[摘要] 目前北京楼市的核心问题在于刚需购买力相对较弱、观望情绪明显，置换改善链条明显受阻。未来北京政策仍存进一步优化空间，如优化限购区域，降低限购标准等。
2023年北京楼市调控呈现逐步放松趋势。3月北京开始启动存量住房“带押过户”，同时郊区开始启动因区施策的方针；9月开始实施认房不认贷，海淀区二手房指导价取消；10月公积金认房缩减至北京，但认贷仍按全国执行；12月大幅放松调控政策，提高普宅标准线、减低首付比例、降低房贷利率、延长贷款年限。
土地市场方面，2023年土地供应方式发生转变，土拍规则也开始进入改革阶段。年初自然资源部优化土拍方式，随后北京开始调整土地供应方式，供地清单延续3次集中公布，但土拍开始施行多次少量进行；4月禁马甲政策升级，同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买；12月调整土拍出让规则，分用途明确土地出让价款，有利房企拿地精准核算。住房保障方面，住房保障措施加快出台。1月允许租住保障性租赁住房提取公积金；2月加快建设、筹集保障性租赁住房8万套；3月加快推进老旧小区综合整治；4月加快推进危房改建；6月租房公积金提取额度提升，优化共有产权房管理措施；7月大力支持刚需、改善支持政策。更多北京房地产市场研究，“中指云”获取（复制链接）https：／／www.cih-index.com／
住宅市场供应：全年供应前低后高，整体供应规模持续回落。北京商品住宅供应规模自2018年起高位运行，2018-2021年新房供应规模均超700万平；2021年下半年楼市快速降温，房企推盘节奏开始放缓，同时叠加宅地成交大幅减少，2022年北京商品住宅（不含保障房）供应规模同比下降14％；2023年北京商品住宅（不含保障房）供应规模继续下滑，累计供应541.8万平，同比减少18％，处于近年来相对低位。年内来看，受宅地成交节奏影响，北京商品住宅（不含保障房）供应呈前低后高走势，上半年累计供应238.6万平，下半年累计供应303.2万平。
图：2018-2023年北京商品住宅（不含保障房）年度供应规模走势
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成交：2023年北京商品住宅成交规模同比平稳，全年呈前高后低走势。2023年，北京商品住宅累计成交749万平，同比基本持平，保持了较强的韧性。整体来看，2023年北京新房市场呈现前高后低走势，3／4月份，前期疫情积压需求集中释放，市场活跃度显著提升，市场迎来小阳春；但随后开始转冷，市场持续承压，9月北京执行“认房不认贷”政策，12月，降首付、降利率、调整普宅认定标准等政策出台，短期市场活跃度有所回升。
图：2018-2023年北京商品住宅年度供求规模走势
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价格：新房价格保持平稳，涨幅收窄。2023年，北京新建住宅价格保持小幅上涨态势，全年累计上涨0.69％，较2022年收窄0.17个百分点。12月受部分改善项目入市影响，北京新房价格环比上涨0.17％，为2023年月度最高涨幅，涨幅较上月提升0.11个百分点，同比上涨0.69％，涨幅较上月扩大0.22个百分点。
图：2019年-2023年北京新建住宅价格指数
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库存：2023年，北京商品住宅（不含保障房）库存规模明显下滑，整体出清周期震荡下行。2017年以来，北京新房库存规模呈现波动上升趋势，2022年底北京新房库存规模约为1263万平，同比增加8％，居高位水平。截止2023年12月底，北京商品住宅（不含保障房）库存规模约为1080万平，同比下降14.5％。从短期库存去化来看，2020年下半年以来需求开始逐步释放，带动出清周期逐步下滑，2021年底出清周期降至14.6个月；但随着楼市快速降温，导致库存去化速度减弱，出清周期再次呈现大幅拉升，2022年底短期库存出清周期达到21.9个月。2023年以来。北京商品住宅整体供不应求，库存规模下滑，带动出清周期降至19.2个月。目前库存去化时间超出正常水平，整体去化风险较为突出。
图：2019年-2023年北京商品住宅（不含保障房）库存及出清情况
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二手房市场2023年，北京二手商品住宅成交低位回升，全年累计成交15.3万套，同比增长15％。年内来看，2023年北京二手商品住宅运行呈现先升后降的趋势，年初市场出现“小阳春”，积压需求快速释放，带动二手房交易活跃度提升，3月成交规模超2.1万套，是2017年下半年以来月度成交套数最高位；随后成交规模逐步下滑；9月认房不认贷政策，带动成交规模提升；四季度市场以价换量特征明显，尤其是老旧小区，降价相对较为明显。
图：2018-2023年北京二手房年度成交情况
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2023年北京二手商品住宅成交均价为61162元／平方米，同比下降2.7％。全年来看，北京二手房成交均价呈现震荡回落态势，一季度房价小幅上涨，二季度以来伴随市场逐步降温，叠加二手房大规模上市供应，超八成比例房源出现降价影响，导致二手房价出现下跌，四季度二手房房价跌幅明显扩大。
宅地市场宅地供求规模同比双增。2023年北京改变集中土拍方式，开始进行灵活供地与土拍。从供应端来看，全年累计推出62宗住宅用地，供应建设用地面积315万平，规划建面621万平，同比增长7.7％；按供地计划宅地300公顷的供地下限要求计算，2023年供地计划完成率为105％。从需求端来看，全年累计成交61宗宅地，成交规划建面582万平，同比增长20％，出让金合计1741.36亿元，同比增长7.8％。
图：2019-2023年北京住宅用地供求规模
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从宅地成交节奏来看，不同往年，2023年上半年宅地成交规模较低，尤其是前5月整体宅地成交节奏较慢，6月加快拍地节奏，单月成交16宗宅地，下半年宅地成交节奏相对平稳，四季度成交节奏加快。
图：2019-2023年北京宅地成交楼价与溢价率走势
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宅地成交楼面均价同比回落，溢价率回升。2023年，北京宅地整体成交楼面均价29908元／平，同比下降10％，主要受到中心城区海淀、朝阳、丰台等地块成交占比下滑的影响。溢价率方面，2017年以来成交溢价率呈现波动下滑趋势，2021年和2022年成交溢价率筑底，2023年在丰台、海淀、朝阳、昌平热点地块带动下，整体成交溢价率低位回升。整体来看，北京宅地市场延续分化态势，成交的61宗地块中，34宗地块溢价成交，其中触达限地价地块23宗，其余27宗地块均底价成交。结语9月及12月优化政策出台，但提振效果不及预期，短期居民购房信心仍较弱，叠加二手房出现降价销售现象，导致房价上涨观念受到冲击，居民入市意愿明显走弱。目前北京楼市的核心问题在于刚需购买力相对较弱、观望情绪明显，置换改善链条明显受阻。未来北京政策仍存进一步优化空间，如优化限购区域，降低限购标准等。
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