[摘要] 仅一年半的时间，北京的楼市放松政策从蜻蜓点水到重磅频发，从小部分受众到全面放松。
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
而5年期以上LPR主要影响房贷利率。楼市调控工具箱再次开启。
一、LPR报价大幅下调，北京房贷利率历史低位
5年期以上LPR下调25个基点，为2019年8月房贷利率换锚后的历史最大幅度下调。
2019年8月，房贷利率换锚LPR加基点，5年期以上报价4.85%。
2019年8月，4.85%
2019年11月，降5bp，至4.8%
2020年2月，降5bp，至4.75%
2020年4月，降10b，至4.65% 持续20个月
2022年1月，降5bp，至4.6%
2022年5月，降15bp，至4.45%
2022年8月，降15bp，至4.3%
2023年6月，降10bp，至4.2%
2024年2月，降25bp，至3.95%，
LPR报价历经8次调整，共下调0.9%。
5年期及以上利率调整，主要惠及楼市。
下调后，北京当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至3.95％、4.05％，历史低位。
25BP，每100万额度的30年期等额本息贷款，月供减少144.8元。
2023年12月的北京楼市政策，下调了房贷利率基点，受益的只有新办贷的购房者，存贷利率仍按照LPR+55bp到LPR+105b计算。
而LPR下调将普惠贷款购房者。
二、2月利率下调的背后：仅惠及增量，蓄势小阳春
2月LPR下调，这个时间值得注意
2023年12月14日发布楼市新政刚下调房贷利率基点，降幅最高达55bp，此后，增量房贷利率降至4.2%-4.8%，存量仍旧为4.75%-5.25%。
12月20日LPR报价4.2%不变。意味着，1月20日之前办房贷的购房者，下一年的利率都在4.2%基础上加基点。
因为LPR降了，但还贷不是马上减少。
存量房贷的利率调整，要根据重新定价日来定，
① 一般是次年的1月1日，按照12月的LPR报价定价，也就是说，距离利率调整时间还有11个月。
② 也有批贷日为重新定价日的，比如去年8月17日批贷的，那就每年8月按7月LPR报价调整。
所以，看起来LPR下调普惠楼市还贷人，但实际上，一年内最大的受益方，还是只有新办贷的购房者，就是增量。
要知道，LPR由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率MLF）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。
本次，MLF未有变动，但5年期以上LPR却大幅下调25个基点。
虽然之前MLF和LPR也并非一致同步，但此次结合12月到2月的楼市政策，且在2月这个时机，不得不让人联想：北京楼市非常期待小阳春。
但是，
利率下调利好新购房者，而购房者会因为利率下调买房吗？
北京楼市购房者，有人会为了每月少还几百块钱，买一套几百万的房子吗？
不会。
但多重楼市利好政策叠加的效果不容忽视。
近一年半，重磅政策纷纷落地，给北京楼市增添了些许生机。
三、北京楼市一年半
回顾北京近一年陆续出台的楼市政策：降低购房门槛，降低购房成本，间接减税降费。
政策在放松，重在刺激增量，刺激楼市复苏。
而“小阳春”的成型与否，决定北京楼市的下一步动作。
1、2022年8月，三个项目试点对老年家庭放松限贷
突破当时有过房贷记录即算二套房的限制，二改首，降首付，最高80%降至40%，但受众非常有限。
“中心城区60岁及以上老人家庭购买试点项目，并把户口迁至试点项目所在地，名下无房且无在途贷款的，普通住宅执行35%首付，非普通住宅执行40%的首付；购买试点项目140平方米以下的住房，首套首付比例35%、二套首付比例60%。”
2、2023年台马地区执行经开区购房者政策（不再“双限”），这点几乎无关楼市政策，与此前的行政划分变动相关。
3、2023年9月“认房不认贷”：
只要在北京市名下无成套住房的，商贷都按首套住房执行。降首付，力度大，主要惠及曾有房贷记录，在京首次购房的人群，首付从60-80%降至35-40%。
3、2023年10月公积金贷款也执行“认房不认贷”，作为补充。
4、2023年12月“降商贷及公积金首付比例及贷款利率、优化普宅认定标准年限最长30年”。重磅政策。首付比例全面下调，首套房降至30%，二套房40-50%。房贷利率最高直降0.55%。
5、2024年2月通州区双限政策取消。
双限购是指，在满足北京购房资格的前提下，
若是社保或个税资格，想在通州区购买住宅，则要求有近3年的通州社保或个税；
若是北京非通州区户口家庭，想在通州购买第2套住宅，则要求近3年通州社保或个税。
通州的“双限购”政策此前已执行了8年多。
从效果来看，双限解除，通州新房项目短期咨询、到访量有所增加，但因政策出在春节前夕这一时点，通州整体成交并无突出之处。
6、2月房贷利率下调0.25%。
四、北京楼市亟待小阳春
仅一年半的时间，北京的楼市放松政策从蜻蜓点水到重磅频发，从小部分受众到全面放松。
2月20日LPR再降25bp之后，3.95%的房贷利率已处在北京楼市的历史低位。
降购房门槛低、降购房首付+税费、降贷款利率、放松双限、利率再降，政策已经到底了吗？
自12月政策发布后，楼市“政策底”已现的声量渐长，但同时也有“放开部分区域限购”的声音萦绕。
前者北京内部促内循环，后者引入外部力量进入循环。动因不同，可控性差太多。
2月截至20日，新房网签799套，二手网签2653套。而去年1月春节，二手网签量8000多套。
北京楼市亟待小阳春。
若如期而至，皆大欢喜。
否则，我们可能会看到北京楼市工具箱里还有什么宝贝，或许，届时影响的就不只是北京楼市。
正在关注楼市的你，请问哪些政策会影响你的购房决策？
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