[摘要] 房地产相关内容延续了去年12月中央经济工作会议的部署，重点提及标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产新发展模式、加大保障性住房建设和供给、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等方面。
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3月5日上午，十四届全国人大二次会议开幕，国务院总理李强作政府工作报告，对过去一年的各项工作进行回顾，并阐述了2024经济社会发展总体要求和政策取向，其中房地产相关内容延续了去年12月中央经济工作会议的部署，重点提及标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产新发展模式、加大保障性住房建设和供给、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等方面。
1、宏观经济：经济增长目标为5.0%左右，坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，营造稳定透明可预期的政策环境
【报告原文】
表：近几年主要宏观指标对比
要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破。稳是大局和基础，各地区各部门要多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，谨慎出台收缩性抑制性举措，清理和废止有悖于高质量发展的政策规定。进是方向和动力，该立的要积极主动立起来，该破的要在立的基础上坚决破，特别是要在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取。强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和协调配合。
增强宏观政策取向一致性。围绕发展大局，加强财政、货币、就业、产业、区域、科技、环保等政策协调配合，把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估，强化政策统筹，确保同向发力、形成合力。…。实施政策要强化协同联动、放大组合效应，防止顾此失彼、相互掣肘。研究储备政策要增强前瞻性、丰富工具箱，并留出冗余度，确保一旦需要就能及时推出、有效发挥作用。…。精准做好政策宣传解读，营造稳定透明可预期的政策环境。
【中指观点】
“稳中求进、以进促稳、先立后破”宏观总基调与去年底中央经济工作会议表述一致，全年GDP目标设在5.0%左右，意味着财政货币政策将进一步发力。2023年，我国GDP同比增长5.2%，经济实现回升向好。但当前我国经济外部环境复杂性、严峻性、不确定性上升，经济持续回升向好的基础仍不牢固，国内有效需求仍显不足，社会预期偏弱，风险隐患仍然较多。在此背景下，本次政府工作报告延续中央经济工作会的提法，强调“稳中求进、以进促稳、先立后破”，相关经济预期目标的制定兼顾了需要和可能，政府工作报告中提到“经济增长预期目标为5%左右，考虑了促进就业增收、防范化解风险等需要，并与‘十四五’规划和基本实现现代化的目标相衔接，也考虑了经济增长潜力和支撑条件，体现了积极进取、奋发有为的要求”。2024年是实现“十四五”规划目标任务的关键一年，想要实现5%左右的GDP增长目标面临挑战，意味着在当前的国内外环境下，我国货币、财政政策将进一步发力促经济。当前支撑我国经济发展的有利条件强于不利因素，宏观政策不断发力也有望进一步释放国内市场潜力，推动新质生产力加快形成，从而助推经济实现高质量发展。
从宏观政策提法上来看，政府工作报告中明确提出“各地区各部门要多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，谨慎出台收缩性抑制性举措，清理和废止有悖于高质量发展的政策规定”，“加大宏观调控力度”，“积极的财政政策要适度加力、提质增效”“稳健的货币政策要灵活适度、精准有效”，与近期中央政治局会议相关表述一致，同时亦强调要“增强宏观政策取向一致性”，“营造稳定透明可预期的政策环境”。预计2024年有利于“三稳目标”的政策将持续出台，宏观政策将更加协同，政策同向发力促进政策效果实现最大化；“稳定透明可预期的政策环境”的提出，体现了稳定市场预期的重要性，2024年宏观政策整体将延续宽松态势，逆周期、跨周期调节政策有望继续跟进落实。具体来看，赤字率拟按3%安排，赤字规模4.06万亿元，尽管赤字率与上年目标相同，但绝对规模比上年年初预算增加1800亿元，同时提出“从今年开始拟连续几年发行超长期特别国债”，今年先发行1万亿超长期特别国债，表明未来财政政策力度将进一步加大。另外，今年年初以来央行接连降准降息，释放流动性、降低资金成本，同时年内美联储存在降息预期，也将给我国降息释放更大空间。
