[摘要] 继广州、上海相继松绑限购后，北京通州执行了近9年严格的“双限”政策也有所松动。专家认为，一线城市有望继续优化限购政策，深圳相关政策或已在路上，二线城市有望全面取消限制性政策。
继广州、上海相继松绑限购后，北京限购政策也有所松动。
2月6日，北京市住建委和通州区政府发布消息，即日起，在京具备购房资格的四类家庭，可以在通州区购买一套商品住房。新政策最大的变化是，在通州区落户和就业的家庭，只要符合北京整体限购政策即可，取消了落户、社保或纳税需满3年的要求。
而过去在通州购房，不仅需要满足北京既有限购条件，还有在通州落户或社保满3年的约束。这意味着，在“双限”实施9年后，北京此次放宽了2015年以来严格限制通州购房政策条款。
“此次北京楼市新政，与此前广州、上海等城市放松限购政策有相似之处，这反映出2024年各地购房限制性政策将进一步放宽，正进入到超大城市持续放松限购的重要阶段。”易居研究院研究总监严跃进表示。
“双限”近9年后通州限购迎松绑
出台本次楼市新政前，通州已经执行了近9年相当严格的“双限”政策。
2015年8月14日，北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府出台《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》。通知指出，符合现行政策有关规定且符合以下条件之一的家庭，限购1套通州区商品住房：名下没有住房的本市户籍居民家庭；已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年（含）以上的北京市户籍居民家庭；已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭；在本市没有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。另外，商品住房销售管理其他规定不变。
从市场数据看，通州市场成交变化，受到“双限”政策的影响较为明显。
据中原地产首席分析师张大伟介绍，“双限”政策之前，通州每年商品房成交量基本在一万套以上，占北京全市的比例大约在15％以上。2015年开启“双限”后，通州市场成交量出现大幅下调，成交量基本维持在5000套左右，占据北京市场7％左右；即通州实行“双限”后，新房成交几乎被腰斩。
与此同时，近两年通州新房供应量大幅增加。
合硕机构首席分析师郭毅告诉记者，2023年通州新增商品住宅6338套，是2022年的2.6倍；新房商品住宅存量达9295套，静态去化周期高达26个月，远超10-12个月的市场合理水平。二手房市场方面，通州挂牌房源在万套左右，房价处于低位，整体成交均价在3.7万-3.8万元／平方米区间。
“连续多年每年超千亿的城市副中心建设投资，还未在楼市得到充分体现，当前通州二手房价格远低于真实市场价值。”郭毅称。
分析人士认为，通州此次松绑“双限”政策后，市场成交量将迎来增长。
按照当前通州一年4000-5000套的住宅成交量，取消双限后，通州的市场成交量有望增加50％以上，占据北京市场大约10％以上的成交量，一年成交量有望达到8000套以上。
通州限购政策的优化，体现了职住平衡的导向，有助于保障在通州稳定就业人员积极购房，对于通州副中心建设和职住平衡等都会产生积极的作用。
北京有望继续放宽限制性政策
“相较全面取消‘双限’，通州本次新政仅放宽了针对符合资格家庭的取消3年通州社保纳税的要求，政策宽松还未达预期。”郭毅认为。
张大伟也表示，目前看，北京限购政策依然是全国最严格的，对限购的调整幅度远低于上海、广州等同类型一线城市。
“目前北京限购政策的放松仍然保持谨慎态度，这在一定程度上说明，接下来房地产市场政策端将延续宽松基调，但放松力度将呈现循序渐进特征。”一位房地产行业分析师告诉记者。
中原地产数据显示，2024年1月北京二手房住宅网签12444套，相比2023年12月的12963套出现轻微下调，市场成交已连续3个月维持在1.2万套左右，说明去年12月下调首付比例政策的影响已经基本过去。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，从广州、上海放松限购以后情况来看，1月以来，广州放松了120平方米以上住宅限购政策、上海放开外环外非沪籍单身限购，对当地市场情绪均产生了积极影响，但因临近春节假期，政策效果尚未明显显现。
其认为，对北京来说，2023年12月降低首付比例、降低房贷利率、优化普宅认定标准后，市场活跃度将出现一定提升，本次优化通州区限购政策，有望进一步强化市场修复预期。春节假期即将到来，短期内市场活跃度或受限，但春节假期后，政策效果将逐渐显现。
多位专家认为，后续北京后续有望继续对限购政策做出调整。
通过梳理今年1月份以来的政策，宽松是一个重要特征。可以看到，各地普遍对2015-2017年各类楼市过热时期严厉政策进行了调整，充分说明各地积极优化调整政策。其他一些城市如深圳等，预计也会在限购方面进行松绑和调整。
李宇嘉也认为，此次通州调整限购以后，预计深圳外围区域也会跟进放宽类似限购政策。由此估计，2024年房地产市场的小阳春值得期待。
“开发商会抓住这一政策机会，加快推盘、营销和去化，但开发商应该主要以跑量为主，提价的可能性很小。”李宇嘉称。
陈文静也认为，随着核心城市不断优化楼市政策，这部分城市市场预计将出现“小阳春”行情，也会对全国市场产生积极影响。
“整体来看，当前核心城市政策仍渐进式推进，未来政策仍具备较大优化调整空间，市场不稳、政策不止，一线城市或继续优化限购政策，深圳相关政策或已在路上，二线城市有望全面取消限制性政策。”陈文静称。
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