【地产故事】中介为求生存自降身价，1%代理费竞争新盘销售

对于房屋中介从业人员来说，今年的日子，过得很恍惚。

转眼已经过了7个月，某中介从业者小王，还没给老家的父母汇过钱。

这个2015年来北京打拼的河北小伙儿，高中毕业就跟同学来北京找工作，他没有去工地上做建筑工人，而是直接去了某房屋中介公司做销售员。

小王说，同一个村里的小李，2014年给老家盖了一栋三层楼，就是干中介挣的，成了全村的外出务工致富模范；相隔不远的一个村子里面，有个跟小王年龄相仿的小伙子，因为在北京自己开了一家代理销售公司，据说身家上亿元，成为远近十里八乡的“神秘富豪”。

2016年，小王赚到了自己人生的桶金，那时候楼市红火，他的师傅忙不过来，就把一些单子扔给他做，除了给师傅分些钱外，他自己还赚了十来万元。他是个孝顺儿子，每个月给家里父母汇去2-3000元，小王很快通过父母的“口碑宣传”，也成为了村里有名的“有钱人”了。

而今年的光景却有所不同。

今年3月份以后，小王一套房子也没有卖出去，不光他这样，他师傅也是如此。小王师傅也闲了下来，但是师傅有积蓄，还在熬着，小王则不同，店里从7月份开始，正式停掉了没有业绩的业务员的底薪，他连生活费都成了问题，不得不考虑转行问题，但是他又不舍得。

小王所在的房屋中介公司，是北京市的房屋中介公司之一。小王说，7月份他们门店成交了7套房，是全公司名，每月成交3套是门店的生存底线，这样整个门店的房租和人员底薪就出来了。而在2016年生意红火的时候，他们门店每月能成交4-50套房子。

单月成交7套房子，就成了全公司的销售门店，可见大部分门店是处于亏损状态的，而这样的亏损持续下去，不是办法，公司一方面在裁撤门店和业务员，另一方面正想尽办法多接新盘项目。

▲图说：大量中介公司经纪人被拉到新盘项目上接受培训

房屋中介公司已经成为北京新房市场上最重要的销售渠道，同时开发商对中介公司这个渠道也十分依赖，新房销售的渠道费费率一直在2%以上。

“刚开始的中介公司做新房渠道收费是2.3-2.7%，根据开发商楼盘性质和销售速度规模不同而定，”某开发商营销负责人对房小评说，目前绝大多数新盘都会使用房屋中介公司作为渠道，这个渠道带来的销售量是稳定和持续的，中介公司的核心优势是掌握卖房人数据，并且说服卖房人买新盘来改善置换房子。

最初，大的中介公司做新盘渠道费率要价在2.3%以上，小中介公司做渠道也要1.7%以上，即便是在房子好卖的时候，开发商也将中介公司作为卖房依赖的渠道，但是中介渠道费收费太高，一直是开发商营销负责人们头疼的问题。

“公司有时候给的营销整体费率才2%，有的公司真使不起中介作为渠道，”上述开发商营销负责人说，刚开始有项目采取收电商费作为中介渠道费，但是很快受政策管制，这条路行不通了。

同时，由于监管部门的三令五申，大的中介公司也不想以身犯险，要求开发商从营销费里面出渠道费，不肯自己去收电商费。

而中介公司收取较高的渠道费也是有依据的。链家地产某门店负责人就对房小评说，中介来卖新房，主要是依靠经纪人去卖，经纪人卖一套二手房的交易收费费率约2.5%左右（2016年标准），如果新房低于二手房费率，经纪人就没有积极性去卖新房。如果经纪人没有积极性，新盘的成交效果必然差。

这位负责人的逻辑没有错，但是今天却被市场行情所改写。因为二手房交易量持续下降，导致经纪人不得不谋求生存转型。

根据北京市住建委网站数据显示，今年7月，北京全市二手住宅共网签7158套。这一数据相比6月下滑19.7%，相比于去年7月下滑了68%。

纵观数据不难发现，自“3·17”新政出台后，这已经是北京二手房网签量连续第四个月回落。

成交量下滑改变了市场的供需关系和市场预期，这一影响直接反映在成交均价上。链家研究院数据显示，新政实施后的4月至7月的四个月里，北京各行政区的链家门店成交房源均价均出现了不同程度的下降。

这其中，相比于4月，7月通州区二手房成交均价以12.68%的降幅位居首位。此外，西城、海淀、大兴分别以11.45%、9.01%、8.92%的降幅位居其后。

另据伟业我爱我家全北京门店成交数据，7月北京二手住宅成交均价环比6月再度下降1%，是自5月以来连续第三个月回落。

据悉，每月1万套的成交量，是北京市房屋中介公司的生存红线，如果低于这个数，则意味着大部分中介公司处于亏损状态。

在此情况下，房屋中介公司为求生存，就开始大量接新盘销售，而新盘受利润率降低等影响，也开始大规模降低渠道费率。

据悉，某著名房屋中介公司的新盘代理销售费率已经降到了1%，对于在北京有多个项目的开发商来说，这个价格还能再谈。如果能够给到代理的条件，费率整体上还能折让。

一位中介公司负责新盘拓展业务的人士坦言，当前很多门店二手房业务亏损，经纪人就被逼着出来多接新盘业务，新盘销售条件谈判上，开发商地位越来越强势，而对于中介来说，一旦降低了渠道费，将来就很难再涨上去。

但是，这也是当下为求生存而不得已的办法。

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