图：2018年以来M1和M2同比增速
2、住房政策：化解房地产风险仍是重要方向，加快构建房地产发展新模式
【报告原文】
表：两会政府工作报告住房相关政策取向
【中指观点】
（1）化解房地产风险仍是2024年工作重中之重，一视同仁支持不同所有制房企合理融资需求是重要抓手
政府工作报告中涉及房地产的内容多数出现在“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”章节，强调“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”，由此可见，标本兼治化解房地产风险仍是2024年防风险重要目标，鉴于当前房地产企业整体资金面依然承压，特别是民营企业经营压力大，稳住市场主体是今年行业重要工作之一。
从政策落实来看，通过融资协调机制推送房地产项目“白名单”落实项目融资是支持房企融资的主要方式。今年年初，住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，随后各地政府及银行金融机构积极跟进、对接，根据住建部通报数据，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。融资协调机制的加快建立，有利于房地产企业特别是部分民企的资金流动性得到改善。与此同时，随着项目资金逐渐落位，项目的建设也将加速推进，整体对市场的正向影响也有望进一步显现。在防范化解风险的目标下，未来企业端资金支持力度有望进一步增强，如金融机构尽职免责细则有望逐渐落地，促进各项政策能够实质性见效。
表：部分房企披露房地产“白名单”项目情况
另外，尽管政府工作报告的工作任务中未提及“保交楼”工作，但2024年“保交楼”仍是各地重点任务，年初多省市政府工作报告中明确了要完成年度保交楼任务。年初住建部表示“350万套保交楼专项借款项目已交付超过300万套，交付率超过86%”。“保交楼”工作不断落实，带动了2023年全国房屋竣工面积同比增长17%，一定程度稳定了市场预期，维护了购房人合法权益，预计今年“保交楼”资金和配套举措将进一步跟进。
（2）加快构建房地产发展新模式
2021年中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”以来，近两年行业新发展模式的探索持续深化。本次政府工作报告提出“加快构建房地产发展新模式”，与去年中央经济工作会议提法一致，地产发展新模式从最初的“探索”到推动新旧模式“平稳过渡”，再到“加快构建”，表明当前地产发展新模式的内涵已经逐渐清晰。长期来看，房地产新模式内涵丰富，从行业角度，预售制度改革、完善住房保障体系、租购并举以及土地管理制度改革、完善金融财税配套制度等是地产发展新模式的重要方向。
从企业发展模式来看，在新形势下，伴随着行业加快构建新发展模式，房企也应顺势而为，积极探索适合自身发展的新模式，轻重并举或是重要方向，存量运营重要性提升，代建、物业服务、商业运营、长租公寓等方面具备发展空间。
（3）加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求
近日，住建部在《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》中提到，要完善“保障+市场”的住房供应体系，明确“以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求”“要将保障性住房建设作为住房发展规划的重要内容”。在住房保障体系中，主要包括配售型保障房和配租型保障房。
从配售型保障房来看，2023年8月，《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出配售型保障房的发展思路以来，多地公布了首批或2024年配售型保障房的建设计划，深圳、广州、福州计划1万余套。从配租型保障房来看，根据国家统计局公布数据，2023年，保障性租赁住房开工建设和筹集213万套（间），超额完成了年度计划量，2021-2023年保租房合计建设和筹集量约573万套（间），完成计划量66%；根据中指监测，目前多地已发布2024年保租房筹集目标。整体来看，今年保障性住房供给量仍将继续增加，以更好地满足居民住房需求。
图：2024与2023年部分省市筹建保租房目标对比
