[摘要] 2023年，百强企业管理面积均值为6798.10万平方米，同比增长6.21%，增速较上年下降6.22个百分点，近5年来首次低于10%；合约面积均值为8759.36万平方米，同比增长2.16%，增速较上年下降9.43个百分点。
管理面积同比增长6.2%，规模增长以质换量，储备面积由增转降
经历近几年的调整后，物业管理行业的发展脚步显著放缓，管理规模增速进一步下降，高质量发展成为主旋律。2023年，百强企业管理面积均值为6798.10万平方米，同比增长6.21%，增速较上年下降6.22个百分点，近5年来首次低于10%；合约面积均值为8759.36万平方米，同比增长2.16%，增速较上年下降9.43个百分点。
管理面积保持增长主要得益于两个方面，第一，2023年保交楼成效显著，关联方项目供给成为管理面积增量的重要来源；第二，百强企业通过市场竞标、合资合作等方式开展市场化外拓，取得良好成效。
管理面积增速下降的原因主要有三方面，第一，百强企业有所舍取，主动退出部分效益不佳的项目，对管理面积的增长产生影响；第二，年内并购市场冷淡，快速扩规模手段难以持续；第三，行业由增量市场转为存量市场，竞争更为激烈，市场拓展内卷严重。在此背景下，百强企业积极应对行业变化，将发展速度与效益、质量结合起来，谋求自身高质量、可持续发展。
图：2020-2023年百强企业管理面积、合约面积均值及增速变化情况
数据来源：中指数据CREIS物业版
值得注意的是，部分百强企业的管理面积和合约面积出现了不同程度的下降。2023年，星悦康旅、彩生活、时代邻里管理面积分别下降13.79%、12.78%、6.55%；金科服务、时代邻里、弘阳服务、彩生活、星悦康旅、康桥悦生活、远洋服务等多家企业合约面积均出现下降，部分企业降幅超过10%。百强企业出于经营效益考虑主动退出部分“拖后腿”项目，以质量置换数量，提升留存项目的效益水平。此外，部分企业年内部分项目到期未能续约而自动终止，当新增项目不能完全覆盖减少项目时，管理面积出现减少趋势。
图：2020-2023年TOP10企业管理面积均值及增速
数据来源：中指数据CREIS物业版
在行业发展降速的背景下，头部企业仍然保持着相对较快的增速，竞争优势明显，企业分化加剧。2023年百强企业TOP10管理面积均值达到4.87亿平方米，同比增长13.01%，管理面积均值和增速分别是百强企业的7.16倍和2.10倍。头部企业一方面承接到更多关联地产公司供给的项目，另一方面，凭借突出的市场竞争优势和较强的外拓能力在激烈的竞争中斩获了更多第三方项目，管理规模仍然实现较快增长。
图：2020-2023年百强企业储备面积均值及增速变化情况
数据来源：中指数据CREIS物业版
房地产市场的整体下行对百强企业的储备面积产生了不利影响。2023年，百强企业储备面积均值首年出现下降，未来规模增长承压。储备项目是物业公司签约但尚未接管的部分，是保障管理面积未来持续增长的蓄水池，目前已转入下行通道，由增转降。2023年，百强企业储备面积均值为1881.78万平方米，首次出现下降，同比下降10.15%。德信盛全服务、康桥悦生活、时代邻里2023年储备面积同比下降均超50%，降幅较大，未来在保持管理面积持续增长以及项目拓展方面将面临较大压力。
表：2022-2023年部分百强企业储备面积及变化情况
数据来源：中指数据CREIS物业版
从储备面积的绝对值来看，目前的储备量是管理面积的约三分之一，仍然能支撑百强企业未来一定时间的稳步发展，但企业长期的规模增长面临一定挑战。百强企业必须快速提升市场拓展能力，以应对储备项目的下降，同时，提升在管项目的服务密度和经营效益，以保障公司可持续发展。
图：2019-2023年房地产开发企业新开工面积及商品房销售面积情况
数据来源：中指数据CREIS物业版
从长期发展趋势看，房地产开发市场增量逐步萎缩，新开工面积和商品房销售面积连年下降，地产关联方的项目供给将逐步成为百强企业拓规模的重要补充，起到“锦上添花”的作用。2023年，房地产开发企业新开工面积和商品房销售面积分别为9.54亿、11.17亿平方米，同比下降20.59%和13.90%，并创近五年来新低，处于快速下行通道，预期未来增量空间会进一步压缩。
突破外拓困局：合资合作对冲市场内卷，“资源型”并购取代盲目扩张
1、第三方管理面积占比54.53%，保持稳定
图：2020-2023年百强企业第三方在管面积占比情况
数据来源：中指数据CREIS物业版
