经非常明确，房地产未来走势要以“稳”为主，政策上会连续稳定，房价自然也不会大起大落。所以从2017年既成的事实看，一二线城市必将保持严调控不松，可能会跌3%-5%，并在下半年率先稳住；而“阶段性”属性极强的三四线城市，在棚改货币化进入尾声以及投资炒房客的退场双重作用下，部分地区可能会下跌10%以上，中国指数研究院甚至认为，未来3-5年出现断崖式下跌也不无可能。
房价下跌大局已定！但是另一方面，规模房企的规模在日益壮大，中小房企却一度到了生死攸关的时刻，这充分说明房地产市场在从量到质的转变，未来开发商更多是产品质量和用户口碑的博弈，房企勤修内功才是王道。对于大房企来说仍然可以继续拿地盖房，因为好的房子依然是受追捧的对象，但是对于小的开发商、赚快钱的开发商市场已经向他们关上了大门，再盖下去房子不仅卖不掉，还会成为压垮骆驼的最后一根稻草。
十三画生2018-02-05 16:31:01
