泰国房产和马来西亚房产大比拼

  最近很多客户咨询，在东南亚投资是选择泰国好还是马来西亚房产好。主要因为国内某大型开发商在马来西亚新山的某某城市项目的宣传铺天盖地，吸引了众多投资者的目光。我们觉得这是一个好现象，说明国内的开发商开始大规模投资海外市场，对促进国内投资者的海外投资热情和眼界有很积极的作用。可以共同努力把海外资产配置市场做大，并提供更多更好的选择给大家。

    从世界范围看，值得我们中国投资者的市场大约有美国、加拿大、澳大利亚、英国、法国、西班牙为代表的发达国家市场，以及泰国、马来西亚为代表的东南亚新兴市场国家。发达国家市场由于投资门槛高（200万人民币起）、房产税高、距离远而不太适合一般中产阶级购买，在这里就不详细介绍了，有机会在另写一篇文章介绍。

这里详细比较一下泰国房产和马来西亚房产，着重以芭提雅和新山为样板市场进行比较。

1泰国和马来西亚概况比较

    这两个国家都是90年代叱咤风云的亚洲四小虎，都属于东南亚新兴市场国家，国土面积差不多，领土还接壤，各个方面都很接近。但从地理位置上，泰国更接近中国，飞行距离短，泰国的气候也比马来西亚的好一些，没有位于赤道的马来西亚这么炎热，泰国北部的清迈等地，是著名的避暑胜地，就是芭提雅也因为北半球最热的6、7、8三个月是雨季，所以平均温度不高，而马来西亚的雨季要早2个月，所以7、8月非常热。

两国的经济水平发展水平

    总量泰国高一点，人均马来西亚高一点（主要由于汇率造成，实际购买力差不多）。但是从经济结构上看，两国区别很大，泰国经济主要由农业和旅游业支撑，制造业也以日资电子业和汽车配件为主，相对来说比较稳定，并且对环境保护很有利。而马来西亚的支柱产业主要以石油、橡胶、棕榈等大宗商品为主，特别是石油开采及石油化工，“马石油”是马来西亚的公司，石油几乎占了马来西亚外汇收入的一半。对于资源出产国经济体来说，受国际市场影响很大，尤其是最近这两年，受到国际油价大跌的影响，马来西亚林吉特汇率跌得非常厉害，兑美元几个月就大跌了28%。马来西亚汇率不稳，投资风险极大。

物价水平

    马来西亚比泰国普遍贵20%，这就是为什么说以美元计价的人均GDP和实际购买力差不多。

治安总体水平

    泰国要大大优于马来西亚，特别是新山，芭提雅有世界的红灯区，但警察管控极严，加上信佛的泰国人民比较善良，所以治安很好。而新山的治安在马来西亚都是最差的地区，当地华人都流行一句话“新山治安是出了名的糟糕，在坊间有一句话：没被打抢过都不好意思说自己是新山人。”

对待华人的友好程度

    泰国也是胜出的，泰国基本上是东南亚和中国最友好的国家了，从不排华。从宗教信仰到文化习俗都和中国人很接近，从70年前开始泰国就有华人首相执政的历史，前后有过20多任首相是华人，这在全世界是的（除了新加坡这个华人国家）。

    而马来西亚是穆斯林国家，从宗教到文化与中国是天壤之别。虽然和印尼菲律宾相比对华人还算和平共处，但近年来也有排华的事件出现。虽然在马来西亚华人是第二大民族，而且还是最富有的阶层，但在政治上基本没有话语权。甚至马来人有意边缘化汉语和中国文化地位，公立学校一律不许教中文，只能教马来文和英文，华人自己开办的中文学校完全不给财政拨款，对中文媒体管制比其他媒体严格得多等等。

2两国房产的投资价值相关土地制度

    泰国和马来西亚都是土地私有制，但泰国的房产是产权，马来西亚有产权和99年产权，产权贵。最关键的是泰国没有房产税，而马来西亚有房产税，比如新山的某项目购买后持有房产需交纳门牌税和地契税约3000元/年。另外马来西亚的房产交易税费也较高。

房产价格

 总体来说，泰国的房产价格比马来西亚低。具体到城市，芭提雅比新山低40%以上，芭提雅精装修房均价约1.8万RMB/平方米，新山项目精装修房价格在22000RMB/平方米。