完善商品房相关基础性制度方面，或主要包括土地管理制度、商品房预售制度、住房财税金融制度等方面。此前中央全面深化改革委员会第四次会议审议通过了《关于改革土地管理制度增强对优势地区高质量发展保障能力的意见》，土地管理制度改革正在稳步推进。近两年已有多地提出推行现房销售试点，今年1月，郑州成交首宗“竞现房销售”地块，近日北京海淀翠湖地块经18轮现场竞价后触及最高上限价格，竞报现房销售面积1万平方米。未来，现房销售试点预计将进一步扩围。
另外，在“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”的要求下，预计各地需求端政策将进一步优化。春节前，一线城市接连放松限购政策，信号意义明显，2024年预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策，一线城市或继续优化限购政策，如优化郊区、大面积段限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间。另外，未来郊区住宅项目容积率1.0限制或迎来调整，低容积率更宜打造高品质产品，以满足居民多样化改善性住房需求。
3、积极推进新型城镇化：完善“人地钱”挂钩政策，稳步实施城市更新行动
【报告原文】
积极推进新型城镇化。我国城镇化还有很大发展提升空间。要深入实施新型城镇化战略行动，促进各类要素双向流动，形成城乡融合发展新格局。把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善“人地钱”挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。培育发展县域经济，补齐基础设施和公共服务短板，使县城成为新型城镇化的重要载体。注重以城市群、都市圈为依托，促进大中小城市协调发展。推动成渝地区双城经济圈建设。稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍、适老化设施建设，打造宜居、智慧、韧性城市。新型城镇化要处处体现以人为本，提高精细化管理和服务水平，让人民群众享有更高品质的生活。
【中指观点】
（1）完善“人地钱”挂钩政策，优势地区资源集聚效应有望进一步增强
此前住建部多次提及“建立‘人、房、地、钱’要素联动机制”，人口成为各地获取土地、金融等资源要素的重要参考依据，本次政府工作报告再次提及“完善‘人地钱’挂钩政策”，表明未来各地吸引人口、人才的政策将进一步加力。人口规模大且人口持续增长的优势地区，未来土地资源将得到更多保障，叠加金融资源集聚，均将有力支撑这些地区房地产市场发展。
（2）稳步实施城市更新行动，城中村改造有望加速推进
2023年下半年以来，中央多次提及“三大工程”建设，“三大工程”建设成为了稳投资的重要抓手。本次政府工作报告在“积极推进新型城镇化”章节，明确提出“推进‘平急两用’公共基础设施建设和城中村改造”。去年底央行重启PSL，至今已净投放5000亿元，或将为城中村改造提供更多资金支持。
城中村改造不仅能够切实改善居民居住条件，释放住房需求，促进产业转型升级，还能够拉动开发投资，提高土地利用效率，增加核心区高品质改善型住宅产品供给，稳定市场预期。今年以来多个地区公布了首批或全年改造计划，从公布数据来看，上海计划2024年启动10个城中村改造项目；贵州省计划年内实施城中村改造2万户，吉林省计划2024年改造城中村7860套。2月22日国开行召开服务“三大工程”现场推动会明确“截至今年2月20日，全行已发放城中村改造专项借款360多亿元，涉及北京、上海、广州等32个城市223个项目，惠及城中村居民26万户，支持建设安置房54万套”。随着资金的逐渐落位，预计各地城中村改造的推进也将进一步加速。
整体来看，本次政府工作报告释放了积极信号，较高的GDP增长目标或意味着宏观政策将进一步加力，房地产政策也有望继续发力，推动供求关系尽快达到新的均衡，进而为经济平稳运行提供支撑。从政策方向来看，预计各地融资协调机制将加快建立，推动房地产“白名单”项目融资资金落地，改善企业流动性的同时，稳定购房者预期。需求端，预计各地将最大限度发挥调控自主性，因城施策、因需施策，一线城市有望继续优化限购政策，二线城市或全面放开限购，核心城市降低首付比例、降低房贷利率依然具备空间。保障性住房建设、城中村改造加快推进，也有助于稳投资、稳预期。
从房地产市场来看，当前市场进入了传统“金三银四”节点，尽管去年高基数效应或导致3月房地产销售同比增速承压，但随着前期出台政策的核心城市政策效果进一步显现，以及本次政府工作报告释放的积极信号，房地产市场预期和信心有望逐步修复，部分核心城市房地产市场有望出现“小阳春”行情。
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