在投入的资金远远多于智慧的时候，对于任何领域的火爆，都要多问几个“为什么”
在大部分周期中，房地产业的不同板块之间，都是火焰和海水并存的状况，只不过有着比重的区别。
今天来看，最不靠谱的是旅游地产（以王首富大卖家产为证），恨爱交织的是住宅地产，烈火烹油的是各类“互联网＋”或“＋互联网”的地产，如长租公寓和共创空间。
鉴往而知未来。我们回忆一下前几年同样火爆过的商业地产，看看它们如何起高楼，又如何楼塌了……
五年前，在一线城市中，商铺价格和写字楼租金曾出现突发性上升，苦捱数年的准烂尾项目咸鱼翻生，地方政府投资综合体的热情持续高涨，大型开发企业对商业地产投入加大。
商业地产进入恢复期甚至上升期，彼时渐渐成为业内的共识。但在大部分实体经济仍然过冷时，我们兴奋之余不免疑虑：这个悖论是怎样出现的？
真实情况是以下诸种“影子繁荣”：
1､商务地产的租金上涨主要集中于北京这个的政经中心，而且地段是在CBD，在这里办公的多为产业上游、高端服务业和虚拟产业，实际需要与形象需要并重，并不代表大多数企业的实际需求；
2､北京对其它二三线城市强烈的“虹吸”作用，才有一枝独秀的局面，有好多企业，为了争取更多更好的政经资源和人脉，在有上市打算或有大的品牌形象需求的时候，往往有迁都或至少是晋京之举；
3､商铺价格暴涨多见于唐山和鄂尔多斯等暴富型城市，属于与住宅价格联动亢奋的自我陶醉，旋即梦醒；
4､某此烂尾项目的咸鱼翻生，其实是在正常的商业地产培育周期内，优质地段效应和招商策略拨乱反正起到的效果；
5､地方政府对商业地产的热情，更是GDP情结下的拔苗助长，主观大于客观；
6､地产“模范生”们转而青睐商业地产，长期打算是公司经营平衡和资本方的要求，短期打算则是迎合地方政府，方便拿地；
7､而不断加码的、对住宅需求的打压，造成大量投资资金的外溢，既是当时商业地产热的直接原因，也是非本质的偶发原因。
所以，商业地产热则热矣，但明显的局限性和脆弱性，使得这股热潮难以持续、扩大，最终又限入之后几年的全面萧条。
综上，商业地产的繁荣很难推而广之。
中国一线和二三四线城市的差异，可以用“两个世界”来形容。异地扩张是SOHO中国潘石屹的宿愿，他承认心里曾经出现过进军二线城市的念头。但当他独立橘子洲头，放眼望去，看到大部分二线城市中，最显眼的建筑是税务局和公安局办公楼，最知名企业是中国联通的时候，他又将脚步转回了北京和上海。
而万达们的开花，则在于 “以住养商”之便。而此策略之所以奏效，在于地产牛市的主格调未变。但由于外围因素的险恶，以及调控的深化，熊市的幽灵当时已开始在我们身边徘徊。
虽然如此，但低梯级城市的地方政府，仍然以“仇和式高度和速度”大干快上（仇和为已落马的前昆明市委书记）。但须知，起初北京空置的写字楼在后来的一段时间变为供不应求，未必代表天津沈阳昆明就一定会重演北京的火爆。北京养商成功的“五年”，是否就是天津和沈阳可以复制的“五年”？这绝不是一题简单的算术题，而是从ABC和123起跑线开始的大考。
对商业地产而言，成也住宅限购，败也住宅限购。首先，限购要奏效，要足以将资金驱赶到商业地产这边来；但又不能太奏效，因为一旦真将住宅市场打下去，万达们住宅依赖型的资金生命线便岌岌可危。其间尺度把握之难，已非人算可及。
看到了这些底牌，我们就会明白，商业地产热能否长期持续，不在于流动性所造成的财富效应，而在于实体经济的真正复苏，在于改变贫富悬殊的现状，使社会大众的收入水平“与时俱进”地得到提高。
而商业地产热能否在范围内开花结果，在于整体经济发展在区域布局上的均衡合理，或说，不在于二三线城市的商场和写字楼盖得是否和北京上海一样漂亮，而在于当地的经济是否能如后者一样墙大而充满活力。
在投入市场的资金远远多于智慧的时候，对于房地产任何一个领域的火爆，都要多问几个“为什么”。前所未见的流动性带来了投资饥渴，更带来了猛于虎的通胀预期，而随之而来的物价上涨，亦将釜底抽薪地蚕食人们的支付能力。
而人们的支付能力恰是整个故事最为吊诡之处。
你可能看到了家乐福收款台前长长的队伍，可是你看清他们手里的支付凭证了吗？是的，很多不是现金或信用卡，而是各种名目的购物卡。这些购物卡带来的不仅是某种程度上的购买力放大，还有需求信息的扭曲和误导，这或是商业地产长期发展的大患。
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