[摘要] 2023年，代建地方政府性规范政策陆续出台，为代建行业更加规范、良性健康发展提供有力支持。
报告要点：
2023年，代建地方政府性规范政策陆续出台。其一，代建政策与时俱进，不断被修订。其二，地方政府性法律法规进一步下沉，政府性代建法律法规区域性特征更加明显。通过对全国房地产招投标数据监测分析，招标方面，长三角、粤港澳城市群内城市招标信息发布较多，住宅和学校物业成为主要代建需求点。中标方面，房地产企业中标比例约三分一，住宅为主要中标业态。
房地产代建政策：与时俱进并进一步下沉
2023年，代建地方政府性规范政策陆续出台，为代建行业更加规范、良性健康发展提供有力支持。全年相关政策发布主要呈现以下几个特征：其一，代建政策与时俱进，不断被修订。当前，全国主要省份、城市均有颁布政府投资项目相关代建制度，但随着时代变迁，部分省市对制度进行修订完善，出台新的法律法规。如福建省、三亚市、厦门市等均是对原有制度进行升级。其二，地方政府性法律法规进一步下沉，政府性代建法律法规区域性特征更加明显。随着地方性政府代建制度完善，部分对代建需求较大的城市政府代建法规进一步下沉，如深圳市福田区、宝安区均公布了区级政府代建法规，鹤壁市公布县级政府代建法规。
表：2023年部分代建政策梳理
当前，我国政府类代建管理费标准多采用2016年财政部印发的《基本建设项目建设成本管理规定》中的控制标准，即按一定比例的工程总概算计算费用，费率在0.4%-2%之间。但不同地区亦会根据自身情况做适当调整，如杭州萧山区以建安工程费作为计费基础；上海市、深圳市部分行政区适当调整计费比例等。
表：财政部2016年《基本建设项目建设成本管理规定》项目建设管理费总额控制数费率情况（单位：万元）
房地产代建招投标监测：长三角、粤港澳城市群招标信息发布最多，住宅为主要中标业态
（一）招标监测分析
2023年，通过对全国房地产招标数据（数据仅包含房地产开发相关数据，不包含道路、桥梁等公共基础设施数据；全年数据已剔除重开标、截标等数据。）监测分析，从发布区域来看，浙江省、江苏省和广东省信息发布量最高，占比均超过10%。长三角、粤港澳城市群内城市对房地产代建接受程度较高，相关数据发布量占比较高。
图：2023年公开市场房地产代建招标公告区域占比情况
从招标物业类型来看，住宅物业和学校物业占比分别为37.3%和36.3%，占比总和超70%。其中，住宅物业代建项目中，商品住宅和保障性住房为主要代建业态，部分商品住宅除代建外，还要求代建企业进行代销。学校物业中占比较高的业态包括高等院校宿舍建设和小中学改扩建。
图：2023年公开市场房地产代建招标公告业态占比情况
（二）中标监测分析
2023年，通过对全国房地产中标数据分析，房地产代建企业中标比例超30%，其中，绿城管理、蓝城集团和金地管理中标比例占比分别7.1%、6.6%和3.3%，占比较高。2023年，绿城管理新签约项目规划建筑面积为3528万平方米、蓝城集团和金地管理新签约规模亦超过1000万平方米。
从房地产企业中标业态来看，住宅物业占比达73%，占比最高。一方面，住宅物业中部分商业代建代建管理费率较高，更受房企青睐；另一方面，房地产企业在住宅开发领域具有丰富的经验，在项目选择方面，更加偏向于此类业态。
图：2023年公开市场房地产代建房地产企业中标业态占比情况
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