最近有人问大头：“认筹的一个楼盘，没有施工许可，没有规划许可，没有预售证，催我去交定金，这定金能交吗？施工许可都没有，啥时候开工都不确定，交房的时间就更不确定，万一一两年都拿不到施工许可怎么办？这定金是不是不能交！”
大头想说：首先可以确定的是，这个定金不能交！这个项目“五证”全都没有拿到，根本不具备预售资格。
五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、 《建设工程规划许可证》、 《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。
在这个阶段的认筹活动，算是“内部认购”，这个阶段的优势是价格比公开预售阶段要便宜不少。但《商品房销售管理办法》早已明令禁止这种行为了，即使购房者与开发商签订了所谓的《认购协议》也不受法律保护。
1、获取资金
一个项目开发需要大量资金，而内部认购来的资金没有任何使用成本，虽然给予购房者一定金额的优惠，但那也比银行贷款成本低多了。中小开发商特别喜欢搞内部认购，他们资金获取能力比大开发商差，内部认购是开发商自筹资金的重要方式。
2、摸底市场
通过这种内部认购，可以迅速了解清楚市场行情。如果行情好，开发商会限制内部认购数量（因为内部认购价格），后续可能会采取捂盘等形式营造紧缺气氛从而推高房价。如果行情不好，则会加大认购，争取多卖一些房子。
3、项目抢手
对于热门项目，开发商也会搞内部认购，但这种项目的认购金比例很高，甚至有可能超出首付比例，购买者多为关系户，普通购房者拿不到认购资格或无法承担高额认购金。
购房者在享受内部认购阶段的折扣优惠的同时，也需承担一定风险：如果开发商无法按期预售，项目面临烂尾风险，购房者这笔钱基本上很难要回来。
小栗子hll2017-02-22 11:03:17
