“今年你买不起燕郊，明年更买不起香河！”
这是16年4月份的时候某知名媒体平台发布的文章标题。诚然，在当时火热的环京楼市来看，这样的说法一点都不夸张，“一房难求”用来形容当时的市场非但不过分，而且还很应景。
如果从城市人口和面积规模来算的话，燕郊和香河都算不上是三四线城市，它们只是“县城”级别的，但是从地理位置和资源优势来看，却又比很多偏远的三四线城市要有先天优势，所以说起房价时总会把它们归纳到三四线城市。
香河，这个距北京市中心45公里的小县城，以肉饼和家具闻名。目前到北京的公共交通并不算完善，就是这样一个小城2016年年初时房价仅为7000元／平米，借力通州副中心的利好，在过去一年里突飞猛进，升至调控前的均价23000元／平米。
燕郊，距北京30公里，它还有一个洋气的名字叫“睡城”，大概是因为这里80%住户都是“北漂”上班族，他们早上挤公交国贸、大望路，然后被发达的北京地铁运送到各种高档的写字楼，晚上以同样的方式返回燕郊，他们在这里租房、买房安家。
近年来随着北京房价的不断攀升和购房门槛的不断推高，毫无疑问的这两个小城成了北京的延续——承接了大量的北京外溢人口与购房需求。据一项统计数据显示，燕郊80%的购房者是外埠人口，其中投资者的身影占据30%以上，这也是为什么这两个不起眼的小城近两年来房价不断打破记录的原因。16年以前，业内专家学者还在不断看好这两座城市，而投资炒房者更是肆无忌惮地拼命向这里涌入，随之而来的是大量的中介门店和房产服务人员。房价更是接连打破记录，比很多一二线城市都要高出许多，燕郊的时候一度突破4字头。
俗话说，上帝欲让其灭亡，必先使其疯狂，这话一点不错。大概是这两个小城太过招摇，中央“房住不炒”定位提出后，也势必会抓抓典型，毫无疑问的投资需求日盛的环京楼市成了本轮楼市调控的起始点：3月，燕郊、香河等楼市迎来限购政策：外地居民限购1套房，首付50%，作用不那么明显！5月，再度加码，外地人在环京购房须提供3年社保或纳税证明。至此，环京楼市的火热戛然而止，燕郊、香河首当其冲政策作用明显。
繁华过后，必将是一地鸡毛。
时间定格在九月，这两座城市的现状如何呢？据链家在燕郊的调查显示，截至9月份，燕郊二手房成交量已经萎缩了9成，成交均价也已经跌去了26.9%。至于新房，住宅基本停滞，开发商被迫卖商铺，部分开发商还曾以租代售，试图打开局面。香河的房价更是在6月份就早早跌破2万，现在部分楼盘的价格已经下跌4000/平，但仍无人问津。
“9月份到现在，我在燕郊当地基本没有成交的单子，现在都转做外地了。”成交量将至冰点，这也直接影响了中介行业的生存状况。由于燕郊等环京区域的楼市中介产业发展一直处于野蛮生长的状态，许多大型中介机构在当地拓展情况并不如意，链家、我爱我家、中原地产都相应作出了关店和业务的调整，据悉二手房业务现阶段占比非常少，除链家外其它机构都只有新房业务还在做，且多以外地为主，在不到半年的时间，燕郊中介机构已经把触角伸到数百公里以外的威海、烟台和日照等地。
事实上，笔者倒觉得环京楼市现在的状况只是暂时的，其受政策影响作用较大，但是政策不可能一直高压之下，而京津冀一体化、京城向东发展的大趋势都还将给这些地区源源不断的带去活力，这些城市想要“东山再起”也并非难事。相比一些边远的三四线城市，今年以来也进入“万元俱乐部”，但是既没有人口红利的支撑，也没有产业兴起的带动，也跟着火起来了，这样的城市是最让人担忧的。笔者说过，今天的环京楼市就是明天三四线城市的光景。
三四线城市的火完全靠的是一二线强调整背景下的炒房投资资金外溢和当地的棚户区改造催生的农民工进城买房的需求推升的，笔者在之前的文中也说过，随着调整的不断深入，三四线大部分城市库存已经下降到近16个月以来的，而棚户区改造项目也已经进入收尾阶段，更为玄妙的是炒房者在9月22日一波“限售风”的震慑下已经不敢轻易踏足了，多半在“出货”，国家统计局数据显示，三四线城市已经出现“涨幅回调”的事实。业内专家更表示，第四季度不排除三四线城市将成为调控的重点区域，所以这一系列的因素都在说明三四线城市已经是强弩之末了。
虽然近年以来百强房企60%的销售业绩都来自于三四线城市，但是随着三四线库存告急，成交量放缓，三四线能否继续给房企带来实惠，业内的看法已经出现了分歧。三四线到底是天堂还是地狱，不同的房企正在给出不同的答案。
相比碧桂园长期扎根把主要精力投放在三四线城市，富力地产却态度迥异，其集团一把手李思廉早两年前就公开表示，接下来，富力地产未来的业务重点将更集中于一线和二线城市，预计来年将不会参与太多土地收购项目，特别是在三线和四线城市的土地收购。李思廉更直言：“如有十分合适的土地收购项目，集团亦只限于考虑北京和广州等一线城市。”
靠三四线城市起家的恒大更是在今年上半年业绩发布会上公开表示“三四线城市是阶段性城市”，相比之下，人口和产业更有优势的一二线城市更有前景。另据业内某房企高管透露，有为数不少的房企在酝酿逃离三四线城市。
王健林早在15年就表达了自己对三四线的看法，他认为：“对于那些人口净流出的的三四线，特别是县城未来房价没有多大的上升空间，其实很简单的一个道理，你就看底特律就看出来了，人口净流出的城市，房价也好、其它也好，都不会有上升的空间。”
事实上也的确如此，根据上述的分析，三四线今年的火纯属意外之火，是后发的补涨，不具备长久的延续。即便是三四线现在的房子了，但是无论是炒房者还是刚需族都面临却卖不出去的尴尬境地，三四线的房子彻彻底底的成了“纸面财富”。不仅如此，郊区的大多数房子虽然已经卖出去了，但是点灯率和入住率却极低，很多楼盘外表看已经建成，但是实质上里面并没有通水、通气，无法正常入住，近一年来三四线城市“业 主 维 权”的案例也在高发，这些都是强制发展的不良后果。
当下，如果你问三四线还能不能买，笔者想说的是咱们本地的刚需要在这里长期生活，没有房子是万万不能的，炒房扎堆也好、房企逃离也罢都和我们小老百姓关系不大，我们买房以自住为主，能负担得起还是要早买。让人愤怒的可能就是炒房者的涌入推给了房价，给我们本地的刚需带来了负担，但是事已至此期待房价有大幅下跌只会让你错过“上车”的机会。对于投资者，被炒起来的三四线你敢买吗？
十三画生2017-11-02 11:07:53
