[摘要] 业内认为，尽管楼市存在压力，但从新房和二手房的成交来看，北京楼市依旧有韧性，且由于五环内地块供应量较少，北京五环外新房成交占全市比例在八成左右，增加一张“房票”有助于提升活跃度。
房产中介和各新房楼盘的销售更早听到了风声。4月30日中午，梅绮（化名）的工作群接到了一则通知，通知显示：“估计下午会出政策，五环外可以多买一套，大家抓紧联系客户。”
梅绮是一位置业顾问，所负责的区域在海淀，正好位于五环外。“当天下午大家都开始联系手里的客户，告诉客户北京的政策马上要调整，可以抓紧在五一期间看房。”果不其然，当日傍晚，北京市住建委发文表示，在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。
这是时隔13年后，北京首次对限购政策进行了调整。业内认为，尽管楼市存在压力，但从新房和二手房的成交来看，北京楼市依旧有韧性，且由于五环内地块供应量较少，北京五环外新房成交占全市比例在八成左右，增加一张“房票”有助于提升活跃度。
五环外和光瑞府项目。李凯旋／摄
五一假期带看量、成交量同比上升
2011年，北京的房地产开启了高热行情，为了遏制投资投机，北京发布了严格的限购政策，京籍已婚家庭限购2套，京籍单身家庭限购1套，非京籍家庭连续5年及以上缴纳社保和个税后，限购1套。
北京市住建委方面表示，此次政策调整将目光聚焦在五环外，允许符合条件的家庭多购买1套可以适应构建北京新的城市发展格局的需要，也能够更好地满足居民家庭多样化改善性住房需求，推动实现职住平衡。
《华夏时报》记者了解到，从房地产市场分布来看，近几年，北京五环外新房成交套数占全市比例均在八成左右，五环外增加1套“房票”或对新房市场的成交活跃度有带动作用。
“假期期间看房的人明显增加，特别是5月1号和5月2号，售楼处基本上人都坐满了。”中海·富华里的销售顾问对《华夏时报》记者表示。5月2日，记者看到，中海·富华里的售楼处基本上没有空闲的销售顾问，销售顾问都在和客户交谈，站在沙盘边上，耳朵中充斥着楼盘介绍的话术。
五一期间中海富华里售楼处。图片来自官微
“我们这个项目刚需和偏改善户型都有，面积是80平米、95平米和120平米，从两居室到四居室。我们是现房销售，售价是8.8万元／平。”中海·富华里的销售顾问对《华夏时报》记者说。
中海·富华里位于海淀永丰，属于五环外。值得一提的是，富华里在4月29日开盘选房，根据中海地产发布的数据，开盘当日，中海·富华里成交197套，销售额约16.11亿元。
梅绮对《华夏时报》记者说：“这两年，永丰是海淀北部区域的明星板块，离中关村、生命科学园都不远。这边的新房一直卖得都还可以。”
科技企业聚集的永丰。李凯旋／摄
位于昌平线沙河高教园附近的梧桐星宸赶上了此次北京政策利好释放期。“我们项目旁边有四五所北京知名高校，户型主要是100平米以下的刚需户型，也有59平米的一居室。目前的价格是5.5万元／平米。”梧桐星宸的销售顾问对《华夏时报》记者说。
“目前，我们剩余的房源还是比较多，但是99平米的户型剩得不多了。”上述销售顾问向记者透露，五一假期期间，梧桐星宸的销售量超过40套。
中指研究院发布的数据显示，5月1日至5月5日，北京住宅成交面积为1.65万平米，日均成交面积为0.33万平米，较2023年、2019年五一假期日均成交分别上涨19％和12％。
五环外谁抢手？
近两年，昌平的明星板块是朱辛庄。“玩笑来说，昌平一直被看作是‘海淀平替’，朱辛庄是昌平最抢手的板块。之前的大华·启宸府的销售均价是6.2万元／平，也受到了热抢。”梅绮对《华夏时报》记者说。
