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7月1日，中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“各地政策效果如何，下半年市场怎么走？”为主题，中指研究院对2024年1-6月份房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)
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2024上半年房地产市场总结与趋势展望
一、近期房地产市场情况
1.房价：6月，二手房价格连续26个月下跌，6月环比下跌0.73%，100个城市环比均下跌。百城新房价格受改善项目入市带动，环比上涨0.15%，但涨幅收窄。
2.销售：新房方面，上半年重点100城新房销售面积同比降幅约40%，6月同比下降约20%，降幅较5月收窄约10个百分点，各项新政效果显现仍需时间。
二手房方面，“以价换量”带动二手房销售表现持续好于新房，高基数下，1-5月重点城市二手房成交量同比下降12.9%。6月以来（6.3-6.30），二手房周均成交套数较5月周均增长14.5%，较上年同期增长24.1%。
政策效果方面，上海、深圳政策优化后，市场情绪明显提升，二手房成交规模保持高位；北京6.26跟进5.17新政，市场情绪回升。
3.供应：2024年上半年批准上市面积同比下降约40%，整体供应处在低位，6月供应量环比小幅回升，但同比降幅受高基数影响而扩大。
4.土地：今年以来住宅用地各线城市供求两端均缩量，二线城市成交规模下降超四成。核心22城2024年以来供求两端多表现缩量，多数城市2024年供地计划继续回落。土拍热度方面，一季度核心城市表现尚可，二季度土拍热度下滑明显，仅上海、杭州、成都等地部分地块尚能竞拍出高溢价，土拍分化加剧。
二、房地产政策&市场趋势展望
中央层面，2024年上半年，中央多次强调房地产的重要性，年初明确楼市稳市场、防风险、促转型政策方向，4.30中央政治局会议进一步定调楼市，政策着力“稳市场”“去库存”。地方层面，2024年上半年各地政策优化力度增强，5.17新政后，多地快速落实降低首付比例、取消商贷利率下限、降低公积金贷款利率等，明显提振了市场情绪，带动购房需求释放。
整体来看，下半年，一线城市在政策优化带动下，新房成交规模有望温和修复；二线、三四线城市低基数效应明显减弱，新房成交面积同比降幅或将明显收窄。短期来看，一线城市政策仍具备较大优化空间，随着下半年政策端持续发力，一线城市市场情绪有望继续好转，从而带动新房成交规模温和修复；二线、三四线城市政策优化空间不足，市场情绪整体或难有明显改观，市场活跃度预计将保持在低位，但随着下半年高基数效应的明显减弱，新房成交面积同比降幅或出现大幅收窄，其中部分核心城市下半年市场有望逐渐筑底企稳。
2024上半年房企经营业绩解读
房企销售方面，根据中指研究院数据显示，2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%，降幅较上月收窄3.8个百分点，降幅连续四个月收窄。其中TOP100房企6月单月销售额同比下降19.55%，环比增长26.05%，均较五月份有所好转。
分阵营来看，2024年上半年，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为1029.6亿元，较上年下降33.2%；TOP11-30房企销售额均值为259.5亿元，较上年下降46.9%；TOP31-50房企销售均值为113.8亿元，较上年下降52.8%；TOP51-100房企销售额均值为61.4亿元，同比下降45.7%。2024年上半年，销售额千亿以上企业6家，同比减少1家；百亿以上企业44家，同比减少34家。千亿与百亿企业数量较2021年峰值相比减少约2/3。
房企拿地方面，根据中指研究院数据显示，2024年上半年，TOP100企业拿地总额3801亿元，同比下降35.8%，相较1-5月降幅继续扩大。4-5月，土拍政策频出，房地产企业也在积极适应并调整战略。一方面，对于优势地区的优质地块，房企投资积极性较高，竞争也更加激烈。另一方面，对于性价比不高的地块，房企拿地较为谨慎。
从各城市群拿地金额来看，长三角领跑全国。2024年上半年，长三角TOP10企业拿地金额776亿元，继续居四大城市群之首。京津冀TOP10企业拿地金额749亿元，位列第二，增长较快，主要是由于6月北京多宗土地进行拍卖；中西部TOP10企业拿地金额326亿元，位列第三。从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力，民企也在重点深耕区域补充土储。
房企融资方面，根据中指研究院数据显示，截至6月27日，6月房企信用债共发行29笔，发行金额216.9亿元，同比下降34.8%，降幅较上月收窄21.4个百分点，其中，民企和混合所有制企业发行方为滨江、美的置业，发行金额17亿元；海外债零发行。ABS发行总额约141.8亿元，同比下降。2024年上半年，信用债发行金额1833.3亿元，同比下降；海外债发行金额24.7亿元，同比下降；ABS发行金额806亿元，同比下降。
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2024年4月丨2024年5月丨2024年6月
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