在行情大于能力的时代，能力会被行情淹没，只有当大潮退去，能力才能充分显现。2017年楼市风起云涌，政策频出，市场逐渐转向，房地产行业涌现出多匹黑马，但碧桂园的惊人神速仍让同行难以望其项背。碧桂园销售额的“一骑绝尘”到底是哪些原因造就的呢？让我们逐一拆解：
01
销售额：一骑绝尘！
图：碧桂园2017年1-11月销售情况
数据来源：企业公布，中指研究院整理
2017年1-11月，碧桂园销售额达5347.7亿元，同比增长85.6%，销售额高于恒大、万科600多亿，同比增速远高于同期恒大、万科50.8、48.6个百分点，成为行业首破5000亿的房企，年内有望冲击6000亿元。从月度销售额来看，碧桂园基本保持加速奔跑，特别是9-11月销售额同比增长率均超过200%，以势如破竹的态势保持行业遥遥领先！
02
销售来源：一二三四五线全线布局！
布局广度远超恒大、万科
图：碧桂园、恒大、万科布局广度对比
数据来源：企业公布，中指研究院整理
碧桂园坚持一二三四五线城市全线布局，布局广度远超恒大、万科。碧桂园2017年半年报披露，企业拥有965个项目，其中国内959个，分布于29个省级行政单位，191个地级市，累计布局超400个城镇。同期，中国恒大储备项目719个，分布于中国的223个城市，万科拥有共计551个项目，城市布局数量约为66个。
三四线土储丰厚，踩准此轮三四线城市红利
图：碧桂园1-10月各等级城市销售业绩贡献占比
数据来源：企业公布，中指研究院整理
碧桂园基于三四线城市丰厚的土储，精准把握改善型需求，贡献一半以上业绩，成为此轮三四线城市强劲势头的直接受益者。截至2017年6月底，碧桂园累计土储面积2.1亿平方米，以三四线为主，土储丰厚。2017年前10个月，碧桂园位于三四线目标三四线的销售业绩为50%，显著高于2016年同期的40%，三四线城市累计贡献比例达58%；位于二线目标二线的销售贡献为33%，较去年同期下降3个百分点；位于一线目标一线的销售业绩贡献为7%，与去年同期相当，销售额同比增幅约86%。
图4：碧桂园1-10月合同销售金额前十城市
数据来源：企业公布，中指研究院整理
碧桂园销售前十城市中共7个城市为三四线城市，8个城市在百亿规模以上。2017年前10个月，碧桂园销售额前十城市除苏州、广州、郑州外均为三四线城市，惠州、佛山、南通、陵水的销售额已在百亿以上。
激进拿地抢三四线城市热度，攻占一二线保未来业绩
图：碧桂园2017年前10月新增土储规模及预期建筑面积
数据来源：企业公布，中指研究院整理
碧桂园2017年拿地力度显著增大，拿地规模居于行业首位。2017年首10月，碧桂园新增土地577宗，同比增长74.3%，拿地金额达3142亿元，同比增长132%，土地预期建筑面积为9469万平方米，同比增长33.9%，平均地价为人民币3324元/平方米。
图：碧桂园1-10月拿地城市贡献占比
数据来源：企业公布，中指研究院整理
拿地城市仍以三四线城市为主，但一二线城市占比明显增多。碧桂园首10月位于一线目标一线的拿地金额占比为17%，较去年同期增加了5个百分点，增长明显，位于三四线目标三四线的拿地金额占比为40%，较去年增加了5个百分点，位于二线目标二线拿地金额占比相对稳定，为34%。
图：碧桂园2017年1-11月新增土储金额城市分布热力图
数据来源：中指研究院监测并整理
碧桂园拿地城市主要集中在三大经济圈及华中地区，企业积极发掘长三角、珠三角、环渤海及华中等具有较强人口支持区域，城市布局与国家发展规划相契合，充足且健康的土地储备保障碧桂园未来3-5年的发展需求。
图：碧桂园1-11月拿地金额（左）及拿地面积（右）前十城市
数据来源：中指研究院监测并整理
碧桂园1-11月拿地金额、面积前十城市分别包括7个、6个一二线城市。从1-11月拿地城市来看，碧桂园拿地金额前十城市中有7个为一二线城市，比去年同期增加2个，其中，广州、苏州和北京三个城市的拿地金额之和占比已超两成；碧桂园拿地面积前十城市中，一二线城市数量为6个，而去年该数值仅为2座。
03
销售动力：多重机制保障下的“高速马达”
俗话说“无规矩，不成方圆”，对企业而言，良好的运营机制能够充分调动员工工作积极性，提升决策执行力及员工责任感。碧桂园让同行望尘莫及的发展速度主要归因于其与众不同的机制，让其成为一个多齿轮联合作业下的高速马达：
图：碧桂园内部机制示意图
标准化开发链条：低成本、高周转，提高竞争壁垒
图：产业链整合与标准化
