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3.14重磅新政解读:杭州全面进入二手房非限购时代

中指研究院2024-03-20 14:10:19来自北京市

3月14日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》。杭州龙年首个重磅新政出台，引起市场一片反响。

本次新政是杭州继2023年10月“杭六条”之后，又一次重大的政策调整。

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新政划重点：二手房限购全面放开，优化增值税免征年限

本次新政可以简称为“杭五条”，主要从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等方面进一步完善房地产市场调控。

1、加大规划建设保障性住房力度，加快房源筹建，2024年开工建设配售型保障性住房不少于6000套，着力解决工薪收入群体住房困难。

2、优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。

3、优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。

4、继续加大推进城市有机更新力度，优化房屋征迁补偿安置方式，满足多样化安置需求。

5、强调加快建立健全房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，全力支持房地产在建项目融资和建设交付，保障购房人合法权益。

新政出发点：顺应全国大势，精准聚焦当前杭州楼市困境

3.14杭州新政出台的背后，既是国家调控松绑大基调的一次跟随，也是杭州政府精准剑指当前杭州楼市困境的出发点和诉求所在。

1、响应国家大基调，充分发挥地方调控自主权

进入2024年，各地楼市都在逐步放开限购。

1月13日，继临港、金山之后，青浦、奉贤放松了限购，上海放松限购的范围在不断扩大。
1月27日，广州放开120平米以上户型的限购。
1月30日，上海全面放开非沪籍单身限购。同日，苏州全面取消限购。
2月6日，北京通州区优化限购政策：落户或就业家庭不再“双限”
2月7日，深圳优化限购条件，非深籍社保年限从5年降至3年，深籍无需社保。

3月9日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹在全国两会民生主题记者会上，明确表示“已经充分赋予城市调控的自主权，城市政府就要扛起责任，因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场”。

本次新政的出台，可以说既顺应了国家调控放松大趋势，也是城市掌握充分调控自主权的直观体现。

2、精准调控二手房市场，激活提振需求，达到企稳楼市的目的

本次调控一如既往，瞄准市场矛盾、精准有效，即二手房市场。

无论杭州还是外地户口，购买二手房（包括限购区）不再审核购房人资格，这意味着二手房限购全面放开；
二手房交易“满2”即可免征增值税，不再要求“满2唯一”。去年“10.16”新政后，杭州仅上城、拱墅、西湖、滨江四大限购区，需执行“满2唯一”免征增值税，非限购区“满2”即可。

为什么是二手房？从几组数据，我们可以得到答案。

第一组数据：2024年1-2月，杭州二手住宅成交6000套左右，同比有所下降。实际上，受去年10.16“杭六条”新政刺激，11月二手房成交出现短暂高峰之后，成交量已连续下降三个月，2024年2月二手房成交量处历史较低水平。

图：2022年至今杭州市二手住宅成交套数月度走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

第二组数据：2024年2月，杭州二手房样本均价为34721元/㎡，环同比呈下跌态势。自2023年6月以来杭州二手房价格已持续下跌9个月，市场以价换量成常态。

图：2022年至今杭州市二手房均价月度走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

第三组数据：住宅挂牌量接近15万套，2024年粗略估计有近7万套的交付房源入市，进一步推高存量房源规模。短期来看，年后杭州二手房新增挂牌量持续走高，周挂牌量3000套左右，市场挂牌情绪浓郁。

以上三组数据表现，当前二手房市场持续承压，面临着挂牌量高企和需求乏力的双重压力。而新房市场，尽管受春节假期和供应影响，成交表现也较为平淡，但是库存整体健康度较高：短期可售规模仅468万㎡，出清周期6个月；中长期库存不足1000万㎡，去化周期10个月左右。

这也是为什么二手房先新房一步，全面进入“非限购”时代的原因所在。

杭州市住保房管局相关负责人也表示：政策的目的是希望通过激活二手房市场，提升二手房市场活跃度，促进一二手房联动，促进整个市场平稳健康发展。

新政影响几何？金三银四或可期

本次新政利好两类人群：一类是非杭户籍需求。外地人尤其是前期不能在杭落户或缴纳社保、个税的购房群体，买房的门槛不再。另一类是，有着置换或增购需求的那部分杭州本地人，因着更低的交易成本，需求也有望得以释放。

正值传统“金三银四”，杭州全面放开二手房限购，推动刚需和改善型住房需求的循环，或将推高二手房供应和交易市场。实际上，从近期杭州二手房市场的带看数据来看，年后二手房带看量逐渐回升，尤其是近两周已经恢复到11万人次以上的较高水平，说明当前杭州的二手房市场仍有较大比例的真实购房需求。本次新政的出台无疑将加快这部分人群需求的释放。

此外，二手房置换链条的打通，也有利于带动一波新房改善型需求的释放。而近期新房供应也在同步放量，“小阳春”行情可期。

政策趋势预判：松绑空间仍在，但工具有限

本次杭州政策调整，限购并未全面放开，目前四个主城区新房依旧限购。限价维度上，杭州2024年第2、3批次供地中，新房限价取消的范围扩大至萧山、余杭部分板块，但核心四区的新房限价依旧存在。

未来，我们认为杭州调控仍有持续放松的可能。杭州市住保房管局相关负责人也表示，会密切关注市场，随着市场的变化，如果有必要进一步优化政策，会适时采取相关措施。但对于后期政策发力点，政策工具箱内可用的手段已然不多了。

以杭州窥全国。当前全国房地产市场情绪修复缓慢，预计全国房地产市场政策松绑的趋势仍在，同时结合今年两会新的定调，满足多元化改善性住房需求将会成为各地政策新的突破点。未来更多城市有望跟进实施税收优惠政策，通过调整增值税、个税征免条件降低交易成本。

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