地产股暴跌，金九银十能否力挽狂澜？

2016年9.30调控未满一周年，上海再度刮起政策风，上周2天内8个城市出台楼市调控政策，周一地产股应声暴跌。

此轮地产股面临调整压力，即便不出政策，也面临涨的太快太猛的风险，暴跌前已经连续两根阴线，头部迹象明显，而上周末的调控政策正好给了暴跌一个契机。

9.30将满一年，市场发生哪些变化？

去年黄金周，多个城市出台调控措施，上海在10月8日多部门联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，11月28日，上海再度出楼市调控政策，一年以来上海楼市发生了哪些变化？

成交量缩减

截至到9月25日，上海新房成交506.8万方，同比减少55.9%。一般情况下新房正常流量在80-100万方/月，也就是说今年比正常水平低37%。截至到8月，二手房成交10.4万套，同比减少64.8%，比正常流量大约低35%，“小阳春”“金九”都不见踪影。

价格趋稳

成交量萎缩背后是均价趋稳，新房均价一直维持在4.7万元/平方米窄幅波动。二手房价格出现松动，上海中原二手房价格指数显示，自去年出台政策后，房价涨幅放缓，滞胀信号明显，今年4月到点，611点，随后缓步下行，8月指数为598点。

地块溢价率走低

今年上半年还有些宅地溢价率超过30%，但是下半年不是底价成交就是低溢价成交。土地市场降温有利于巩固调控效果，平抑对未来房价的预期。

市场预期改变

市场刚出台政策后，二手房市场率先反应，房东挂牌不再往高处挂，而是市场价，此时没有任何议价空间。1个月后，议价空间打开，1个点左右。随后议价空间逐步放开，目前普遍3-5%。

市场预期改变

市场刚出台政策后，二手房市场率先反应，房东挂牌不再往高处挂，而是市场价，此时没有任何议价空间。1个月后，议价空间打开，1个点左右。随后议价空间逐步放开。目前普遍3-5%。

新房入市价格基本和板块均价相同，甚至出现1、2手倒挂，所以今年上半年还是开盘就全部去化 ，但是到下半年，开盘当天去化只有9折。

调控思路转变

以往专注于销售市场，今年着重“租售并举”，加快租赁市场建设步伐。尤其是租赁住宅用地推出，显示地方政府的决心。

金九银十或变废铜烂铁？

金九银十给市场很多期待，主要是市场都这么认为楼市应该起一波行情，就像15的月亮一样应该是最圆的，既然大家都这么认为你也就趋同了。

但事实是不是每年都会出现一波行情，近10年出现金九银十的概率是一半对一半。以下是上海新建商品住宅2007-2016年每年的月度走势图。

原本市场预期9月会有25个项目开盘，而结果却是只有8个项目拿了预证，入市面积才21.5万平方米，几乎是有网签记录以来供应的9月。没有供应就没有成交，所以今年的9月成交数据会相当难看，对市场信心也是冲击。

金九落空后市场也会对十月给予更多寄托，但从近期政策风向来看，上海调控政策不会放松，在这种基调下，市场成交不太会有爆发机会。加之年底，信贷面临资金压力，预计十月后市场会进一步缩量。基于量能萎缩，四季度房价将维持高位震荡。