碧桂园从房地产建筑起家，拥有一条成熟自主的房地产开发链条，几乎涵盖开发的每一个环节：从设计、施工到装修和物业管理，均可由公司自行承担及实施。这种基于产业链的标准化、一体化运营方式能够有效控制综合开发成本，同时将部分工作前置，实现项目的快速周转，增加企业的竞争壁垒。
同时，碧桂园积极完善信息化建设，“把碧桂园装进口袋”，实时监控项目运营，保障高执行力：碧桂园拥有超1000个项目、超十万名员工，为了更好地管理企业，碧桂园进行了信息化建设。碧桂园管理者可实时了解前一天产生的所有数据，如各地投资、售房、收款情况等，方便宏观决策。地方项目总经理乃至垂直条线人员可以根据实时数据，知道自己与考核指标的差距。同时，系统对每一个业务的进度设计了红绿灯的预警时间，强化节点管理，保证企业高执行力。
合伙人机制：充分调动内部能动性
图：碧桂园合伙人机制示意图
碧桂园合伙人机制将员工利益与公司利益统一起来，充分调动了内部员工的能动性，促进项目降本增效。碧桂园引入同心共享机制，一方面有利于项目更积极控制运营成本，提升集团利润率和投资，另一方面，让员工与碧桂园一起按持股比例共同投资、共同管理、共享利益、共担风险，让员工与公司共同成长发展，有效规避“驾驶员风险”。
表：跟投机制实施效果
从实际效果来看，项目运营质量显著提升，员工获利丰厚。碧桂园2017年上半年年报披露，已申报同心共享项目733个，累计合同销售额达约人民币4727亿元。自跟投机制实施以来，碧桂园在项目平均开盘时间，净利润率、年化自有资金率等方面成效显著。自2014年同心共享机制实施以来，2015年有两位区域总经理年收入超1亿元，到2016年有6人获上亿元年终分红，企业自有资金年化率近70%，大大鼓舞了员工斗志。
领先的人才机制：不拘一格，能者居上
碧桂园始终坚信人才是企业可持续发展的源动力，视人才为财富。2013年至今，碧桂园通过“未来领袖”计划，在全球广招名校博士，其力度与广度为中国地产行业所罕见。通过超常规的人力建设，碧桂园建立起一个远超同行的“青年近卫军”。碧桂园2017上半年报披露，累计有588位博士纳入完整的训练计划之中，碧桂园成为拥有博士数量的地产商。
例如，碧桂园江苏区域总经理刘森峰，其在中建五局时为莫斌的老部下，后加入碧桂园。2016年刘森峰负责的江苏区域仅依靠四座城市完成销售额367亿元，在碧桂园60多个区域中连续4年排名。
04
未来前景：积极多元化，打造十个“小碧桂园”
多元化：顺应政策号召，打造住宅及客户服务相关产业链
图：碧桂园多元化业务示意图
碧桂园主张与住宅及客户服务相关的多元化，未来期望部分新业务板块在规模上将超过传统住宅地产平台。目前，碧桂园拥有教育、养老、物业服务、社区金融、产业地产、互联网家装等多个业务板块，努力为业主提供全生命周期的服务。
其中，碧桂园在特色小镇、长租等领域发展布局较快。在特色小镇领域，自去年八月正式宣布进军产业地产至今，碧桂园已规划超10个科技小镇。在长租公寓领域，碧桂园12月20日正式对外发布长租品牌发展战略——“BIG+碧家国际社区”，力争三年内建设100万套长租公寓。
同时，积极试水装配式建筑、互联网家装等。碧桂园积极试行装配式建筑，实现了建筑成本降低和质量、速度提升，并将在集团所有项目推广；同时，积极推进互联网家装，旗下互联网家装品牌“橙家”，在不到一年的时间里实现营收超一亿元，在许多城市开设升级的体验店，未来橙家的目标为：“再造一个碧桂园”。
调整架构：适当放权，打造十个小碧桂园
为了匹配未来扩张式发展速度，杨国强希望继续把区域做大，最终合并删减成10个区域，做成10个事权和财权相对独立的“小碧桂园”。碧桂园在总部集团和地方项目之间，组建了区域架构，集团授权给区域，下放职能，促进区域实体化，其目标是将集团逐渐变为决策、运营管理、专业化基础支撑和企业资源整合的平台，区域开始成为各项目管理中心，负责资源调配，对项目利润指标负责，如同一个个碧桂园旗下的小型地产公司，程度激发区域公司潜力。
结 语
2017年，碧桂园成功演绎了“黑马传奇”，销售额问鼎行业。碧桂园的不断突破，不仅得益于其对市场、政策的精准把握，其内部积极进取的管理体制也功不可没。越大越快的背后不仅是规模效益的发力，更是企业“细思恐极”的不懈坚持！
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中指研究院官微
中指研究院2017-12-26 12:38:37
