近日国土资源部会同住房城乡建设部制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。批入围城市为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州等13个城市。试点方案提出,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
今年楼市调控思路有明显转变。原先手段过多集中在销售市场,有一定局限性。而现在加快租赁市场建设,健全和完善楼市消费体系,某种程度上,租赁市场可以视作长效机制的组成部分。
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政策亮点
试点城市多为1、2线城市
这些1、2线城市人口净流入,供求关系比较紧张,因此房价上涨压力比较大。增加租赁用房有利于缓解楼市压力。但是这些城市土地供应又偏紧,尤其像上海,开发边界已定,新增建设用地供应有限。而上海和北京等都有租赁用房供应计划,集体土地入市可以有效缓解土地供应缺口。
降低成本,提高房企介入积极性
集体土地是不能直接入市的,一般要先转为国有土地,然后才可以上市。国有土地要比集体土地贵很多,这次尝试意味政府会损失土地出让金收入,这也体现出推进租赁市场的决心和诚意。
租金低各方都会受益。对于承租人,减轻租房负担。此外,作为房企租金会比传统获取土地方式会高一些。上海目前租金平均大约在1.6%左右,较低的是房企进入租赁业务的顾虑。
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提升集体土地价值、提升利用效率
农村土地可以建设房子,一方面可以发掘土地价值,增加农民收入,另一方面,在经济利益驱动下,提高土地利用效率。
加快城镇化进程
即便是大城市,城、乡在基建上,社会服务等等还是有落差。虽然集体土地可以造租赁住房,但是周边比如商业、医疗等配套也要跟上,否则造了没人住。
市场影响
1、目前大力推进租赁用房建设,并且注承租人享受公平社会公共服务。增加租赁用房供应同时,即建立购租并举的体系,也可以改变市场预期,稳定市场价格。资金不多的可以去租房,等到有经济实力后可以再选择买房,形成梯度消费,而不是一股脑全部涌入买卖市场。
2、租赁住房投放量增加后必定会对租赁价格产生冲击,并且由于集体土地成本低,租金可能更有竞争力。随着供应增加,预计未来租金价格也会趋于稳定。
不过短期来看,像上海租赁用地供应量还不是很多,所以总量相当少,不会对市场价格产生影响。并且这份《方案》内容为基本原则,具体如何实施需要由各地自行推进。具体影响还需要各地细则落地后才会有明确方向。