今年的三四线可谓是异军突起，迎来了全面的去库存和房价的一轮大升，去年以及今年三四月以前在三四线城市买房的都应该有一个共同的认知，那就是房子了，理论上应该赚了不少，很多地方甚至了一倍都不止。但是随着调控的不断深入，楼市降温的消息也已经逐渐显现，但是笔者了解到的情况是，很多人并不愿意相信这一事实，不过也情有可原。因为他们没有经历过房价回落的情况，何况是对于买过房的人来说，说房价回落无疑是宣布自己的资产蒸发。但笔者同样了解到一些没有买房的人也不承认楼市降温，因为他们在没有能力买房子的时候，以说贵来表达自己的态度，希望房价有一天能跌到自己可以承受的范围，这就有点自欺欺人的感觉了。
众所周知当前的楼市，三四线城市和一二线城市是完全不同的状态，三四线已经在调控的作用之下回归了理性，也逐渐把投资投机的炒房客赶出了市场，限购、限贷等手段也使得一些资金不得不转移到可以发挥的区域，无疑三四线城市是的“炒场”，一是因为三四线城市处于城市化进程最重要的节点上，而且三四线城市一直标榜的主旋律是去库存，加之这里的限制没有一二线城市那么严厉，所以一二线外溢的资金都流向了这里。另外三四线城市棚户区改造也催生了一大部分购房需求，在双重作用的叠加之下，三四线房地产市场犹如进入了快车道，发展势头难挡，局面十分火热。
但笔者一直都在苦口婆心地说三四线城市重要的两个基本面支撑不了持续上升的房价，因为如果说三四线城市是正常的城市化发展，受产业和人口的增长带动房价的同步上升这是正常的，但是在产业和人口都没有进步的前提下，三四线城市的房价迎来了上升，这是不正常的，这其中有很多的水分。而且大多数三四线城市是受炒房的推动，火起来的是新房市场，真正表现市场的真实情况的二手房市场基本都是“零发育”状态，这是很可怕的。眼下几个信号就显示三四线将要迎来大调整，房价回落也不是不可能，炒房者和开发商的好日子已经到头了。
1、调控不会放松，炒房者可能错过了的退出时间，将接受惩罚
三四线的房子了，当然炒房者如果按照当前很多三四线城市目前的价格出售肯定是大获全胜，大赚一笔，但有一个尴尬的事实是，炒房者不是不想退出，而且已经退不出去了，因为二手房面临有价无市的局面，之前有很多“豪赌”政策松绑的炒房者也被套的更深了。国家一个月前的文件已经明确，接下来的很长一段时间政策都不会放松，而且将以“稳”为主，以持续性和稳定性为主，加快建立长效机制。有专家认为，未来政策即使松绑也是建立在长效机制的建立健全之上。所以那些认为政策会松绑的炒房者和开发商要早点意识到这个问题，提前做好打算，否则将付出惨痛的代价。
2、建设过度，空置率过高，已成为鸡肋
中国指数研究院的报告显示：多数三、四线城市去化时间仍超过15个月。很多布局在三线城市的房企，特别是抗风险能力较弱的中小房企，债务率、周转率都有恶化趋势。加之虽然这一轮三四线城市去库存已经有了提高，但实际上这样的去库存也只是把房子倒腾到了炒房者的手中，因为三四线的原住居民本来就不缺房子，而农民工进程是一个漫长的工程，短时间没有那么大的需求，注重断线的炒房者根本等不到这些接盘的刚需进城就已经垮掉了。而且先期消化掉的房子也只是空置在大规模建设的郊区，这一点从三四线城市郊区的“点灯率”就可以看出来。
3、房贷利率上调，刚需购买意愿推迟或取消，炒房者无人接盘
除了上述的原因外，近期诸多银行上浮首套房利率也使得很多具有购买意愿的刚需暂时推迟或取消了购房打算，据一些调查数据显示，其中有近44%的刚需购房者表示推迟或取消购房，因为一是对于房子的预期不看好，二是房贷利率上浮购房成本的增加，很多人无法承担多出来的部分资金，不得不放弃。如此一来，等待接盘的炒房者似乎又要绝望了，因为他们的房子，无人接盘，最后落袋为安的梦想就实现不了，等于白炒。而且，众所周知，炒房者都是利用银行高杠杆炒房，更面临断供的风 险，如果这种情况没有好转，到时候很多炒房者势必会折价也要抛房自保。
4、调控已经把一些三四线城市打回原形，炒房梦破灭
调控的作用是十分明显的，河北燕郊就是的例子，调控已经把这座城市打回了原形，炒房者更是连一丝生存的余地都没有，很多炒房者最终的结果是惨不忍睹，为不累加损失折价抛房的情况非常多见。尤其是7月份燕郊的新房成交量陷入历史新低，只有可怜的8套。炒房者最希望的是房子的预期被五限放大，但最怕的也是预期，这次燕郊的调控作用已经成为了典型，的炒房者及购房者都受到了的震撼作用，以前对于买房就赚钱的想法也已经有了反转，很多人担心燕郊的情况会发生在自己身上，因为几乎没有哪个炒房者能承受这样的打击。很多地产专业人士都表示，虽然燕郊受此一击当下楼市出现大幅降温，但燕郊依靠北京这个大Boss是有翻身的基础的，试问其它一些三四线城市又能靠什么支撑呢？
于此同时，国家对于租房市场的发展也是势不可挡，7月单月出台了9项租房政策也是历史之最，可见国家对于发展租房市场的决心，而且在租售并举的长效机制下，以解决刚需居住问题为前提下，房地产市场正在逐渐回归理性，人们的购房欲望也在回归理性，如果以后租房和买房将享受同样的待遇，购房热情会更进一步锐减，需求端将会有极大改善。房子是用来住的，不是用来炒的，投机炒房行为同样会被挤出市场，多信号显示火热的三四线城市即将迎来大的调整，届时房价一旦回落相信很多炒房者将会面临灭顶之灾，即使想退出也会十分艰难。笔者最后说一句：三四线城市的炒房者还是好自为之吧！
十三画生2017-08-25 22:42:13