面对房地产行业的持续承压，物业服务百强企业或被动或主动摆脱关联方依赖，强化自身内生增长能力，加大力度进行市场外拓。2023年，百强企业第三方管理面积占比达到54.53%，已连续三年超过50%，与2022年基本持平。当前阶段，百强企业在市场外拓方面面临困局。一方面，2023年并购市场冷淡，高速外拓的方式不可持续；另一方面，市场竞标难度大，竞争激烈，外拓节奏有所放慢。长期看，市场外拓能力必然成为百强企业未来发展的核心竞争力，如何突破市场外拓困境，持续强化第三方拓展能力，成为企业面临的一项重要课题。
2、竞标内卷下锻造核心外拓能力，合资合作成为有效拓展方式
长期看，市场化拓展将随着行业的发展变得越来越重要，是体现企业市场竞争力和品牌影响力的核心所在。市场竞标难度较大，竞争激烈，行业内卷严重，尤其住宅领域出现了“物业带资进场”的“疯狂”现象。部分百强企业也被卷入，在物业选聘或公开招投标过程中，承诺进驻小区后会额外带资几十万到几百万不等，用于小区设施、环境的改造提升。我们认为，“带资进场”需理性对待，中标的前提不仅仅是资金支持，更重要的是企业的口碑、服务的诚意，百强企业应在激烈的“市拓之战”中做好权衡，充分发挥自身的优势，用心管理好每一个项目，赢得业主信任。
图：百强企业提升市场竞标能力的发力点
数据来源：中指研究院综合整理
物业服务企业应从以下几个方面发力提升外拓能力。第一，加强团队建设。百强企业积极调整拓展策略，结合自身区域布局及资源优势选择深耕重点城市和区域，并成立专业的市场拓展团队，提升拓展能力。第二，明确拓展方向。打造样本标杆积累经验，树立口碑，再“以点带面”复制推广，打造该领域的竞争优势，成功打破壁垒。同时，增加核心优势区域及城市的拓展力度，借助当地的品牌影响力提高竞标成功率，提升管理密度及运营效益。第三，把握拓展机会。加强资源联动，了解市场动态，寻找拓展机会，可借助科技手段跟踪各大城市土地市场、项目招标市场、合约到期项目等信息，精准高效地进行项目拓展。
表：2023年部分百强企业合资/合作情况
数据来源：中指研究院综合整理
与市场竞标相比，以合资合作或战略合作的方式获取第三方项目更灵活，成为百强企业重要的拓展手段。这种轻资产的合作模式不需要花费重金，但能充分发挥合作双方的资源优势、品牌优势，达到“1+1>2”的效果，有利于百强企业拓展非住宅和专业赛道，强化外拓能力。2023年6月，滨江服务与浙江志城集团达成战略合作，拓展第三方开发项目。滨江服务非常重视通过合作方式进行外拓，2023年6月将IPO募集资金未动用所得款净额的约7520万元调整分配用作与当地政府及物业开发商合作设立合营公司或平台。此外，百强企业不仅在规模拓展方面开展战略合作，在增值服务、城市服务、IFM等领域建立了多样化的合作关系，为业务增长、模式探索创造了更多可能，通过资源互补、资源共享实现强强联合，多方共赢。
图：2023年部分百强企业新增第三方管理面积及占比情况
数据来源：中指数据CREIS物业版
百强企业在实践中不断磨练，市场拓展能力逐渐提升，奠定了管理规模可持续增长的基础。部分百强企业管理规模增长已经实现主要依靠第三方拓展，且形成稳定的拓展能力。
2023年，保利物业、雅生活集团、滨江服务、康桥悦生活、和泓服务新增第三方管理面积分别为11224.6万平方米、3898.7万平方米、788.9万平方米、770.0万平方米和382.2万平方米，占新增管理面积的78.22%、87.22%、61.26%、84.62%、87.36%。
值得关注的是，以上企业在2023年和2022年的市场拓展中均取得亮眼成绩，近两年新增管理面积中第三方占比均较高，表明百强企业基于丰富的市场经验、品牌优势和服务品质形成的市场外拓能力是非常稳定的，是推动企业长期发展的核心能力所在。
3、及时止损优化过往并购项目，提升能力理性规划未来并购方向
表：2023年以来部分百强企业收并购情况
资料来源：中指数据CREIS物业版
2023年以来，行业并购市场进一步降温，披露相关信息的典型并购涉及交易金额约19亿元，相比2022年交易金额大幅下降约75%。经过盘点，我们发现：
第一，最直观的变化是并购案例的金额普遍较小，绝大多数不超过1亿元，表明百强企业对待并购的态度更为谨慎。部分上市企业变更原用于并购的上市资金用途，并对并购标的提出明确的标准以确保并购标的质量，控制并购风险。
第二，“规模型”并购减少，并购标的主要聚焦环卫、餐饮、科技类公司，实现更精准的“物业+”，跨越专业壁垒，提高竞争力。2023年以来，为扩规模而开展的并购无论从数量还是单笔体量都表现出明显的收缩，而为拓展业务而开展的细分领域专业公司的并购进一步升温，且标的公司主要集中于环卫、餐饮、科技这三大类，较之前更聚焦。
第三，终止并购的案例时有发生，且终止收购的多为金额较高的大标的，体现了收购方对理性并购、标的质量及性价比等多方面的考量。
表：2023年终止并购的典型案例
资料来源：中指数据CREIS物业版