租金

新山项目的租金要低得多。引用“知乎”上马来华人（新山本地人）的原话：“柔佛州（以新山为主）的土地储备异常丰富，现在部分项目为了接近新加坡甚至刻意填海，对本地人而言，这行为实在匪夷所思，也进一步降低了本地人的购买欲望。”新山不是一个旅游名城，99%的中国人都没听说过这里，游客数量比吉隆坡和槟城差远了，甚至不如东马的沙巴。而芭提雅则是泰国大旅游名城，每年接待入境游客1200万人次！在此度假和养老的欧美游客摩肩接踵，欧美澳的白人游客一般一住就是几个月，对高档度假公寓的需求极大。所以芭提雅的房产出租价格较高，一般40平米的公寓套间（一房一厅带厨卫）可以租到3500人民币/月。

    而新山项目的房子基本没有租出去的可能，本地收入较高的华人及马来人都有自己的房产，而在新加坡工作的外劳收入不足以支付高级公寓，而且上下班过4次海关非常耗时和不便，新加坡人也不会花费几个两国奔波。同样引用几段“知乎”上马来西亚本地人的回答：

作者：MrShen  来源：知乎链接：http://www.zhihu.com/question/21384383/answer/69370522    “现在同样有很马来西亚本地的开发商开发的楼盘，位置一样也是临近关口，但是价钱就便宜的多了，30-60万马币就可以买到，同类型相差20万马币，大概30多万人民币。不过目前整个新山房价我个人感觉比较虚高，大多数属于有价无市，我看过一个区域都是80万涨到100多万的房子，整个区域里只住了两三户，其他的都是本地投资者贷款买了等待后售卖，可惜卖不出去都砸手里了。

    本人已在马来西亚安家立业，有什么问题，欢迎大家多多交流”

作者：梁菲力  来源：知乎链接：http://www.zhihu.com/question/21384383/answer/20262161   “但是大家不要忘记新加坡和新山（马来西亚）是2个不同的国家，如果要入境新加坡需要过2个关卡（马来西亚，新加坡各一个）来回就是4个关卡。加上每天有数十万到百万马来西亚蓝领劳工要到新加坡工厂打工，每天关卡是大排长龙，如果早上9点上班，6点之前就要到关卡排队。放工也一样。每天至少要花4－5个来回。加上新山是著名的罪恶之城，在新山没有被打枪过就不算到过新山”。房产

    泰国也是领先的，每年增长8-10%是很稳定的，而且泰铢于人民币汇率基本稳定在5，所以回报不错，见下图：

    而马来西亚这两年的由于货币大幅度贬值，按人民币计算总体上是大跌的，亏损幅度超过20%。2014年购买了新山项目的购房者大约每平方米是19000人民币，现值大约是15000/平方米。

3两国房产的居住价值

    如果不能做为投资房产，那自住养老适不适合呢？上文从治安、宗教、文化、对华人的友好程度、物价、环境保护等方面解释了泰国更适合养老生活。泰国有300万常住外国人在此养老，在世界排名，被誉为“养老天堂”。低廉的人工成本、发达的服务业、高超的医疗水平都能支撑这一点。

    碧X某在宣传新山项目是特别提到了可以办理马来西亚“第二家园”计划，想打移民的擦边球，其实“第二家园”并不是移民签证，只是针对退休人士的长期居留签证，和泰国的“退休签证”差不多。而且这两个国家的退休居留签证都不需要购置房产才能办理，在新山项目广告中有误导消费者的嫌疑。

    对于两国的签证和居留问题，我们做了以下对比：

    可以看出，泰国的退休签证要求比马来西亚“第二家园”简单得多，基本上一本存折就可以搞定，而且关键是门槛低很多，15万人民币的存款太容易达到了。马来西亚不一样，不但要求存款在80万以上，还要求在马来西亚的银行存50万，其中25万10年内都不能动用，否则就签证失效，就马来西亚银行的那点存款利息（3.8%）还不够每年马币贬值的零头（28%）。前几年申请“第二家园”的国人去年亏大了，换回人民币少了15万。而泰国退休签证不需要在泰国存款，没有任何汇率风险。

鉴于以上分析，你是不是已经有结论了呢？