2023年3月份，上海大华首次进京便以“好运气”打败了余下41家房企，成功摇中了朱辛庄的一宗地块，随后推出了大华·启宸府项目，销售指导价为6.2万元／平米。当年年底，朱辛庄再度推出了一宗地块，地块距离朱辛庄地铁站仅有600米，乘坐两站地便可以直接到达大厂齐聚的西二旗，地块的销售指导价也涨到了6.6万元／平米。
朱辛庄第二宗地块被中海地产纳入囊中，单位底价成交，热度不及启宸府地块。随后，中海打造了寰宇未来项目，并在今年年初开盘。“开盘那天，售楼处比菜市场都热闹，看房、看样板间都要排队。但是一下子比旁边的启宸府每平米贵出来4000元，当时我没有买。”一直关注朱辛庄、西北旺新房的一位购房者对《华夏时报》记者说。
梅绮对《华夏时报》记者说：“沙河高教园距离朱辛庄就20分钟的车程，但是高教园的房价每平米比朱辛庄低1万元。”在梅绮看来，朱辛庄、清河以及回龙观或许是新政受益最大的板块，这一判断则是基于上述三大区域的基础建设。
4月18日，备受关注的“超级合生汇”开业。超级合生汇紧挨昌平线生命科学园站，体量近50万平米，对昌平区的商业进行了补充。值得关注的是，超级合生汇距离朱辛庄、清河以及回龙观的车程为20至30分钟。
火爆的超级合生汇。李凯旋／摄
“超级合生汇的入市让朱辛庄区域的基础设施提升了一档。”梅绮说。5月2日，记者看到。超级合生汇可以用“人山人海”一词来形容，各个餐厅基本都需要排队，台阶上也坐满了休息的顾客。
梅绮对《华夏时报》记者说：“朱辛庄、永丰这些板块推出的项目本身就是面向科技园区的‘码农’人群，并非完全面对改善型群体，这一点从户型的配置上就能看出来。新政对市场有促进作用，但具体到成交爆发，需要一段时间。”
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶同样对《华夏时报》记者说：“北京部分优质项目在五一小长假到访量明显增加，但观望情绪仍在。”
新政之前
业内将北京政策的调整方式比作是“渐进式”，之所以有“渐进式”调整的底气，或许是因为北京近期楼市的表现还在平稳轨道上。
北京市住建委发布的数据显示，4月份，北京二手房的网签量为13354套，环比下降6.5％，同比下降4.1％。二手房更具有市场代表性，麦田房产方面对《华夏时报》记者表示，尽管同环比均有所回落，但北京楼市仍展现了不错的市场韧性。
市场韧性的背后，北京楼市出现了微妙变化，一方面是二手房价格的持续下行与议价空间增加，另一方面则是二手房新增挂牌量的减少。麦田房产发布的数据显示，4月份北京二手房议价空间环比扩大0.9个百分点，呈加速扩大的趋势，当前市场业主信心普遍不足，议价时处于弱势地位，越来越多的业主接受降价卖房，北京二手房正经历一轮普遍的价格下跌。
在“降价卖房”背后，4月份，北京二手房在售房源相比上月下降了1.8％，且新增挂牌量也明显减少，自春节后二手房挂牌量不断上涨的现象中断。尽管如此，麦田房产方面表示，北京二手房挂牌量依旧处于历史高位，按照当前的成交速度，二手房去化周期超过1年，市场依旧供大于求，并预计5月份买卖双方的价格博弈更加激烈。
值得关注的是，北京限购政策刚刚执行一周，5月6日，北京发布了首宗住宅＋产业＋配套组合供应用地预申请公告，这一“巨无霸”土地项目的起始价为112亿元，最高溢价率为15％，三宗地块分别是酒仙桥旧城区改造地块、孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目地块和中关村朝阳园63313元/平方米[朝阳]朝阳园71套在售北区地块，不知市场上向来罕见的百亿土拍地块会花落谁家。
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