住宅项目增量显著，非住宅管理面积占比下降，专业壁垒尚待突破
1、非住宅管理面积占比为34.16%，下降1.12个百分点
住宅物业是物业管理行业中最传统的业态，近年来，对于住宅项目的争夺颇为激烈。百强企业审时度势，通过多种手段争取非住宅物业项目，实现管理业态的多元化，规避红海竞争，抢占细分领域优质赛道。
图：2020-2023年百强企业管理面积业态分布情况
数据来源：中指数据CREIS物业版
2023年，百强企业非住宅业态管理面积占比达34.16%，较上一年降低1.12个百分点，一改往年持续增长的趋势。分业态看，商业物业和办公物业占比最高，分别达到6.71%和7.75%；产业园物业、医院物业、学校物业、公众物业占比分别为6.13%、3.84%、3.71%、3.81%。
过去的几年，抢滩非住宅市场是绝大多数百强企业重点发力的方向，在收并购加持、合作及市场竞标拓展的共同作用下，整体看近几年百强企业非住宅占比基本处在稳步提升阶段，但2023年出现了阶段性下降。主要原因有以下几个方面：
第一，“保交楼”工作的持续推进，成效显现。2023年商品房竣工面积约9.98亿平方米，其中，住宅竣工面积7.24亿平方米，不少百强企业承接到更多新建住宅项目。
第二，相比住宅业态，非住宅业态专业性更强，细分业态领域存在一定的专业壁垒，尤其在市场拓展中，在某领域的优势、经验非常重要。百强企业权衡自身竞争优势和市场机会理性做出决断，如滨江服务坚持拓展非住项目，2023年年内新签南京银行杭州分行、青田环球购物中心等非住项目，但同时凭借住宅物业领域的优势，以品牌拓市场，年内住宅管理面积占比仍有提升。
第三，过去几年，为了克服非住宅细分领域的专业壁垒，很多百强企业采用并购的方式实现对非住宅赛道的快速布局，而2023年并购市场进一步回归理性，几乎不存在收购非住宅物业管理公司的案例，导致非住宅扩张速度减缓。
2、医院物业、学校物业和公众物业成热门赛道，持续沉淀锻造专业服务力
非住宅物业细分赛道繁多，主要包括商业物业、办公物业、产业园物业、公众物业、医院物业、学校物业等。其中，商业、办公、产业园的物业管理相对比较成熟，而公众物业、医院物业、学校物业则成为百强企业近两年争相布局的热门赛道。2023年，百强企业医院物业、公众物业的管理面积占比分别达到3.84%、3.81%，占比均有提升，由于这几大领域专业性较强，有一定进入壁垒，目前竞争较为分散，存在发展及整合空间。
表：部分非住宅业态的专业壁垒
数据来源：中指研究院综合整理
医院物业管理相比于传统物业管理的专业性更强，服务要求更严格，服务对象和服务内容更具特殊性，存在一定的进入壁垒：
第一，服务专业性高。由于医院物业汇集了大量病患，产生大量的医疗垃圾，存在多种安全风险因素，需要对环境卫生制定极为严格的规定和标准，防止有毒物质、细菌等交叉感染事件的发生。
第二，服务连续性强。医院是24小时运行的医疗服务机构，承担着治病救人的使命，物业管理服务也不能停歇，做好人员安排及各岗位的部署，以协助医院保障病患在第一时间得到妥善救治处理。
第三，设施管理技术性强。医院病患多，就医流程繁琐且不同医院流程上不尽相同，各种设施设备能提供便利，但是对设施设备管理要求也较高，需加强物业服务人员的培训。
第四，应急能力要求高。医院突发事件较多，急诊不断，要求物业公司具备一定的应急管理能力，并做好突发事件的预案准备。
对学校物业而言，第一，安全保障要求高。学校内学生数量多，人员密集，学生的安全非常重要，尤其中学、小学和幼儿园，因此在安保方面要求严格。第二，教育属性强。学校是教书育人的场所，服务中应注重营造清洁、舒适、安静的学习及教学环境。第三，公益属性强。教育关乎国之大计，物业公司并不能完全从盈利视角，而要融入社会责任，人文关怀等服务理念。
公众物业由于涵盖了场馆、公园、交通枢纽、军队、能源电站等多种细分业态，服务对象多样化，特殊性强。同时，不同项目的服务内容差异较大，业主需求特殊性强，需要物业公司提供定制化的物业管理服务。
面对非住宅领域存在的竞争壁垒，百强企业通过合作、市场竞标及并购等方式获取项目，逐步积淀非住宅物业服务能力。百强企业在拓展非住宅领域的过程中，通过多种举措获取新项目并将其打造成标杆，通过持续的经验积累和服务沉淀，形成某一细分领域的专业服务优势，在长期战略拓展中逐步突破非住宅细分领域的专业壁垒，实现多元业态组合的优化。2024年，中海物业、京城佳业成功中标医院物业，逐步赢得市场认可；保利物业、远洋服务也在医院物业有所突破。
表：部分百强企业非住宅领域拓展情况
数据来源：中指数据CREIS物业版
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